Potrebujeme overiť informácie o parcele získané od predávajúceho sami alebo s pomocou dôveryhodného realitného agenta alebo notárskej verejnosti. Najprv musíte skontrolovať, kto je vlastníkom pozemku a či nie je zaťažený hypotékou alebo právami tretích strán

Čo skontrolovať pred nákupom pozemku na stavbu domu? Aký pozemok kúpiť? Hlavná vec je zabezpečiť, aby ste na ňom dosiahli svoj vysnívaný dizajn.

Ktoré stavebné parcely sú najvyhľadávanejšie?

Stavebné pozemky mimo mesta sú najvyhľadávanejšie, zvyčajne na odľahlom mieste. Každý človek má iné požiadavky. Keď klient odpovie na konkrétnu reklamu, pýtam sa, prečo tento pozemok, čo sa mu na ňom páčilo. A potom zvyčajne počujem, že potrebuje mier, takže pozemok by mal byť veľký, 2 - 3 tisíc. m 2 . Ale keď na to stojíme a klient uvidí, čomu bude musieť čeliť - pretože musí byť usporiadaný a udržiavaný - zmení názor. Zvyčajne to končí 1 - 1, 5 tisíc. m 2 .

To isté so susedstvom. Najprv počujem: chceme žiť ďaleko od ľudí. Počas rozhovorov sa napríklad ukazuje, že manžel často odchádza a manželka zostane sama s deťmi, takže by bolo užitočné susedstvo.

Bývalo trendom, že mnohí ľudia sa sťahovali z mesta, ale život to overil a tí istí ľudia sa vrátili do miest. Teraz existuje tendencia stavať menšie domy. Klienti sa poučili zo skúseností z rokov 2006-2008, keď si vzali pôžičky na 110% a postavili veľké domy na veľkých pozemkoch, teraz vedia, že život sa môže líšiť. Dom musí byť postavený, dokončený a udržiavaný. Detské izby s rozlohou 25 m 2 ? Takáto potreba nie je potrebná.

Aký pozemok kúpiť: zalesnený alebo holý?

Investori hľadajú menej obývané pozemky. Je možné rozvinúť pôdu, vytvoriť túto zelenú plochu, ale vyžaduje si to čas. Mnohí dokonca hľadajú lesné pozemky.

Bojia sa investori kúpiť lesné pozemky?

Nechcú žiť na púšti. Toto sú oblasti, na ktoré sa vzťahuje plán rozvoja. Napríklad lesné pozemky s rozlohou asi 4 tis. m 2 s obmedzenou zastavanou plochou na 400 m 2 . Ak sa v súčasnom pláne rozvoja predpokladá bývanie, je nepravdepodobné, že by ho obec zmenila a nezaviedla zaťažujúce odvetvie, služby alebo skládku.

A keď taký plán neexistuje? Musíte požiadať o stavebné podmienky. Obec má vypracovanú štúdiu pre plán, v ktorom je zaznamenaná, v ktorom smere sa vydá. Na druhej strane obec môže štúdiu zmeniť a stanoviť iný plán. Preto je lepšie hľadať pozemky, na ktoré sa už vzťahuje plán.

Kupujú zákazníci rozvinuté pozemky pripravené na vývoj?

Väčšina z nich. Ak niekto plánuje začať s výstavbou domu rýchlo, chcel by mať pripravené spojenia alebo možnosť, aby si ich v krátkom čase vybudovali. Ak si kúpi pozemok a vie, že ho nebude stavať niekoľko rokov, nebude takýmto veciam venovať pozornosť. Zákazníci často radšej platia za pozemky menej a až po nejakom čase si médiá postavia oplotenie. Je dobré, keď noví vlastníci skupiny pozemkov vzdialených od hlavnej cesty a siete organizujú mediálne dodávky spoločne.

Informujete klientov o takýchto možnostiach? Áno. Zákazníci sa pýtajú: kúpim pozemok lacnejšie, ale aké sú moje možnosti pripojenia k sieti? A predstavujem im: „Na hlavnej asfaltovej ceste sú médiá. Z tohto pozemku je k nim 200 m, ale sú tu aj susedia, ktorí majú rovnaký problém, prosím, choďte. “

Aj keď si každý môže kúpiť ornú pôdu s rozlohou menšou ako 0, 3 ha, nie vždy je možné zbaviť poľnohospodárstva. Potrebujete to zistiť v obci

Pýtajú sa zákazníci, kto bude ich susedom pri kúpe pozemku?

Ak sa jedná o nevyvinuté pozemky, nepožadujú sa. Ak je vybudovaný, áno. Prichádzajú popoludní, večer, pozerajú sa, čo sa deje na susedných nehnuteľnostiach, kontrolujú, ako sa vyvíjajú, či sú domy dokončené. Na druhej strane predajcovia obsadia suseda, ak žijú vedľa predaného pozemku.

Takže považujú pozemok za investíciu? Ak sa nachádza v pekne rozvinutej oblasti a susedia sú kultúrni, hodnota nadobudne hodnotu. Samozrejme. Môžete si postaviť krásnu vilu, ale ak má sused za oplotením kurník, vytie psov a neporiadok, hodnota nehnuteľnosti výrazne poklesne a bude problém s predajom.

A ak sa v okolí nachádzajú úhľadné budovy, ktoré nevyvolávajú obavy o bezpečnosť, nehnuteľnosť sa okamžite rozrastie v očiach kupujúcich.

Čo skrývať predajcov sprisahania? Na aké úskalia sa môžete pri kúpe pozemku zamerať?

Predajcovia obvykle nemajú vedomosti o plánoch rozvoja a o predkupných právach obce alebo štátnych lesov. Tu sa ukázali ako užitoční realitní agenti, ktorí túto oblasť poznajú už celé roky. Taktiež vedia napríklad, kde a v akej hĺbke môže byť podzemná voda, takže zákazníka okamžite vyzvú, aby na danom pozemku bolo lepšie stavať dom so suterénom.

Čo znamená právo na prvé odmietnutie? Môžete prísť o dej?

Strata č. Zmluva o podmienenom predaji sa vyhotoví a notárska zápisnica sa zašle poverenému orgánu. Ak má právo na prvé zamietnutie, môže alebo nemusí uplatniť (má rozhodnutie 30 dní).

Koľko môžu služby makléra stáť pri kúpe pozemku?

5% zo sumy transakcie. Odmenu vyberáme iba z jednej strany transakcie. Ak mám zmluvu s predajcom, zastupujem jeho záujmy. Áno, mám k dispozícii kupujúcemu, pretože sa zaujíma o majetok môjho klienta, ale nemusí vyžadovať napríklad rokovania v jeho prospech.

Aké dokumenty by sa mali overiť pred nákupom pozemku?

Overíme, či v katastri nehnuteľností a hypotéka nie je zapísaný predajca. Ak tomu tak nie je, napríklad preto, že získal dedičstvo nehnuteľnosti a zatiaľ nezverejnil svoje právo v knihe, požiadajme o doklad potvrdzujúci, že je vlastníkom (napr. Notársky zápis o potvrdení dedičstva).

Bude tiež užitočné osvedčiť vysporiadanie daňových záväzkov za nákup dedičstva / daru / výstupu zo spoločného vlastníctva.

Musíme tiež skontrolovať druhy pôdy vo výpise z katastra nehnuteľností, či na ne nie je uvedené predkupné právo.

Ak chce kupujúci využiť pôžičku, musí počítať s tým, že budú potrebné tri zmluvy: predbežná, ktorá umožní banke začať postup, potom podmienečnú dohodu, ktorá bude musieť byť zaslaná do lesného okresu / obce, a nakoniec dohodu o prevode, ktorá spustí pôžičku.,

Na obecnom úrade kontrolujeme, či je pozemok zahrnutý do plánu rozvoja, ktorý poskytuje, či nie sú pre budovu žiadne obmedzenia. Stáva sa, že zákazník už má dizajn budovy s plochou strechou, čo sa vo vidieckych oblastiach zriedka povoľuje.

V drenážnom systéme poviat sa oplatí skontrolovať, či na pozemku nie sú drenážne zariadenia, ktoré obmedzujú možnosť výstavby.

V niektorých situáciách je stále užitočné osvedčenie od obce na pokrytie oblasti revitalizáciou alebo od starej osoby o prevzatí pozemku so zjednodušeným lesným hospodárskym plánom.

Aký je rozdiel medzi ponukovou a transakčnou cenou?

Často počúvam od predajcov: pridajme niečo k cene, pretože ochotný bude chcieť vyjednávať. Na druhej strane kupujúci ponúkajú oveľa nižšie množstvo, ako bolo pôvodné. Testujú vytrvalosť, „bod bolesti“ majiteľa. Pri takýchto rokovaniach je zvyčajne veľa emócií a môžete ich preháňať, čím porušujete pýchu predajcu. Potom nie je návrat k rokovaniam.

Koľko si môžete zarobiť z ceny?

Maximálne 5 až 10%.

Kedy je najlepší čas na kúpu pozemku?

Ak sa chystáme pozrieť pozemok na jar alebo v lete, je zelený a vtáky spievajú, všetko sa nám páči. Pri rozhodovaní o kúpe je ľahké urobiť chybu. Môže sa ukázať, že keď padnú listy do blízkeho hája, budeme sa pozerať z okien obývacej izby na rozpadajúcu sa farmu v okolí.

Takže neposudzujte pozemok, keď je pekný a všetko kvitne, iba ak je škaredé?

Áno, je to najlepšie, keď sa to nemôže zhoršiť - zima, daždivé. Uvidíme, či voda vsiakne do zeme a ako vyzerá cesta. Pretože ak máme krásne auto a jazdíme po nespevnenej ceste, dostaneme sa do kancelárie s bahnom na streche.

Čo ešte potrebujete vedieť?

Táto pôda, rovnako ako priestory, môže mať zaťaženie, napríklad vecné bremená. Dokument o nadobudnutí majetku súčasným vlastníkom musíme vždy skontrolovať, napríklad notársku zápisnicu alebo súdny príkaz. Ak zakúpil pôdu ako dar alebo dedičstvo, skontrolujte, či existujú nejaké ďalšie výhrady alebo ustanovenia. Pretože jeho predchodca možno kúpil nehnuteľnosť s vecným bremenom iného majiteľa alebo s potrebným nákladom. Nie všetky bremená sú uvedené v katastri nehnuteľností a hypotékach. Nestačí skontrolovať, či je v knihe hypotéka.

Pri kúpe pozemku čelíme mnohým neznámym. Možno by bolo jednoduchšie kúpiť dom …

Je to jednoduchšie, pretože v tomto prípade bola väčšina uvedených problémov overená už pred vydaním stavebného povolenia. A ak máme konkrétne plány rozvoja a vybraný projekt, ťažkosti sa zvyšujú - potom sa nemôžeme riadiť krásou miesta a skvelým umiestnením, ale tiež to, či dokážeme dosiahnuť to, čo by sme v ňom chceli.

Piotr Baran hovoril

Kategórie:

Záhradníctvo