Vysporiadanie prenájmu bytu - v roku 2022 naposledy vo všeobecných podmienkach! V roku 2023 vysporiadate daň z prenájmu bytu paušálne. Aké sú zmeny? Čo potrebujete vedieť, ak si prenajímate byt! Od roku 2023 nás čakajú zásadné úpravy pravidiel vysporiadania nájmu.

Nová dohoda v roku 2023 prináša veľké zmeny pre jednotlivcov, ktorí si prenajímajú svoje súkromné byty. Novinky čakajú aj na daňovníkov, ktorí v rámci svojej podnikateľskej činnosti dosahujú príjmy z prenájmu. Ale to nie je všetko. Vysvetľujeme, čo sa ešte zmení na dani z prenájmu bytov v roku 2023 a kedy budú platiť. Je to dôležité, pretože ľudia zarábajúci príjem z prenájmu musia teraz robiť dôležité rozhodnutia.

Obsah

  1. Prenájom bytu - čo je súkromný prenájom?
  2. Vyrovnanie existujúcich pravidiel súkromného prenájmu
  3. Vyrovnanie nájmu od roku 2023 len paušálne
  4. Vyrovnanie nájmu – prechodný rok 2022
  5. Vyúčtovanie súkromného prenájmu - odpisy a iné náklady
  6. Zmena vysporiadania prenájmu - daň z prenájmu bytu v roku 2023
  7. Aká daň z prenájmu bytu - sadzby
  8. Vyrovnanie súkromného prenájmu spoločne s manželom/manželkou
  9. Vyrovnanie nájmu 2023 v rámci obchodnej činnosti
  10. Zúčtovanie prenájmu pre podnikateľov - preddavky na daň
  11. Nezahŕňa úľava pre strednú triedu príjem/príjem z prenájmu?
  12. Daň z prenájmu bytu 2023 - akú formu dane z prenájmu zvoliť
  13. Aké zmeny v nájomnej zmluve by sa mali vykonať

Prenájom bytu - čo je súkromný prenájom?

Súkromný prenájom znamená zmluvu, v ktorej sa prenajímateľ zaväzuje dať predmet nájmu do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú za odplatu vo forme nájomného, ktoré platí nájomca. Predmetom prenájmu môžu byť hnuteľné veci aj nehnuteľnosti.

Súkromným príjmom z prenájmu sú podľa daňového zákona príjmy z prenájmu, podnájmu, nájmu, podnájmu a iných podobných zmlúv. V zmysle zákona o dani z príjmov fyzických osôb (ďalej len upit) sa príjem z prenájmu uznáva ako príjem z nepoľnohospodárskej podnikateľskej činnosti ( 10 ods. 1 bod 3 upit) alebo súkromného prenájmu ( 10 ods. 1 bod 6). hore).

Vyrovnanie existujúcich pravidiel súkromného prenájmu

Súkromný prenájom by sa mohol do roku 2021 vysporiadať všeobecne podľa sadzobníka daní alebo paušálne z evidovaných príjmov.Z aktuálneho znenia čl. 9a sek. 6 hore vyplývalo, že príjmy dosiahnuté u súkromných daňovníkov z prenájmu sa zdaňujú podľa sadzobníka dane, pokiaľ si daňovníci nezvolia paušálne zdanenie evidovaných príjmov, t. j. za podmienok stanovených v zákone o paušálnej dani z príjmov (ďalej len zdaňovanie). Pri vysporiadaní nájmu vo všeobecných podmienkach bola sadzba dane 17% a 32% zo zdanenia príjmu, t.j. prevýšenie príjmu z prenájmu nad nákladmi na jeho obstaranie.

Pokiaľ ide o jednorazovú sumu za prenájom bytu, doteraz fyzické osoby dosahujúce príjmy z nájomných, podnájomných, nájomných, podnájomných alebo iných zmlúv obdobného charakteru, ak tieto zmluvy neboli uzatvorené v rámci ich nepoľnohospodárska obchodná činnosť, môže platiť paušálnu sumu z registrovaného príjmu (článok 2 ods. 1a Uzrycz).

Vyrovnanie nájmu od roku 2023 len paušálne

Daň z prenájmu bytu v roku 2023.Za akých podmienok? Poľská dohoda v roku 2023 však zavádza zmeny vyššie uvedených nariadení obmedzením v súčasnosti dostupných spôsobov vysporiadania príjmov zo súkromného prenájmu. Súčasný čl. 9a sek. 6 upit ustanovuje, že príjmy dosiahnuté daňovníkom zo súkromného prenájmu sa zdaňujú paušálnou sumou z evidovaných príjmov podľa pravidiel stanovených v zákone o paušálnej dani z príjmov. Avšak podľa nového znenia čl. 2 sek. 1a uzrycz, fyzické osoby s príjmom zo súkromného prenájmu platia jednorázovo z evidovaných príjmov.

To znamená, že daňoví poplatníci, ktorí majú príjem zo súkromného prenájmu, si už nebudú môcť vybrať medzi vyrovnaním za všeobecných podmienok a jednorazovou sumou. Jedinou možnosťou teda bude paušálna suma a pravidlá uvedené v uzrycz.

Pozor! V roku 2023 má byť jedinou dostupnou formou zdaňovania súkromného prenájmu paušálna suma z registrovaného príjmu.

Vyrovnanie nájmu – prechodný rok 2022

Zákonodarca zmenou pravidiel vysporiadania nájmu zaviedol prechodné ustanovenia, ktoré počítajú s tým, že aktuálny rok 2022 má byť pre prenajímateľov obdobím prípravy a prispôsobenia sa novým pravidlám vysporiadania nájmu. Tie budú zasa absolútne platiť od 1. januára 2023. Prechodné ustanovenia uvádzajú, že daňovníci, ktorí v bežnom roku dosahujú príjmy zo súkromného prenájmu, môžu uplatniť pravidlá zdaňovania týchto príjmov platné od 31. decembra 2021.

Dôležité! V roku 2022 ako prechodné obdobie môžu daňovníci, ktorí dosahujú príjmy zo súkromného prenájmu, uplatniť existujúce formy zdaňovania.

To znamená, že výnosy/príjmy z prenájmu súkromného daňovníka, ktorý takéto výnosy/príjmy dosahoval do 31.12.2021, ako aj daňovníka, ktorý takéto výnosy/príjmy po prvýkrát dostane od 1.1.2022 , môže podliehať zdaneniu:

  • všeobecne podľa sadzobníka daní, alebo
  • paušálna suma za registrovaný príjem.

Okrem toho, v roku 2022 môžu prenajímatelia stále zahŕňať odpisy dlhodobého majetku a nehmotného majetku, ktorým sú bytové domy, bytové priestory tvoriace samostatnú nehnuteľnosť, družstevné vlastnícke právo k obydliu alebo právo k bytu. rodinný dom v bytovom družstve, kúpený alebo vyrobený pred 1.1.2022

V roku 2022 môže príjem zo súkromného prenájmu vo všeobecných podmienkach podľa sadzobníka dane zdaniť daňovník, ktorý:

  • v predchádzajúcom roku vysporiadal príjem zo súkromného prenájmu vo všeobecných podmienkach,
  • v predchádzajúcom roku zúčtoval výnosy zo súkromného prenájmu jednorázovou sumou oproti evidovaným výnosom,
  • v roku 2022 práve začala alebo začne zarábať súkromný príjem z prenájmu.

Pri vysporiadaní príjmov z prenájmu v roku 2022 vo všeobecných podmienkach podľa sadzobníka dane sa použijú ustanovenia zákona o dani z príjmov fyzických osôb v znení platnom v roku 2022. nový daňový sadzobník či zásada neodvádzania zdravotných odvodov.

Dôležité! Daňovník, ktorý má v roku 2022 výnosy/príjmy zo súkromného prenájmu, nemusí podávať žiadne vyhlásenie o zvolenej forme zdanenia.

Vyúčtovanie súkromného prenájmu - odpisy a iné náklady

Ešte aj v roku 2022 je možné výnosy zo súkromného prenájmu vysporiadať podľa všeobecných pravidiel. To je výhodné najmä pre vlastníkov nehnuteľností, ktorí si do nákladov započítavajú výdavky na ich dokončenie, rekonštrukciu, úroky z úveru, odpisy a iné výdavky, ktoré možno považovať za zdroje daňovo uznateľných nákladov. Zmeny vo vysporiadaní súkromných prenájmov, ktoré vstúpia do platnosti 1. januára 2023, sa najviac dotknú tých, ktorí si súkromný prenájom vybavovali podľa sadzobníka daní z dôvodu vysokých nákladov na kúpu a údržbu nehnuteľnosti a odpisovali ju.

Zmena vysporiadania prenájmu - daň z prenájmu bytu v roku 2023

Začiatkom roka 2023 si už ľudia, ktorí si vysporiadali nájom podľa sadzobníka dane, nebudú môcť odpočítať daňovo uznateľné náklady z dôvodu prechodu na povinný paušál.

Prečítajte si: Ako sa zbaviť nájomníka po ukončení nájmu? Čo mám robiť, ak sa nechcem odsťahovať a vrátiť kľúče?

Táto otázka vyvoláva určité pochybnosti, najmä v kontexte čl. 22a sek. 1 bod 1 upit. V zmysle tohto ustanovenia sa odpisovanie vzťahuje na stavby, budovy a priestory, ktoré sú samostatným majetkom, s predpokladanou dobou použiteľnosti dlhšou ako jeden rok, používané daňovníkom pre potreby súvisiace s jeho podnikateľskou činnosťou alebo uvedené do užívania, napr. na základe nájomnej zmluvy. Štandardná sadzba zo Zoznamu ročných odpisových sadzieb pre bytové priestory je 1,5 %, s možnosťou uplatnenia vyššej sadzby aj do 10 %, avšak doba odpisovania nesmie byť kratšia ako 10 rokov.Otázka teda znie, bude nový zákon poľského rádu v tomto prípade retroaktívny?

Aká daň z prenájmu bytu - sadzby

Do 31.12.2022 si daňovníci môžu vybrať, ako chcú vysporiadať súkromný prenájom, t.j.:

1. zdanenie prenájmu podľa sadzobníka vypočítaného z príjmu, t. j. po odpočítaní daňovo uznateľných nákladov a so zohľadnením nezdaniteľnej sumy 30 000 PLN. (treba pripomenúť, že do limitu voľnej sumy sa započítavajú aj iné príjmy daňovníka, napr. odmena za prácu):

  • 17 % sadzba – pre príjem do 120 000 PLN;
  • 32 % sadzba – pre príjem nad 120 000 PLN;
  • dodatočná sadzba 4% z nadmerného príjmu po prekročení 1 000 000 PLN príjmu.

2. zdanenie paušálnou sumou, vypočítanou z príjmu bez možnosti odpočítania daňovo uznateľných nákladov a bez zohľadnenia nezdaniteľnej sumy - 30 000 PLN:

  • 8,5 % sadzba – pre výnosy do 100 000 PLN;
  • so sadzbou 12,5 % - pre výnosy nad 100 000 PLN;
  • žiadna pocta solidarite.

Vyrovnanie súkromného prenájmu spoločne s manželom/manželkou

Súkromný prenájom (podľa sadzobníka dane aj formou jednorázovej sumy) je možné vysporiadať spolu s manželom/manželkou. Príjem z prenájmu si v tomto prípade vysporiadajú obaja manželia na polovicu. Podľa čl. 12 sek. 6 uzrycz, len jeden z nich môže vysporiadať celý príjem. V takom prípade je potrebné podať výkaz príslušnému vedúcemu daňového úradu do 20. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa v zdaňovacom období dosiahol prvý príjem z prenájmu, alebo do konca zdaňovacieho obdobia, ak prvý príjem bol vygenerovaný v decembri.

Vyrovnanie nájmu 2023 v rámci obchodnej činnosti

Tí, ktorí prenajímali v rámci svojej podnikateľskej činnosti, sú na tom lepšie v porovnaní s daňovníkmi, ktorí sa vysporiadali podľa všeobecných podmienok.V roku 2022 aj v roku 2023 môžu takéto osoby vysporiadať príjmy z prenájmu vo všeobecných podmienkach, t. j. podľa sadzobníka dane 17 % a 32 %. Môžu využiť aj možnosť vyrovnania s 19% paušálnou daňou a paušálnou sumou (8,5% a 12,5%).

Zmeny sa však dotknú podnikateľov, ktorí doteraz zdravotné odvody do ZUS platiť nemuseli. Od roku 2023 budú mať títo ľudia takúto povinnosť a náklady na príspevok si už nebudú odpočítavať z dane. Aby sa predišlo nepriaznivým účinkom tejto zmeny, títo podnikatelia by mali zvážiť dve možnosti:

  • zmena formy zdaňovania podnikateľskej činnosti,
  • zmena formy podnikania, napr.z živnosti na komanditnú spoločnosť alebo spoločnosť s ručením obmedzeným

Zúčtovanie prenájmu pre podnikateľov - preddavky na daň

Pre podnikateľov sú dve možnosti vysporiadania lízingu - mesačne alebo štvrťročne. Informáciu o zvolenej forme zúčtovania je potrebné poskytnúť daňovému úradu v ročnom daňovom priznaní. Predkladá sa po skončení daňového roka, ktorého sa vysporiadanie týka.

Je potrebné pripomenúť, že štvrťročné zálohové platby môže uhradiť iba:

  • tzv malí daňovníci (daňovníci, ktorých tržby z predaja spolu so splatnou sumou DPH nepresiahli ekvivalent 200 000 PLN v predchádzajúcom daňovom roku)
  • daňoví poplatníci začínajúci podnikať. Daňovníci, ktorí uhrádzajú súkromné nájomné, sa vyrovnávajú iba mesačne (článok 44 ods. 3g vyššie).

Nezahŕňa úľava pre strednú triedu príjem/príjem z prenájmu?

Vďaka neustálym zmenám sa daňoví poplatníci (prenajímatelia) využívajúci úľavu pre strednú triedu ocitli v poriadnom chaose. Týkalo sa to príjmov z prenájmu zo súkromného aj podnikateľského hľadiska. Ešte pred dvoma mesiacmi nebolo známe, či budú musieť k výške príjmu určeného na to, aby si mohli uplatniť úľavu pre strednú vrstvu, prirátať aj príjem z prenájmu nehnuteľností.

Po záplave otázok, ktoré na daňové úrady adresovali zmätení daňoví poplatníci, sa na stránke ministerstva financií objavilo nasledovné vysvetlenie tejto problematiky: „Úľava pre strednú vrstvu je určená fyzickým osobám, ktoré majú príjem. : zo služobného pomeru, pracovnoprávneho vzťahu, mimopracovného a družstevného pracovnoprávneho vzťahu a/alebo z nepoľnohospodárskej hospodárskej činnosti, zdanené všeobecne - podľa sadzobníka dane. Príjem/príjmy z prenájmu nehnuteľností nie sú zahrnuté na účely úľavy pre strednú triedu.

Všetko by bolo v poriadku, keby nebolo toho, že citované vysvetlenie ministerstva sa nepremietlo do vtedy platného zákona. Inými slovami, bolo to úplne v rozpore s obsahom vtedajšieho záväzného umenia. 26 sekúnd 1 bod 2aa a čl. 26 sekúnd 4a - 4b, ktorý ustanovil, že v rámci úľavy pre zamestnancov alebo daňovníkov s príjmami z nepoľnohospodárskej hospodárskej činnosti sa výška príjmov zakladajúcich nárok na úľavu vypočíta tak, že sa spočítajú príjmy, ktoré daňovník dosiahol v zdaňovacom období a sú zdaniteľné. podľa sadzobníka dane: z obchodného vzťahu, pracovnoprávneho vzťahu, domáckej úlohy a družstevného pracovného pomeru a výnosy z nepoľnohospodárskej hospodárskej činnosti dosiahnuté v priebehu roka znížené o daňovo uznateľné náklady na vykonávanie tejto činnosti, z týchto nákladov sa nepočítajú odvody na sociálne poistenie.Daňovník bude môcť využiť úľavu, ak súčet týchto príjmov bude v rozmedzí - minimálne 68 412 PLN a maximálne 133 692 PLN.

Odpoveď ministerstva na tunajší právny stav, podľa ktorého sa na účely výpočtu limitu úľavy pre strednú vrstvu nezohľadňuje príjem z prenájmu nehnuteľností, bola teda nesprávna, resp. najmenej neúplné. Z rozboru vtedajších predpisov vyplynulo, že pri určovaní výšky príjmu v danom roku sa u daňovníka, ktorý je fyzickou osobou, nezohľadňuje príjem zo súkromného prenájmu, ale príjem dosiahnutý v rámci podnikateľskej činnosti. .

Narastajúca frustrácia zmätených daňových poplatníkov a dezinformácie prichádzajúce zo všetkých strán spôsobili, že 9. júna 2022 bol vydaný zákon, ktorý jednoducho zrušil čl. 26 sekúnd 1 problematický bod 2aa. Efektom zmien je rezignácia na úľavu pre strednú vrstvu a zároveň zabezpečenie toho, že zmena bude pre daňových poplatníkov výhodná alebo neutrálna.Zaujímavé je, že nové nariadenia stihli nadobudnúť účinnosť len za 3 týždne a sú v platnosti od 1. júla 2022.

Daň z prenájmu bytu 2023 - akú formu dane z prenájmu zvoliť

Aby som to zhrnul, rok 2022 a nadobudnutie platnosti Poľského poriadku priniesli daňovým poplatníkom, ktorí majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, v tomto smere veľa dilem, pokiaľ ide o vysporiadanie. Kľúčovou otázkou bolo zvoliť si takú možnosť, aby sa zo zmeny predpisov stratilo čo najmenej. Zatiaľ čo pre samotných podnikateľov sa toho veľa nezmení (okrem tých, ktorí budú dodatočne spoplatnení povinným zdravotným poistením), daňovníci ponúkajúci súkromný prenájom by si už mali spočítať daňové rozdiely, ktoré im novela prináša. Je potrebné pripomenúť, že toto je posledný rok možnosti amortizovať náklady vynaložené na kúpu, vylepšenie, renováciu, vybavenie, vašej nehnuteľnosti!

Pri rozhodovaní o forme zdaňovania prenájmu, ktorú chceme uplatňovať od roku 2023, stojí za zváženie niekoľko otázok:

  • možnosť odpočtu daňovo uznateľných nákladov,
  • to, že formálna otázka vyrovnania je jednoduchšia s paušálnou sumou,
  • pri prechode zo súkromného prenájmu na prenájom poskytovaný v rámci podnikateľskej činnosti nutnosť pripočítania povinného zdravotného poistenia (v zásade je to plus 9% z príjmu), ale aj dodatočné náklady, ako napr. odmena účtovníčky alebo účtovníčky.

Aké zmeny v nájomnej zmluve by sa mali vykonať

Tento rok sa oplatí využiť na prispôsobenie zmlúv s nájomníkmi. Pomocou príslušných ustanovení v nájomnej zmluve môžeme znížiť paušálne náklady prenesením napríklad poplatkov za energie a nájomného na nájomcu.

Ďalšou otázkou je výška zálohových platieb zaplatených v rámci paušálnej sumy, ktorú vypočíta a deklaruje prenajímateľ. Je možné ho účtovať paušálne vo výške 8,5 % alebo 12,5 % z výšky čistého zisku z prenájmu, a nie z celej sumy prijatej od nájomcu (t. j. bez energií).V tomto prípade by si však prenajímateľ mal uschovať doklady potvrdzujúce, že jeho príjmom nebola celá suma, ktorú každý mesiac platil nájomca, znížená o poplatky regulované pre správu, vodu, elektrinu či plyn. Dôkazné bremeno tejto skutočnosti nesie prenajímateľ.

Právny základ:

  • Zákon z 26. júla 1991 o dani z príjmov fyzických osôb (konsolidované znenie, Vestník zákonov z roku 2021, položka 1128 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon z 20. novembra 1998 o paušálnej dani z príjmov z niektorých príjmov fyzických osôb (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2021, bod 1993 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon z 29. októbra 2021, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dani z príjmov fyzických osôb, zákon o dani z príjmov právnických osôb a niektoré ďalšie zákony (Poľská vyhláška) (Zbierka zákonov, položka 2105 v znení neskorších predpisov) ;
  • Zákon z 9. júna 2022, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dani z príjmov fyzických osôb a niektoré ďalšie zákony (Zbierka zákonov z roku 2022, položka 1265).

Kategórie:

Prevádzka domu