Investor verzus dodávateľ
Stavebný tím niekedy nepripúšťa chyby - dokonca ani tie, ktoré sú viditeľné voľným okom. Čo robiť, keď každý dôvodný dôvod odpovedí, že je urobený dobre? A ak sa niečo pokazí, obhajuje sa, že vina spočíva na investorovi, iných dodávateľoch, vonkajších faktoroch. Pozrite sa, ako náš právnik spochybňuje argumenty dodávateľov.
Čo robiť, ak stavebný tím urobí chyby pri stavbe domu a odmietne to priznať?
Ak dôjde ku konfliktu medzi investorom a dodávateľom, tento dodávateľ je zvyčajne najlepším. Má skúsenosti s bojmi s klientmi. Jeho oponenti sú často emocionálni, ohromení výstavbou domu, a preto sú nedôverčiví a nedbalí. Sú nedobrovoľne chytení do klasických pascí, napríklad platia pred dokončením prác alebo zdržia sa stavebného dozoru.
Keď vypukne konflikt, investor začne chápať, koľko chýb urobil. Nepodpísal zmluvu, nerešpektoval výstavbu, miešal sa a počas prác zavádzal rôzne zmeny projektu. Možno s vami prešiel na dodávateľa. A teraz musí dokázať svoj názor. Na súde, dokumenty, dôkazy, počty faktov, neľutuje …
Jedna poznámka - nie každý tím je zlý!
Skôr však existujú dve dôležité výhrady. Nie všetci dodávatelia sklamajú investorov - je to zrejmé! Mnoho šéfov posádok a spoločností sa sťažuje, že aj keď majú v úmysle vykonávať najlepšiu zverenú prácu, sú v konflikte s klientom. Dôvod, prečo? Existujú investori, ktorí hľadajú príležitosti na neplatenie. Zistia pravdivé alebo prehnané chyby, oneskoria prevod, vyhodia tím po určitej etape práce bez platenia, ďalšie tiež. Najlepšie možno postavia celý dom bez nákladov na pracovnú silu. Nechceme takýmto investorom poskytovať „strelivo“. Chceme pomôcť tým, ktorí sa v bežnom stavebnom procese náhle postavia proti múru - dodávateľ má nezvratné argumenty a stavaný dom si vyžaduje pomstu voči nebesiam …
Dodávateľ a správca stavby sú zodpovední za chyby
Na stavenisku je každý zodpovedný za svoje konanie a opomenutie. Ak dôjde k chybám, zodpovedá za ňu vedúci stavby aj dodávateľ. Každý bude zodpovedný za rozsah, v akom nesplnil svoje povinnosti podľa zmluvy.
Vedúci stavby bude zodpovedný za nedbanlivé vykonávanie svojej funkcie, napríklad za nespoľahlivé vedenie stavebného denníka, za nevenovanie pozornosti nezrovnalostiam na stavenisku alebo za neprítomnosť pri výkone dôležitých prác. Dodávateľ zodpovedá za chybné vykonanie prác (zodpovednosť podľa záruky za stavebné vady), za predčasné vykonanie prác (zmluvná zodpovednosť). Ak v dôsledku nedbanlivosti na stavenisku vedie dodávateľ alebo vedúci stavby k mimoriadnej udalosti, každý z nich môže byť potrestaný.
Príjem budovy a platba nezbavuje dodávateľa zodpovednosti
Prijatie budovy investorom a vyplatenie odmeny neznamená, že akceptuje chybné vykonanie stavebných prác. Ak zmluva o zhotovení stanovuje platobné podmienky, mal by ich investor dodržať.
Vyplatenie odmeny ho nezbavuje nárokov vyplývajúcich zo záruky. Dodávateľ nemôže vysvetliť, že nakoľko objednávateľ prijal faktúru, znamená to, že akceptoval kvalitu prác. Mnoho nedostatkov sa odhalí až po prijatí, po dôkladnom preskúmaní budovy alebo jej použitia. Ustanovenia občianskeho zákonníka preto ustanovujú trojročnú zodpovednosť dodávateľa za stavebné chyby. Investor môže v tomto okamihu požiadať o odstránenie vád alebo zníženie odmeny, a ak sú vady významné a dodávateľ ich neodstráni - odstúpiť od zmluvy. Musíte si uvedomiť, že nedostatky by sa mali nahlásiť dodávateľovi do jedného mesiaca od ich zistenia, a to pod hrozbou straty záručných práv.
Čo robiť, ak stavebný tím urobí chyby pri stavbe domu a odmietne to priznať?
Klient je chránený presnou zmluvou a vlastnými peniazmi
Najlepšie chránia vlastné peniaze investora. Pokiaľ sú na jeho účte! Pred výstavbou domu je veľmi riskantné zaplatiť dodávateľovi značnú časť platu. Bohužiaľ, až donedávna, situácia v stavebníctve prinútila investorov, aby si rezervovali stavebné tímy v dostatočnom predstihu, aby zaplatili obrovské preddavky. Bolo to podobné s nákupom domu od developera.
Časy sa menia a pravdepodobne budeme mať opäť zákaznícky trh. Bude to bezpečnejšie, ak zmluva stanoví presný dátum začatia a ukončenia prác a rozsah prác. Bez týchto ustanovení môžu dodávatelia voľne odložiť dátumy a zvýšiť cenu pod zámienkou dodatočnej práce. Harmonogram platieb by sa mal prispôsobiť pokroku prác. Toľko, koľko bolo zaplatené.
Rozsah práce by sa mal podrobne opísať a uviesť typ práce a druh materiálov. Používanie všeobecných výrazov, ako sú surové alebo uzavreté, nestačí! Dodávateľ môže vykladať všeobecné ustanovenia inak ako objednávateľ a neexistujú žiadne ustanovenia, ktoré by presne definovali rozsah prác pre surový štát. Spravidla sa predpokladá, že pokiaľ sa v stavebnej zmluve neustanovuje inak, dodávateľ sa zaväzuje vykonať všetky práce, na ktoré sa vzťahuje stavebný projekt, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy. Tu musíte byť opatrní - dizajn domu neobsahuje pripojenie! Budujú sa bez potreby získania stavebného povolenia a tvoria samostatnú stavebnú štruktúru. Ak sa na nich zmluva nevzťahuje, môže ich dodávateľ skutočne odmietnuť vykonať alebo požadovať dodatočnú odmenu. Situácia je iná, keď si kúpime dom na kľúč od developera - predmetom zmluvy je dom, ktorý predstavuje použiteľný celok vrátane prepojení. Pri zadávaní zákazky na stavbu domu na našom pozemku musíme presne uviesť, na čo sa zmluva o dielo týka - či sa týka iba budovy alebo iných zariadení s ňou súvisiacich, ako sú prípojky.
Zmluva o zhotovení zaväzuje dodávateľa
Nikto nemôže byť nútený podpísať zmluvu, najmä ak sa má vykonať do niekoľkých mesiacov. Nemá zákazník v tejto situácii žiadnu šancu? Nie! Strany môžu napokon v zmluve uplatniť klauzuly o valorizácii, ktoré umožňujú zmenu v odmeňovaní, napríklad v prípade inflácie alebo zvýšenia cien pohonných hmôt.
Zabezpečenie plnenia dohody o akte zálohy vyžaduje súhlas oboch strán. V zmluve o stavebných prácach uzatvorenej medzi investorom a dodávateľom by sa mal uviesť rozsah prác, ktoré dodávateľ bude vykonávať osobne alebo s pomocou subdodávateľov. Dodávateľ musí mať súhlas investora na uzavretie zmluvy so subdodávateľmi.
Investor má na vyjadrenie svojej pozície 14 dní. Ak v tejto lehote nevznesie písomné námietky alebo námietky, má sa za to, že súhlasil s uzavretím zmluvy. Na to, aby sa rozhodol, musí samozrejme získať všetky dokumenty, v ktorých sú uvedené podmienky zmluvy a rozsah práce. Dohody so subdodávateľmi by sa mali uzatvárať písomne, inak sú neplatné. Po uzavretí takejto zmluvy sú investor a dodávateľ spoločne a nerozdielne zodpovední za vyplatenie odmeny za stavebné práce vykonávané subdodávateľom. Ak nedostal platbu, mohol by požadovať odmenu od jednej alebo druhej strany alebo polovicu.
Čo keby nebola so subdodávateľom podpísaná žiadna zmluva? Investor môže nasmerovať všetky pohľadávky a nároky iba na hlavného dodávateľa. Vedúci spoločnosti je zodpovedný za riadne plnenie záväzku bez ohľadu na to, kto použije pri vykonávaní prác. Ak sa v zmluve dohodlo, že inštalácia okien patrí dodávateľovi, investori zaň nemuseli platiť. Je len potrebné vedieť, že spoločnosti, ktoré inštalujú okná a dvere, zvyčajne požadujú zaplatenie celej sumy pred začatím práce. Ak sa dohodneme individuálne, v zmluve je potrebné uviesť, že iba tovar bude zaplatený pred montážou a až po montáži. Môže dodávateľ zvýšiť odmenu? Ak sám odhadol náklady na výstavbu, vypočítal plat - nemôže ho neskôr zvýšiť! V takýchto situáciách sa oplatí dohodnúť sa na prílohách, hoci, bohužiaľ, často také odmietnutie zo strany investora končí ukončením práce dodávateľom. Môže byť vyzvaný na vykonanie zákazky, a ak tak neurobí v stanovenej lehote, poveriť dokončenie stavby inému tímu na náklady hlavného dodávateľa. Ak chcete vymáhať vrátenie platby, musíte sa obrátiť na súd.