Stavať dom je skutočnou výzvou
Organizovanie stavby nie je ľahká úloha ani pre niekoho, kto sa zaoberá celým týmto životom. Dnes čelíte tejto výzve. Určite ste vynaložili veľké úsilie na výber pozemku a projektu - išlo o individuálne práce. Teraz už nemusí stačiť ani úplné odhodlanie. Než začnete stavať, odpovedzte na tieto 3 otázky.
Ako zabezpečiť, aby organizácia budovy bežala hladko
Správna organizácia stavby závisí do veľkej miery od ľudí, ktorých si najmete, a od vonkajších okolností, ako sú počasie, poruchy a krádeže. K dispozícii je tiež časový faktor. Stavba domu je premiérou bez generálnej skúšky. Nezabudnite, že pred vami už zohrávali úlohu tisíce investorov - viete, čo je dobré a čo zlé. Byť manažérom znamená používať osvedčené stavebné postupy a všetky dostupné kontrolné mechanizmy. O tom je tretia epizóda nášho „Investorského kurzu“.
Tri otázky týkajúce sa výstavby domu pre investora
1. Koľko peňazí musíte postaviť dom? Čím menej, tým viac úloh na vás čaká. Prečo? Ak máte veľký rozpočet, môžete si objednať stavbu na kľúč. Alebo sa rozhodnite pre modernú technológiu výstavby, napríklad prefabrikovanú - potom si dom zostavia odborníci z prvkov. Alebo postavte dom za tri mesiace - aj s pomocou odborníkov. Bohužiaľ je bežnou chybou investorov objednávať výstavbu špecializovaných technológií (najmä dreva) náhodným tímom. Ďalší - uvedenie domu pre stovky tisíc zlotých s posádkou od oznámenia, navyše bez zabezpečenia dozoru.
2. Aký systém staviate dom? Už sme povedali o výstavbe domu na kľúč. Zmluvný systém zahŕňa prenájom následných tímov a dodávateľov na konkrétne práce, napríklad murárov na výrobu základov, stien, poterov a schodov, pokrývačov na prípravu stavby a pokrytie strechy, potom elektrikárov, inštalatérov, sadrokartónov. Medzi úlohy investora patrí organizácia prác, ich koordinácia, dodávka staveniska s materiálmi a kontrola kvality. V kontraktačnom systéme má investor ako manažér veľký priestor na predvádzanie! Ekonomická metóda je sotva manažérskym systémom. Investor fyzicky vykonáva väčšinu prác, dodávok stavieb a zvyčajne zamestnáva členov rodiny.
3. Koľko si v zhone žiť? V akejkoľvek technológii môže byť dom postavený počas sezóny, ale čím kratší čas, tým ťažšia je úloha. Mali by ste koordinovať prácu a zásobovať niekedy až 20 ľudí pracujúcich v jeden deň. Na druhej strane, keď stavba trvá roky, musí investor zvážiť, od ktorého okamihu naplánovať inštaláciu inštalačných a dokončovacích prvkov domu - potom je potrebné presunúť alebo dobre chrániť dom pred krádežou. Plánovacím nástrojom je plán výstavby. Ako rýchlo stavať?
Stavba domu v jednej sezóne - vyžaduje efektívny tím, spoľahlivý zdroj dodávok, dohľad, ktorý zabezpečí, že krátky čas investovania nebude mať vplyv na kvalitu domu. Budete tiež potrebovať rýchle financovanie - zvyčajne pôžičku. Mokré práce musia byť obmedzené, takzvané rýchle technológie.
POZRI TIEŽ: Ako sa stať manažérom vašej vlastnej stavby? (Dorota a Filip)
Tri výzvy pre domácich staviteľov
1. Organizovať výstavbu domu . Stavenisko je potrebné oplotiť, zabezpečiť elektrinu a vodu. Úlohou investora je tiež zostaviť toaletu (obvykle požičanú prenosnú). Kde bude posádka bývať a jesť? „Všetci zamestnanci majú právo na bezpečné a zdravé pracovné podmienky, “ hovorí Európska sociálna charta a výstavba je koniec koncov malým pracoviskom. Spoločnosti majú často vlastné kasárne, v najhoršom prípade priestrannú dodávku. Stojí za to umiestniť na pozemok kontajner, pokiaľ možno námorný - napríklad preprava kamiónov po ceste. Jedná sa o solídny zásobník na náradie a spotrebný materiál. Po konštrukcii je možné kontajner predať.
2. Nájdite posádku. „Účastníci stavebného procesu“ vyberá investor. Musí existovať vedúci pracoviska, nevyžaduje sa žiadny dozorný inšpektor. Musíte tiež nájsť výkonný tím. Ako? V prvej epizóde sme odporučili - pozrieť sa na pokyny, skontrolovať dve alebo tri predchádzajúce stavby, na ktorých pracovala, požiadať bývalých klientov o názory. Jeden príkaz nestačí. Tím z ponuky bez preukázaných referencií je príliš veľkým rizikom - dôrazne neodporúčame! Kto sú zamestnanci v stavebníctve? Existuje stále menej tímov, ktoré dokážu kombinovať pórobetónové bloky iba s tradičnou cementovou maltou, ale stále kvalifikovaní odborníci majú viac šťastia ako každodenný život. Neverme na naše vlastné šťastie.
3. Buď šéfom, nie bratom. Na začiatku pozorovania. Mnoho investorov sa venuje dodávateľom so srdcom a dušou, veriac vo svoje schopnosti. Chcú domestikovať pána Kaziu, zahriať jeho výkonnú dušu - chcú mu uveriť! Potom objavia zle postavený dom. Sklamanie a ľútosť prichádzajú.
Ostatní investori sa cítia uväznení v stavebnej pasci - ukázalo sa, že je ťažšie, ako si mysleli, nikomu neveríte, problémy sa hromadia. Z dôvodu nedostatku peňazí a kompetencií sa výstavba mení na zlepšenia - niektoré zlepšujú ostatné, robia chyby sami. Z toho môže vychádzať horor. Investor ako projektový manažér má tretiu cestu - bez emócií, so znalosťami a zručnosťami. Byť manažérom je byť šéfom - kontrolovať proces výstavby a reakcie zamestnancov. Musíte byť ako líška - takto sa volá manažér v Japonsku - mazaný (ale nie klamný), vyhýbajúci sa pasci, schopný zorganizovať tím.
Výstavba za dva alebo tri roky - dáva možnosť prirodzeného rozdelenia do etáp: nulový stav, surový stav, inštalácie, dokončovacie práce. Je čas pripraviť práce a financovanie. Fáza, v ktorej sa objaví trvalé vybavenie domu, nemôže byť prerušená - musí trvať, kým nebudete bývať.
Stavba dlhšia ako tri roky - vyvoláva problémy, ako chrániť a chrániť stavbu pred poveternostnými podmienkami a zlodejmi. Príliš dlhá doba výstavby spôsobuje ďalšie náklady.