Aukcie realitných exekútorov - kto sa môže zúčastniť dražby, aká je dražobná zábezpeka a vyvolávacia cena? Ako kúpiť pozemok v exekučnom konaní, t.j. dražbou.

Predaj nehnuteľnosti formou dražby sa môže uskutočniť:

  • v súdnom konaní - vedie ho súdny exekučný orgán, t.j. súdny exekútor alebo
  • v správnom konaní - vedie správny exekučný orgán, t.j. daňový exekútor. Táto možnosť existuje od roku 2011

Môže nastať situácia, že súdny výkon prevezme správny orgán výkonu rozhodnutia a naopak. V prípade tzv V súbehu exekúcie ju preberá orgán, ktorý začal konanie skôr. Najbežnejšia a najznámejšia je však exekúcia nehnuteľností vykonávaná súdnymi exekútormi.

Aukcie realitných exekútorov – ako sa o nich dozvieme

Súdni exekútori sú povinní umiestniť oznámenie o dražbe na webovú stránku Národnej exekútorskej rady v záložke dražby súdnych exekútorov. Okrem toho sú takéto informácie vyvesené na výveskách mestských alebo obecných úradov a príslušných súdov (v obvode ktorých sa dražené nehnuteľnosti nachádzajú). Často sú zverejnené aj na webových stránkach týchto inštitúcií.

Súdni exekútori zverejňujú oznámenia o súdnych dražbách nehnuteľností v sídle daňového úradu a na úrade príslušného územného samosprávneho celku, a ak ich hodnota bola odhadnutá na viac ako 83 600 PLN - vyvesia ich aj v najčítanejší časopis v danom meste.

Aukcie realitných exekútorov ako to vyzerá

Exekúciu na nehnuteľnosti vykonávajú súdni exekútori na základe ustanovení Občianskeho súdneho poriadku: v bežnom alebo zjednodušenom režime. Zjednodušený výkon rozhodnutia znamená menej formalizované konanie a nevyžaduje zapojenie súdu, a teda v konečnom dôsledku rýchlejšie uspokojenie veriteľa.

Súdny exekútor je povinný vykonať dražbu nehnuteľnosti v zjednodušenom konaní, ak ide o nezastavanú nehnuteľnosť alebo je na nej rozostavaný bytový alebo obchodný dom (v čase podania návrhu na začatie výkon, oznámenie o ukončení stavby ešte nebolo urobené alebo nie so žiadosťou o kolaudáciu v zmysle stavebného zákona). Povahu nehnuteľnosti (zastavanú alebo nezastavanú) súdny exekútor preverí v centrálnej databáze pozemkových a hypotekárnych registrov a na základe toho určí spôsob exekučného konania.

Ak sa pri popise a posudzovaní nehnuteľnosti ukáže, že nespĺňa podmienky na predaj v zjednodušenom konaní, súdny exekútor požiada príslušný súd o určenie termínu dražby nehnuteľnosti podľa ust. bežný postup.To sa môže stať, keď budova nie je evidovaná v katastri nehnuteľností a po obhliadke sa ukáže, že sa nachádza na pozemku az dokladov vyplýva, že bola daná do užívania.

V bežnom režime sa musí uskutočniť dražba zastavaných nehnuteľností (s budovami uvedenými do užívania v súlade s ustanoveniami stavebného zákona), bytových a obchodných priestorov, ako aj fariem. O nezrovnalosť však nepôjde, ak sa takto predáva nezastavaná nehnuteľnosť. Stáva sa to na mnohých súdoch, kde súdni exekútori odmietnu vykonávať zjednodušené dražby a súd vykonávajúci dohľad s tým súhlasí. Tieto konania sú však dlhšie a môžu pôsobiť na úkor veriteľov, ktorí majú za súčasného právneho stavu veľmi obmedzené právo domáhať sa svojich pohľadávok.

Zabavenie nehnuteľnosti súdnym exekútorom a príprava na zjednodušenú dražbu

Po zaistení nehnuteľnosti a zapísaní upozornenia do príslušného pozemkového a hypotekárneho registra vedeného k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom exekúcie, súdny exekútor vyzve povinného na zaplatenie dlhu bez toho, aby mu na to určil lehotu. (iný ako v bežnom režime).Okamžite pristúpi aj k popisu a oceneniu nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku (zapísaného v zozname súdnych znalcov).

Ak súdny exekútor zabavil v prospech tretích osôb nezastavané pozemky, ktoré nie sú zaťažené vecnými bremenami (napr. doživotné renty, pozemky alebo osobné vecné bremená, nájomné alebo lízingové), môže najskôr nehnuteľnosť ponúknuť na predaj z vlastnej iniciatívy. Veriteľ alebo dlžník potom môže určiť kupujúceho. Vyvolávacia cena tejto nehnuteľnosti nesmie byť nižšia ako hodnota posudku. Na používanie tohto režimu predaja je len jeden mesiac od dátumu popisu a hodnotenia. Po tomto termíne je možné nehnuteľnosť predať len v zjednodušenej dražbe a pri jej predaji v rozpore s touto lehotou je jej kúpa neúčinná a súd odmietne priznať vlastníctvo.

Súdny exekútor musí o pripravovanej dražbe nehnuteľnosti v zjednodušenom exekučnom konaní verejne informovať a upovedomiť účastníkov konania. V oznámení o dražbe súdny exekútor uvedie tieto údaje:

  • dátum, čas a miesto dražby nehnuteľnosti;
  • výška požadovanej ceny;
  • podmienky aukcie - kto môže byť dražiteľom, dokedy a v akej výške musí zaplatiť dražobnú zábezpeku.

Tiež je potrebné špecifikovať predmet dražby, t.j. uviesť údaje o nehnuteľnosti: lokalita, výmera a číslo pozemku a hypotekárneho registra. Okrem toho sa v oznámení hovorí, že práva tretích osôb nebudú prekážkou pre uskutočnenie dražby a výhry pre kupujúceho bez výhrad, ak tieto osoby pred začatím dražby nepredložia dôkazy o tom, že podali protiexekútne opatrenie. akcia.

Pozor! Nesprávne poučenie v oznámení môže mať za následok neplatnosť dražby a v dôsledku toho odmietnutie priznania vlastníctva k nehnuteľnosti (bohužiaľ so stratou dražobnej zábezpeky). Súdni exekútori sú však profesionáli a málokedy sa stane, že oznámenie bude nesprávne.

Osoba, ktorá sa chce zúčastniť dražby nehnuteľností súdnym exekútorom, musí zaplatiť zálohu najmenej 24 hodín pred dražbou, pričom nedodržanie tejto lehoty jej neumožní zúčastniť sa.

Súdna zjednodušená dražba nehnuteľností - požadovaná cena a záloha

Dražbu nehnuteľnosti v zjednodušenom konaní vykonáva súdny exekútor vo svojej kancelárii. Najprv otvorí súťaž a uvedie podrobnosti o nehnuteľnosti, ktorá sa má predať exekúciou.

Potom uvádza cenu hovoru (v 1. termíne je to ¾ odhadovanej hodnoty) a výšku ponukovej zábezpeky (je to 1/10 predpokladanej sumy). Zábezpeka ponuky, známa aj ako záruka, sa nezloží, ak je suma odhadu nižšia ako 5 000 PLN. Veriteľ ju nemôže predložiť, ak jeho pohľadávka nemá hodnotu nižšiu ako je výška ponukovej zábezpeky a ak je pohľadávka nižšia ako ponuková zábezpeka - môže mu byť znížená.

Kto môže ponúknuť súdnemu exekútorovi

Súdny exekútor tiež kontroluje údaje uchádzačov a správnosť nimi zaplatenej zábezpeky a zbiera od nich vyhlásenia, či spĺňajú podmienky ponukového konania.

Oplatí sa vedieť, že sa nemôžete zúčastniť súdnej dražby nehnuteľnosti:

  • dlžník,
  • exekútor,
  • ich manželia,
  • deti, rodičia a súrodenci,
  • osoby prítomné na aukcii v oficiálnej funkcii
  • alebo dražiteľ, ktorý nesplnil podmienky predchádzajúcej aukcie.

Uchádzač môže byť zastúpený splnomocnencom, ale plná moc musí mať formu notárskej zápisnice (tá je povinná pri obchodoch s nehnuteľnosťami), v ktorej budú uvedené presné údaje o udelení plnej moci. , splnomocnenca a podrobný popis nehnuteľnosti, ku ktorej je oprávnený kupovať, ako aj termín konania dražby. Len plnomocenstvo udelené advokátovi alebo právnemu poradcovi nemusí mať túto formu.Na uskutočnenie dražby nehnuteľností súdnym exekútorom stačí, aby sa dostavil aspoň jeden dražiteľ.

Každý z uchádzačov môže navrhnúť cenu vyššiu ako je ponuka iného uchádzača, rozdiel však nesmie byť menší ako 1 % vyvolávacej ceny zaokrúhlenej na celé zloté (napr. keď je vyvolávacia cena 10 000 PLN a jeden uchádzač navrhne 12 000 PLN, druhý môže cenu prekonať najmenej o 100 PLN). Nehnuteľnosť v aukcii nie je možné predať pod vyvolávaciu cenu.

Dražbu nehnuteľnosti vykonáva a dohliada na ňu súdny exekútor, ktorý je tiež povinný zaznamenať jej priebeh pomocou zariadenia snímajúceho obraz a zvuk.

Záverom dražobného predaja je oznámenie súdneho exekútora o navrhovanej cene (prvýkrát, druhýkrát a tretíkrát). Po trojnásobnom oznámení kúpnej ceny je predaj nehnuteľnosti zaklincovaný a ostatní záujemcovia už nemôžu ponúknuť vyššiu cenu. Sumy zaplatenej zálohy sa im vracajú.Podmienkou kúpy nehnuteľnosti na dražbe súdneho exekútora „víťazom“ je zaplatenie zvyšku kúpnej ceny (cena navrhnutá počas dražby mínus dražobná zábezpeka) a – čo je dôležité v zjednodušenom režime – musí byť vykonaná v deň konania dražby alebo najneskôr nasledujúci deň. Nedodržanie tejto lehoty znamená stratu dražobnej zábezpeky a zákaz zúčastniť sa ďalšej dražby tejto nehnuteľnosti. V tomto prípade sa nehnuteľnosť "vracia" do opätovnej dražby.

Vzhľadom na to, že dražba nehnuteľnosti súdnym exekútorom v zjednodušenom režime má byť rýchlym a efektívnym konaním, sťažnosť na postup súdneho exekútora počas dražby môže podať len dlžník a oprávnený. Uchádzači toto právo nemajú. Ak nie sú podané žiadne sťažnosti, súdny exekútor, ktorý sťažnosť vedie, vydá rozhodnutie o potvrdení predaja nehnuteľnosti, v ktorom uvedie podrobnosti o nehnuteľnosti, konečnú kúpnu cenu a údaje o kupujúcom. Takéto rozhodnutie o pribití je konečné, čo znamená, že sa nemožno odvolať.

Po zaplatení kúpnej ceny kupujúcim súdny exekútor postúpi spisy príslušnému okresnému súdu.Ak súd (v exekučnom konaní sa rozumie aj sudca aj referent súdu) nezistí v konaní nezrovnalosti, vydá rozhodnutie o priznaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré okrem náležitostí nehnuteľnosti a kupujúceho, obsahuje vyhlásenie, že kúpna cena bola v plnej výške zaplatená. Chýbajúce vyhlásenie je vadou a nemá za následok nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Môže sa stať, že nikto nebude chcieť kúpiť nehnuteľnosť na aukcii v prvý termín a za uvedenú kúpnu cenu. Potom sa uskutoční druhá dražba nehnuteľnosti, avšak so zníženou vyvolávacou cenou. Ide o polovicu odhadnutej hodnoty nehnuteľnosti (nižšiu ako v bežnom režime). Súdny exekútor však nemôže vyhlásiť 2. termín dražby, ak veriteľ nepredloží v tejto súvislosti výslovnú výzvu do 2 týždňov odo dňa, keď mu v 1. termíne neupovedomil predaj nehnuteľnosti.

Súdna dražba nehnuteľností v bežnom režime

Po zaistení majetku súdny exekútor vyzve dlžníka na zaplatenie dlhu v 2-týždňovej lehote.Až po jej uplynutí môže súdny exekútor pristúpiť k príprave popisu a odhadu. Po nadobudnutí právoplatnosti popisu a odhadu (odvolacia lehota sú 2 týždne) môže súdny exekútor požiadať súd o určenie dátumu prvej dražby.

Pozor! Podľa čl. 9521 § 5 Občianskeho súdneho poriadku sa počas pandémie a 90 dní po jej skončení nevykoná dražba obydlia alebo pozemku zriadeného s bytovým domom, ktorý slúži na uspokojenie bytových potrieb dlžníka. Súd preto odmietne stanoviť termín takéhoto výberového konania. Výnimkou sú situácie, keď oprávnený podal návrh na výkon rozhodnutia pred nadobudnutím účinnosti vyššie uvedených ustanovení.

Súdny exekútor je povinný - ako v zjednodušenom režime - upovedomiť účastníkov konania o termíne dražby nehnuteľnosti a vyvesiť príslušné oznámenie. Dražba nehnuteľností sa uskutočňuje v budove súdu pod dohľadom sudcu alebo referenta súdu.Jeho priebeh je zaznamenávaný pomocou obrazového a zvukového záznamového zariadenia.

Ponukové podmienky (výška ponukovej zábezpeky, termín úhrady) a pravidlá navýšenia ceny sú rovnaké ako v zjednodušenom režime. Ak nie sú žiadni kupujúci ochotní kúpiť nehnuteľnosť v prvej aukcii, koná sa druhá aukcia. V bežnom režime musí byť ustanovený aj na výslovnú žiadosť veriteľa. V druhom termíne dražby nehnuteľnosti je vyvolávacia cena 2/3 odhadovanej sumy, a preto je vyššia ako pri zjednodušenom konaní.

Sťažnosti na postup súdneho exekútora v priebehu dražby nehnuteľnosti až do skončenia dražby sa nahlasujú ústne sudcovi alebo referentovi súdu vykonávajúcemu dozor nad dražbou, ktorý ich bezodkladne rieši. Sťažnosť je otvorená pre širšiu skupinu oprávnených osôb: veriteľa, dlžníka a navrhovateľov. V súdnej praxi je to často oblasť zneužívania. Sú ľudia, ktorí pred prihadzovaním nehnuteľnosti, na ktorej sa nehodlajú podieľať, zaplatia zálohu a nútia k tomu ostatných uchádzačov.náhradu, teda určitú sumu, za ktorú nezdražia nehnuteľnosť v súdnej sieni. Keď záujemca o kúpu nehnuteľnosti nesúhlasí s takýmto obchodom, zvýši v priebehu dražby kúpnu cenu alebo podá reklamácie na jej priebeh, aby ju sťažili. Takéto konanie je samozrejme trestným činom a malo by byť nahlásené polícii, pokiaľ možno ihneď po prijatí takejto „ponuky“.

Po dražbe nehnuteľnosti súdny exekútor oznámi, kto nehnuteľnosť kúpil, a súd určí, či bola dražba vykonaná správne. Ak sú splnené všetky podmienky, vydá rozhodnutie o kolaudácii s uvedením údajov o nehnuteľnosti, kupujúceho a kúpnej ceny. Zároveň poučuje prítomných o opravných prostriedkoch, ktoré majú účastníci exekučného konania (dlžník, oprávnený a dražitelia) k dispozícii.

Súd môže potvrdenie odložiť v prípade, že na činnosť pri dražbe nehnuteľnosti bola podaná sťažnosť a jej okamžité uznanie nie je možné.Často používanou praxou dlžníkov je narúšať exekučné konanie a za každú cenu zabrániť predaju nehnuteľnosti na dražbe. Ak súd posúdi, že podané odvolania slúžia len na predĺženie exekučného konania a nie sú dôvody na zrušenie dražby, vykoná ju a až rozhodnutie o jej pribití vydá neskôr po právoplatnosti rozsudkov o sťažnostiach. To znamená, že nehnuteľnosť je predaná a odkladá sa len priznanie vlastníctva.

Po právoplatnosti rozhodnutia o pribití súdny exekútor vyzve kupujúceho na zaplatenie zostatku kúpnej ceny na depozitný účet ministra spravodlivosti. Lehota na zaplatenie ceny sa môže predĺžiť na jeden mesiac po podaní žiadosti súdnemu exekútorovi s odôvodnením okolností (napr. nutnosť vybavenia úverových formalít).

Aukcia administratívnych nehnuteľností

V správnom konaní vyzerá exekúcia na nehnuteľnosť podobne ako súdna exekúcia. Nomenklatúra je iná: veriteľ je oprávnený a dlžník - povinný. Dražba nehnuteľnosti prebieha v súlade s ustanoveniami zákona o exekučnom konaní v správe.

Lehotu na dražbu nehnuteľnosti v administratívnom režime je možné stanoviť až po 30 dňoch odo dňa doručenia popisu a odhadu povinnému (t.j. je dlhšia ako v režime súdu). Oznámenie o dražbe obsahuje okrem iného aj odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti, vyvolávaciu cenu a výšku dražobnej zábezpeky, ktorá je aj tu 1/10 odhadnej sumy. Typické je, že záloha musí byť zaplatená v hotovosti alebo vo forme potvrdeného šeku vydaného donucovacím orgánom.

Súdna dražba nehnuteľností prebieha verejne, v prítomnosti a pod dohľadom vedúceho organizačnej zložky daňového úradu, ktorý vykonáva správnu exekúciu - nazývaného daňový exekútor. Prevádzkuje ho výberca daní. Najprv zvolá dražbu, oznámi podrobnosti o predávanej nehnuteľnosti a poučí účastníkov o ich právach a povinnostiach a o postupe. Aj pri tomto type exekúcie dochádza k jednopercentnému navýšeniu ceny a kúpa nehnuteľnosti je účinná po troch oznámeniach kúpnej ceny navrhnutej navrhovateľom.Okruh osôb, ktoré sa nemôžu zúčastniť dražby pred daňovým exekútorom, je podobný ako v súdnom konaní.

Ak je pohľadávka oprávnenej osoby (veriteľa) spolu s úrokom z jej nezaplatenia a trovami exekúcie uhradená pred skončením dražby, daňový subjekt ju uzavrie a exekučný orgán zruší zaistenie vlastníctvo. Takáto možnosť nie je upravená v ustanoveniach Občianskeho súdneho poriadku.

Ďalším rozdielom je možnosť prevzatia nehnuteľnosti po prvom termíne dražby, ak sa nenašli záujemcovia o kúpu. Môže tak urobiť spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorý nie je osobným dlžníkom, za cenu nie nižšiu ako ¾ odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti.

Ak nikto nepodá žiadosť o prevzatie nehnuteľnosti, exekútor určí druhý termín dražby, v ktorom je vyvolávacia cena 70% z odhadnej hodnoty nehnuteľnosti. Ak sa situácia zopakuje, je stanovená tretia dražba, pri ktorej je vyvolávacia cena 65% z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti.

Neúspešná aukcia nehnuteľností

Ak v tretej dražbe žiadny z veriteľov neprevzal vlastníctvo nehnuteľnosti a nikto by nebol ochotný ju kúpiť – zaistenie nehnuteľnosti sa ruší. Novú exekúciu proti tomu istému majetku možno začať najskôr 12 mesiacov odo dňa odvolania zaistenia majetku (v prípade súdneho exekúcie - po 6 mesiacoch).

Pri predaji nehnuteľnosti daňový exekútor vydá príkaz na pribitie v prospech uchádzača s najvyššou ponukou. Toto rozhodnutie sa oznamuje ihneď po ukončení aukcie, aj keď, ako v súdnom konaní, môže byť odložené.

Kupujúci, vo vzťahu ku ktorému bolo rozhodnutie o pribití odložené, má právo požiadať o jeho ustanovenie za správcu kupovanej nehnuteľnosti (s právom inkasovať za to odmenu). Podmienkou je však zložiť v hotovosti - okrem záložnej záruky - aj sumu nie nižšiu ako 1/5 kúpnej ceny, pokiaľ kupujúci nemá právo započítať svoje pohľadávky do tejto sumy oproti kúpnej cene.

Lehota na zaplatenie kúpnej ceny (s odpočítaním zloženej zálohy v hotovosti) je 14 dní od doručenia výzvy na jej zaplatenie do zloženia exekútorského orgánu. Na žiadosť kupujúceho môže byť predĺžená najviac na tri mesiace. Ak kupujúci nezaplatí dlžnú sumu včas, zanikajú účinky rozhodnutia a už zaplatená časť ceny sa vracia (prepadá v súdnom konaní a dodatočne je vydaný zákaz účasti na ďalšej dražbe) .

Kupujúci nemôže požadovať zrušenie kúpy alebo zníženie ceny z dôvodu vád nehnuteľnosti alebo súvisiacich vecí.

Právny základ:

  • Zákon zo 17. novembra 1964 Občiansky súdny poriadok (t. j. vestník z roku 2020, položka 1575)
  • Zákon zo 17. júna 1966 o exekučnom konaní v správe (t. j. Vestník zákonov z roku 2020, položka 1427)

Kategórie:

Stavebníctvo