Spisové číslo parcely sa môže v dôsledku rozdelenia nehnuteľnosti zmeniť. Ak k tomu dôjde počas prípravy alebo výstavby, investor musí urobiť určité kroky, aby legálne pokračoval vo výstavbe.

Evidenčné číslo parcely je označené prirodzeným číslom, napríklad 1,2,3 atď. Každá parcela v rámci danej evidenčnej oblasti má svoje jedinečné číslo. Súpisné číslo parcely sa môže v dôsledku rozdelenia nehnuteľnosti zmeniť. Vysvetľujeme, čo robiť, keď sa to stane.

Postoj správnych orgánov k vplyvu zmeny číslovania pozemkov na projekt stavby je nejednotný.V praxi v tomto smere vzniká veľa pochybností, najmä ak k takejto zmene dôjde medzi vydaním jednotlivých správnych rozhodnutí: environmentálneho, územného, stavebného povolenia a kolaudačného rozhodnutia. Vynára sa otázka, či dané rozhodnutie zostáva v platnosti pri novovzniknutých pozemkoch, alebo je potrebné žiadať o jeho zmenu alebo získať nové rozhodnutie? Alebo stačí požiadať o zmeny pôvodného rozhodnutia?

Evidenčné číslo pozemku a environmentálne rozhodnutie

V environmentálnom rozhodnutí nie je povinnosť uvádzať označenie pozemkov parc. Analýza vplyvov na životné prostredie sa vykonáva vo vzťahu k presne vymedzenej oblasti. Rozsah investície vyplýva z mnohých rôznych podkladov predložených investorom, napríklad z katastrálnej mapy, z mapy oblasti vplyvu investície, z Informačného listu projektu alebo zo samotnej správy o vplyvoch na životné prostredie.Na základe toho úrad určí typ a miesto realizácie projektu.

Treba vychádzať z toho, že investor musí znovu vykonať posudzovanie vplyvov na životné prostredie a získať nové environmentálne rozhodnutie len v prípade významnej zmeny v rozsahu projektu, jeho umiestnenia alebo charakteristík (žiadosť o stavebné povolenie bude zmenené v nadväznosti na požiadavky uvedené v rozhodnutí o podmienkach životného prostredia). Samotná zmena evidenčných čísel pozemkov pred vydaním alebo po vydaní environmentálneho rozhodnutia nemá za následok potrebu investora získať nové environmentálne rozhodnutie alebo ho zmeniť.

Číslo pozemku a územné rozhodnutie

Z umenia. 61 zákona o územnom plánovaní a rozvoji vyplýva, že rozhodnutie o podmienkach územného rozvoja sa nevydáva pre daný pozemok, ale pre konkrétne územie, ktoré môže zahŕňať viacero pozemkov.Na druhej strane v žiadosti o toto rozhodnutie by sa mali špecifikovať hranice „územia“, na ktoré sa žiadosť vzťahuje, predložené na kópii hlavnej mapy alebo, ak neexistuje, na kópii katastrálnej mapy (§ 52 ods. 2 bod 1 v spojení s článkom 64 ods. 2 ods. Orgán vydávajúci rozhodnutie je povinný určiť len čiary oddeľujúce investičnú plochu, ktorá nie je vždy totožná s hranicami pozemku. Zvyčajne ide o hranice pozemku, ale je možné špecifikovať podmienky zástavby aj pre časť pozemku oddelenú demarkačnými čiarami bez toho, aby bola dotknutá konkrétna poloha zástavby (Rozsudok Najvyššieho správneho súdu zo dňa 18.07.2019, č.j. II OSK 1881/18).

Aj keď bolo vydané územné rozhodnutie na preddeliacu parcelu (t.j. už neexistujúcu), nemožno mať za to, že plocha, ktorá bola rozdelená, v čase vydania rozhodnutia neexistovala. Územie, ktoré je predmetom investičného a urbanistického rozboru, je dodatočne vyznačené na grafickej prílohe rozhodnutia.

Žiaľ, v takomto prípade môže stavebný a architektonický správny úrad pred vydaním stavebného povolenia vzniesť na investora jednu z nasledujúcich požiadaviek:

  • získanie nového územného rozhodnutia s uvedením aktuálnych evidenčných čísel pozemkov;
  • zmeny územného rozhodnutia podľa čl. 155 správneho poriadku;
  • doklad o tom, že majetok, ktorý vznikol rozdelením je ten istý, na ktorý bolo vydané územné rozhodnutie predložením rozhodnutia o rozdelení a zoznamu pozemkových zmien. V tomto prípade by mal investor požiadať projektanta, aby v projekte stavby jasne uviedol, ktoré pozemky sú rozdelené a uviedol ich staré a nové číslo spolu s výmerou.

Predpisy však nevyžadujú vydanie stavebného povolenia na pozemok rovnako označený v územnom rozhodnutí a v žiadosti o stavebné povolenie.Ak sa nezmenia parametre investície a jej rozsah, tak samotné rozdelenie nehnuteľnosti by nemalo mať vplyv na platnosť a platnosť rozhodnutia o podmienkach pozemkových úprav. Úrady by preto v takejto situácii nemali od investora vyžadovať zmenu alebo získanie nového rozhodnutia.

Zmena súpisného čísla pozemku a stavebného povolenia

Podľa čl. 32 sek. 4 stavebného zákona stavebné povolenie možno vydať len tomu, kto napr. odoslal:

  • žiadosť v tomto prípade počas doby platnosti rozhodnutia o podmienkach rozvoja a pozemkových úprav a
  • vyhlásenie pod hrozbou trestnej zodpovednosti o práve nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely.

Projekt stavby by mal obsahovať plán rozvoja pozemku alebo územia, vypracovaný na aktuálnej mape, vrátane určenia hraníc pozemku alebo územia. V žiadosti o stavebné povolenie investor uvádza čísla evidovaných pozemkov.

Je dôležité nezabudnúť uviesť aktuálne označenie nehnuteľnosti do vyhlásenia o nakladaní s nehnuteľnosťou na stavebné účely po rozdelení evidenčných pozemkov. Ako zdôraznil Najvyšší správny súd v rozsudku z 9. marca 2016 (č.j. II OSK 1837/15), oprávnenie nakladať s pozemkom na stavebné účely nemožno predpokladať a musí sa týkať konkrétnej nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sporu. konania. Nesprávne ohlásenie práva k nehnuteľnosti môže mať za následok vydanie stavebného povolenia v hrubom rozpore so zákonom.

Zo zákona nie je jasné, či rozhodnutie o podmienkach zástavby vydané na väčšie územie bude postačovať na získanie stavebného povolenia na jeho menšiu časť. V praxi je to však akceptované.

Ak geodetické rozdelenie nehnuteľnosti prebehlo v neskoršom štádiu investičného procesu, t.j. po vydaní stavebného povolenia, je vhodné analyzovať možnosť prevodu časti povolenia (vo vzťahu k samostatnému a schopné fungovať samostatne) na nový subjekt.Takéto riešenie sa javí ako rozumné a je schválené v judikatúre. Napríklad Pokrajinský správny súd v Gliwiciach vo svojom rozsudku z 24. júna 2010 (sp. zn. II SA/Gl 73/10) uviedol, že napriek rozdeleniu nehnuteľností nie je potrebné meniť získané stavebné povolenie. nakoľko sa menia len čísla evidenčných parciel. Počítalo sa aj s možnosťou prevodu stavebného povolenia v časti týkajúcej sa samostatnej a samostatne fungujúcej stavby na samostatnom pozemku (v posudzovanom prípade išlo o výstavbu dvoch rodinných domov na jednom pozemku, ktorý bol v tom čase riešený podľa § 3 ods. rozdelené na dva pozemky).

Evidenčné číslo pozemku a povolenie na bývanie

V kolaudácii nie je dôležitá definícia nehnuteľnosti. Je to preto, že účely tohto povolenia sú odlišné vo vzťahu k predtým získaným administratívnym rozhodnutiam (nepoužíva sa na určenie umiestnenia danej investície). Kolaudačným povolením úrad potvrdzuje, že stavba sa vykonáva v súlade s opatreniami a podmienkami stanovenými v stavebnom povolení a že objekt možno bezpečne užívať.

Ak po vydaní stavebného povolenia nedošlo k zmene rozsahu alebo parametrov investície, ale iba k zmene čísiel evidovaných parciel, potom stačí, ak investor priloží doklady potvrdzujúce toto rozdelenie k žiadosť o kolaudačné rozhodnutie. Okrem toho sa v žiadosti o rozhodnutie oplatí jasne uviesť čísla pozemkov pred a po rozdelení. Nemalo by to mať vplyv na účinnosť, platnosť ani včasnosť vydaného stavebného povolenia.

Zmenu čísla pozemku treba nahlásiť

Investor je povinný priebežne informovať správny orgán, ktorý vedie investičné konanie o zmenách vyplývajúcich z rozdelenia nehnuteľnosti. Oplatí sa to urobiť ešte pred vydaním daného rozhodnutia, aby ste sa vyhli nepríjemnostiam v neskoršom štádiu investície, ktoré súvisia napríklad so spochybnením jeho platnosti.

Pamätajte, že správny orgán je viazaný obsahom žiadosti investora, a to aj z hľadiska špecifikácie predmetu, parametrov a vlastností plánovanej investície.To znamená, že ak úrad v priebehu konania rozhodne, že k nehnuteľnostiam označeným v žiadosti nie je možné vydať rozhodnutie (pretože daný pozemok v dôsledku rozdelenia už neexistuje), úrad bude pravdepodobne požadovať, aby investor žiadosť upraví. Ak investor nezavedie vhodné zmeny, úrad má právo odmietnuť vydať správne rozhodnutie. Ako zdôraznil pokrajinský správny súd vo svojom rozsudku z 11. februára 2016 (sp. IV SA/Po 498/15), orgán verejnej správy nie je príslušný sám určovať podmienky rozvoja spôsobom výrazne odlišným od obsahu ust. prihlášku, keďže je viazaná žiadosťou účastníka konania.

Stáva sa však, že investor úrad neinformuje o rozdelení nehnuteľnosti a ten ho nevyzve na doplnenie žiadosti a vydá rozhodnutie vo vzťahu k evidenčnej parcele, ktorá už neexistuje formálne. Vzniká teda otázka, či by mal investor takúto situáciu napraviť a ako sa to dá urobiť?

Kedy je možné napraviť správne rozhodnutie

Ak bolo až v závere správneho rozhodnutia uvedené nesprávne číslo evidenčnej parcely a ostatné náležitosti rozhodnutia identifikujúce nehnuteľnosť boli označené správne (napríklad výmera alebo areál), investor môže požiadať úrad o opravu - ustanovením - tzv. zrejmú pisársku chybu.

Uvedenie nesprávneho súpisného čísla v obsahu správneho rozhodnutia sa zasa týka už podstatného predmetu rozhodnutia, čo znamená, že ho nemožno považovať za zjavnú chybu alebo pisársku chybu a rozhodnutím ju opraviť. Príkladom je situácia, keď úrad rozhodol v súlade so žiadosťou investora, v ktorej nesprávne uviedol miesto investície s uvedením starého čísla parcely.

V praxi sa však stáva, že niektoré úrady vydávajú rozhodnutia týkajúce sa opravy zjavnej pisárskej chyby v poli súpisné číslo (zmena na číslo po rozdelení nehnuteľnosti).Toto nie je všeobecne akceptovaná prax a existuje vysoké riziko, že rozhodnutie o náprave v budúcnosti spochybní napríklad kupujúci nehnuteľnosti, banka financujúca investíciu alebo sused prevádzkujúci konkurenčnú firmu.

Zmena evidenčného čísla parcely - kedy môžete zmeniť rozhodnutie

Ak sú v územnom rozhodnutí uvedené staré čísla preddeliacich pozemkov a investor má v úmysle získať na jeho základe stavebné povolenie, môže starosta požiadať investora o zmenu alebo získanie nového rozhodnutia. V takejto situácii by sa javilo ako dobré riešenie hneď v žiadosti o stavebné povolenie uviesť, že parcely vzniknuté rozdelením ostávajú výmerou, na ktorú bolo vydané územné rozhodnutie, a k takejto žiadosti priložiť rozhodnutie o rozdelení a zoznam pozemkových zmien. Žiaľ, pre niektoré úrady je to niekedy nedostatočné.

V takejto situácii bude pre investora jednoduchšie a rýchlejšie podať žiadosť o zmenu rozhodnutia. V zmysle čl. 155 k.p.a. každé správne rozhodnutie možno zmeniť, ak tomu nevylučujú osobitné ustanovenia a ak je to odôvodnené verejným záujmom alebo oprávneným záujmom účastníka konania. Novela sa môže týkať len otázok, ktoré sú už vyriešené rozhodnutím, ku ktorému sa doplnenie žiada. Podmienkou prípustnosti aplikácie tohto ustanovenia je preto tzv. totožnosť správnej veci (ide o tých istých účastníkov konania, ide o rovnaké práva a povinnosti účastníkov, nemení sa skutkový stav tak, podstatné prvky a právny stav je nezmenený, t. j. zákonné ustanovenia, na základe ktorých bolo rozhodnutie vydané, inými slovami, orgán môže zmeniť konečné rozhodnutie len na základe doteraz zhromaždených dôkazov.

Zmena správneho rozhodnutia spočívajúca v zmene čísel evidenčných parciel (na čísla určené po rozdelení) je preto prijateľná za predpokladu, že všetky oddelené pozemky zostanú majetkom investora a rozsah investičný projekt sa nezmení.Zúženie rozhodnutia (napr. o podmienkach rozvoja) na menšiu výmeru alebo zväčšenie investičnej plochy teda vylučuje zmenu rozhodnutia podľa ust. 155 správneho poriadku, pretože budú prekročené hranice správneho prípadu a bude potrebné celý urbanistický rozbor zopakovať.

Zmena miesta realizácie investície (t.j. uvedenie nových pozemkov v rozhodnutí) - aj pri nezmenenom rozsahu - podľa niektorých úradov presahuje rámec aktuálneho správneho prípadu, pretože v tomto prípade sa menia účastníci konania a rozsah rozboru (napr. nevyhnutný pri určovaní podmienok rozvoja). Ak úrad odmietne rozhodnutie zmeniť, investor musí požiadať o nové.

Zmena evidenčného čísla pozemku - keď potrebujete získať nové rozhodnutie

Ide o konečné riešenie, ku ktorému je možné dospieť len v prípade výraznej zmeny investičného zámeru.Investor bude nútený získať nové rozhodnutie, ak sú zmeny dostatočne závažné na to, aby vytvorili nový podnik. Pôjde napríklad o situáciu, kedy sa v dôsledku rozdelenia nehnuteľností má investícia realizovať len na časti pozemku, pričom pôvodný zámer pokrýval celý pozemok.

Celú procedúru vydania správneho rozhodnutia bude potrebné znova absolvovať aj v situácii, keď došlo k zjavnej chybe v žiadosti o stavebné povolenie (napr. nesprávne určenie predmetu investície zo strany uvedenie nesprávneho čísla evidenčného pozemku, ktoré nie je ani staré číslo pozemku pred rozdelením, ani nové po rozdelení).

Zmenené súpisné číslo pozemku - riešenie závisí od štádia investície

Nariadenia umožňujú investorovi využiť viaceré nástroje na získanie následných administratívnych rozhodnutí o stavbe v situácii, keď sa zmenili čísla evidovaných pozemkov, na ktorých sa realizuje.Líšia sa v závislosti od štádia investície, po ktorej alebo pred ktorou došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti. Dôležité je aj to, či sa v súvislosti s rozdelením nezmenia parametre a rozsah samotného rozhodnutia.

V niektorých prípadoch stačí predložiť rozdeľovacie rozhodnutie a zoznam pozemkových úprav. Investor môže správnosť takéhoto postupu dodatočne potvrdiť podaním žiadosti o objasnenie výkladových pochybností. V zložitejších situáciách však môžu správne orgány požiadať o zmenu správneho rozhodnutia alebo o vydanie nového, ak došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti po vydaní územného rozhodnutia alebo vykonané rozdelenie nebolo v tomto rozhodnutí zahrnuté.

Kategórie:

Prevádzka domu