Vysvetľujeme, čo je to nelegálna stavba, aké sú sankcie a ako sa im vyhnúť. Investori, ktorí plánujú postaviť rodinný dom, ako aj tí, ktorí majú v úmysle len pristavať garáž, pom. alebo rozširovať existujúce zariadenie, musia vybaviť potrebné formality – získať stavebné povolenie alebo oznámiť plánovanú investíciu. V opačnom prípade môžu správne orgány považovať investíciu za nelegálnu stavbu a uložiť investorovi prísne sankcie.

V ustanoveniach zákona o stavebnom práve (ďalej: upb) chýba presná definícia čiernej stavby. Nie je obsiahnutá ani v ustanoveniach iných normatívnych aktov upravujúcich problematiku výstavby. Fenomén nelegálnej výstavby však nielen existuje, ale podlieha aj prísnym sankciám!

Čo je neoprávnená stavba?

Dôležité! Nepovolenou stavbou treba rozumieť stavbu objektu:

  • bez stavebného povolenia,
  • žiadna správa,
  • v prípade nahlásenia námietky.

Neoprávnená stavba vzniká nielen v prípade už postaveného objektu, ale aj v prípade začatia stavebných prác pred vydaním konečného rozhodnutia.

Pamätajte!

V prípade potreby stavebného povolenia má starosta lehotu 65 dní na vydanie konečného rozhodnutia (samozrejme za predpokladu, že dokumentácia je kompletná a v súlade s miestnym územným plánom rozvoja), pričom ak je potrebné ohlásenie , investor by mal čakať 30 dní na to nazývaný tichý súhlas.

Neoprávnená stavba je navyše vykonávanie stavebných prác v rozpore s platnými normami a predpismi. Týka sa to najmä situácií, kedy nie je určený stavbyvedúci, nevedie sa stavebný denník alebo sú nezrovnalosti s projektom stavby.

Definícia nelegálnej stavby zahŕňa aj nelegálne pridávanie častí stavieb. V praxi sa často stáva, že po prvom období užívania stavby sa majitelia rozhodnú ju rozšíriť, no zabudnú znova požiadať o povolenie alebo nahlásiť plánovanú investíciu.

Ako sa vyhnúť nelegálnej výstavbe? Čo si vyžaduje stavebné povolenie a čo treba nahlásiť v roku 2020?

Aby ste sa vyhli čiernej stavbe, musíte vedieť, kedy je potrebné vopred získať stavebné povolenie a kedy postačí samotné ohlásenie - pozri čl. 29 a 30 upb. V oboch týchto ustanoveniach zákonodarca používa tzv negatívny enumerácia, čo znamená, že priamo nešpecifikuje, kedy je potrebné povolenie a kedy je potrebné oznámenie, ale uvádza prípady, ktoré takéto povolenie alebo oznámenie nevyžadujú.

Dôležité!

Dňa 19.9.2020 nadobúda účinnosť zákon zo dňa 13.02.2020, ktorým sa mení a dopĺňa stavebný zákon a niektoré ďalšie zákony (ďalej len novela zákona), ktorým sa výrazne mení zoznam stavieb vyžadujúcich stavbu povolenie a predmety, pri ktorých sa vyžaduje oznámenie.

Novela zákona o stavebnom zákone 2020>

Novela upb oslobodzuje od povinnosti získať stavebné povolenie napr. domáce prízemné terasy o výmere budovy do 35 m2. Taktiež bol vynechaný popis účelu nástupíšť, ktoré je možné na základe žiadosti postaviť, pričom sú uvedené ich charakteristické parametre, t.j. celková dĺžka do 25 m a výška 2,5 m od vrcholu plošinu na dno nádrže. Zároveň boli od stavebného povolenia vyňaté všetky čistiarne odpadových vôd s kapacitou do 7,5 m3 za deň bez ohľadu na to, či ide o domové čistiarne alebo nie.

Novela tiež zjednodušuje pravidlá, na základe ktorých sa má výstavba tesných nádrží na hnoj alebo hnojovku realizovať pomocou oznamovacieho postupu, a to tým, že sa upúšťa od obmedzenia objemu predmetnej nádrže. Doterajší proces výstavby tesných nádrží na hnojovicu alebo hnojovku s objemom nad 25 m2 bol spojený s povinnosťou získať stavebné povolenie.Po novele už takéto povolenie nebude potrebné.

Zmenil sa aj zoznam stavebných prác, ktoré si vyžadujú ohlásenie. Doposiaľ sa požiadavka na ohlásenie rekonštrukcie vonkajších priečok a konštrukčných prvkov rodinných domov týkala každej rekonštrukcie, ktorá viedla k zväčšeniu dopadovej plochy objektu. Oznamovacia povinnosť sa po novele bude vzťahovať len na také zväčšenie dopadovej plochy stavby, ktoré presiahne pozemok, na ktorom sa stavba nachádza. Ak sa zvýšený zásah nachádza na pozemku investora, malo by to byť mimo pôsobnosti orgánu architektonickej a stavebnej správy. Na inštaláciu plynoinštalácie bude postačovať samotná aplikácia, ale potom bude potrebný stavebný projekt.

Novelou sa zavádza aj katalóg objektov, ktorých výstavba si nebude vyžadovať získanie súhlasu stavebného a architektonického úradu pred začatím realizácie, t. j. stavebné povolenia aj ohlásenia.Dôležitou novinkou je aj ustanovenie, že objekty drobnej architektúry bez ohľadu na ich umiestnenie nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie. Doteraz si objekty malej architektúry umiestnené na verejných miestach vyžadovali oznámenie.

Povolenie ani ohlásenie nebude potrebné pre oba priepusty s priemerom do 100 cm a priepusty s prierezom najdlhšej uhlopriečky do 100 cm. Okrem toho sú od povinnosti získať povolenie a ohlásenie vyňaté stavby, ktoré sú zariadeniami na odvádzanie vody, ktoré sú stavebne jednoduchými objektmi a nevyžadujú si stavebné povolenie ani ohlásenie. Doteraz bolo na ich implementáciu potrebné oznámenie.

V rámci novely sa tiež spresnilo, že na realizáciu inštalácií s výnimkou plynoinštalácií vo vnútri aj mimo užívanej stavby nebude potrebný súhlas architektonického a stavebného úradu.Tým sa odstránia existujúce pochybnosti o tom, či sa výnimka zo stavebného povolenia a ohlásenia vzťahuje aj na úsek vnútornej inštalácie siahajúci mimo budovy.

Stavebné povolenie a ohlásenie oslobodia aj stavebné práce spočívajúce v rekonštrukcii budov, ktorých stavebný návrh vyžaduje súhlas z hľadiska požiarnej ochrany, s výnimkou rekonštrukcie vonkajších priečok a konštrukčných prvkov.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác: žiadosť
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie na používanie budovy: aplikácia
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1

Legalizácia nepovolenej stavby v roku 2020

O tom, či došlo k nepovolenej stavbe, rozhoduje úrad stavebného dozoru. Rozhoduje aj o prípadnom legalizačnom konaní alebo vydáva rozhodnutie o zbúraní stavby. Investor má možnosť vyhnúť sa negatívnym dôsledkom spáchania nepovolenej stavby využitím inštitútu tzv legalizácia čiernej stavby. Ide o postup, ktorého výsledkom je priznanie právnej sily nezákonnému konaniu investora. Inými slovami, po vykonaní legalizačného konania investícia považovaná za neoprávnenú stavbu prestáva byť nezákonná a investor, ktorý sa jej dopustil, je oslobodený od uložených správnych a trestných sankcií.

Doteraz platné predpisy upravovali dva samostatné postupy pri legalizácii nepovolenej stavby stavby stavby (popísané v § 48-49 a § 49b Zákonníka práce). Vzhľadom na podobnosť týchto postupov sa zákonodarca rozhodol ich zjednotiť a vytvoriť jeden spoločný postup zohľadňujúci existujúce rozdiely. Nový jednotný postup legalizácie neoprávnených stavieb je upravený v čl. 48 upb.

Tak ako doteraz, úrad stavebného dozoru vydá najskôr napadnuteľné rozhodnutie o prerušení stavby ohľadom stavby alebo jej časti, ktorá je rozostavaná/postavená bez potrebného rozhodnutia o stavebnom povolení alebo ohlásenia/napriek podaniu námietky proti toto oznámenie. Tento úrad zároveň poskytne informáciu o možnosti podania žiadosti o legalizáciu čiernej stavby a nutnosti uhradenia poplatku za legalizáciu.

Žiadosť o legalizáciu čiernej stavby bude môcť investor podať do 30 dní od doručenia rozhodnutia o prerušení stavby.Po podaní žiadosti tzv legalizačného konania. Ak investor nepožiada o legalizáciu, úrad stavebného dozoru vydá rozhodnutie o búracom výmere.

Presný POSTUP legalizácie svojvôle: krok za krokom>

Po obdržaní dokumentácie úrad stavebného dozoru skontroluje jej úplnosť a súlad s ustanoveniami stavebného zákona vrátane technických a stavebných predpisov. Ak úrad zistí nezrovnalosti, vydá rozhodnutie o ich odstránení pod hrozbou vydania búracieho príkazu. Ak nedôjde k nezrovnalostiam, úrad rozhodnutím uloží povinnosť zaplatiť poplatok za legalizáciu. Nezaplatenie poplatku bude mať za následok príkaz na demoláciu.

Stará nepovolená stavba

Pokiaľ ide o staré čierne stavby realizované pred nadobudnutím účinnosti (pred 1. januárom 1995) platného zákona o stavebnom práve, na ktorý sa v zásade vzťahujú ustanovenia zákona z 24. októbra 1974.- Stavebný zákon, zaviedla sa úprava, ktorá dáva vlastníkovi alebo správcovi takéhoto zariadenia možnosť obrátiť sa na stavebný dozor so žiadosťou o začatie zjednodušeného konania o legalizácii. Vďaka tomu si majiteľ či konateľ bude môcť v danom prípade zvoliť priaznivejší postup. Úrad preto začne konanie z úradnej moci na základe ustanovení zákona z 24. októbra 1974 - Stavebný zákon. Len na žiadosť vlastníka alebo správcu sa bude konanie viesť na základe zjednodušených ustanovení (články 49f-49i návrhu stavebného zákona).

Pokuty za nepovolenú stavbu

Za spáchanie nepovolenej stavby sú administratívne a trestnoprávne sankcie. V prvom prípade je sankciou vydanie rozhodnutia o nariadení zbúrania stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo predchádzajúceho ohlásenia investície.

Správna pokuta nepodlieha premlčaniu, čo znamená, že neexistujú žiadne lehoty, ktoré by zrušili búrací príkaz.Preto môže byť táto sankcia uložená ako v prípade zariadenia, ktoré sa používa rok, ako aj zariadenia, ktoré bolo postavené pred 10, 20 alebo dokonca 30 rokmi.

Ďalšou správnou sankciou je povinnosť zaplatiť poplatok za legalizáciu v prípade začatia konania o legalizácii neoprávnenej stavby. Nezaplatenie tohto poplatku má za následok vydanie rozhodnutia dozorného orgánu o zbúraní stavby.

Trestné sankcie za spáchanie neoprávnenej stavby boli doteraz upravené v čl. 90 Občianskeho zákonníka a obsahoval peňažný trest, obmedzovanie slobody a trest odňatia slobody až na 2 roky.Vzhľadom na relatívne nízku spoločenskú škodlivosť tohto činu sa zákonodarca rozhodol zaviesť nové ustanovenia, podľa ktorých budú uvedené priestupky len trestá sa pokutou. Túto problematiku bude teraz upravovať čl. 93 bodov 13 upb.

Pokuta za nepovolenú stavbu

Netreba navrhovať, aby sa nenavrhovali ustanovenia upravujúce problematiku trestných sankcií za spáchanie nepovolenej stavby.Investorovi už síce nehrozí väzba ani väzenie, no pokuty za nepovolenú stavbu sú stále veľmi vysoké. V praxi tieto sumy dosahujú až 1 080 000 PLN.

Tento trest sa premlčuje po 5 rokoch od spáchania trestného činu, t.j. vzniku neoprávnenej stavby. To znamená, že po uplynutí tejto lehoty rozhodnutie o uložení pokuty stráca platnosť a nemožno ho vykonať. Ak sa však konanie začne pred uplynutím tejto lehoty, lehota sa preruší a prepočíta sa.

Právny základ:

  • Zákon zo 7. júla 1994 Stavebný zákon (konsolidované znenie, Vestník zákonov z roku 2020, položka 1333, v platnom znení),
  • Zákon z 13. februára 2020, ktorým sa mení a dopĺňa stavebný zákon a niektoré ďalšie zákony (Zbierka zákonov z roku 2020, položka 471)

Kategórie:

Prevádzka domu