Kto môže kúpiť pozemok? Na to, aby ste si kúpili pozemok menší ako 1 ha, nemusíte byť farmár. O tom, či a kedy sa môže predať a či musí kupujúci obhospodarovať pôdu ako farmár, však rozhoduje jej poloha.

Obchodovanie s poľnohospodárskymi nehnuteľnosťami je upravené v zákone o formovaní poľnohospodárskej sústavy (ďalej len UKUR). V zmysle jeho ustanovení môže byť kupujúcim poľnohospodárskej nehnuteľnosti spravidla len jednotlivo hospodáriaci poľnohospodár. Od 26. júna 2019 však zákon zaviedol niekoľko riešení na zmiernenie obmedzení pri nákupe poľnohospodárskeho majetku.

Obsah

  1. Definícia pôdy a farmy
  2. Kúpa poľnohospodárskeho pozemku do 0,3 ha
  3. GALÉRIA: pozri projekty hospodárskych a hospodárskych budov
  4. Nákup biotopu do 0,5 ha
  5. Kúpa poľnohospodárskeho pozemku do 1 ha - aké sú dôsledky pre kupujúceho
  6. Kúpa poľnohospodárskeho pozemku od 1 ha - hlavne pre farmárov
  7. Stavba domu na poľnohospodárskom pozemku - kedy je to možné

Definícia pôdy a farmy

Poľnohospodárska nehnuteľnosť (poľnohospodárska pôda) je podľa definície nehnuteľnosť, ktorá je alebo môže byť využívaná na poľnohospodársku výrobu v oblasti rastlinnej a živočíšnej výroby vrátane záhradkárskej, ovocinárskej a rybej výroby. Poľnohospodárskymi nehnuteľnosťami v zmysle zákona o formovaní poľnohospodárskej sústavy nie sú pozemky nachádzajúce sa v plochách určených v plánoch územného rozvoja na nepoľnohospodárske účely (aj keď sú takto naďalej využívané).

Poľnohospodársky podnik je podľa definície poľnohospodárska pôda spolu s lesnou pôdou, budovami alebo ich časťami, vybavením a hospodárskymi zvieratami, ak tvoria alebo môžu tvoriť organizovaný hospodársky subjekt, a právami súvisiacimi s prevádzkovaním farmy. Na účely ustanovení zákona o formovaní poľnohospodárskej sústavy sa vychádzalo z toho, že výmera poľnohospodárskeho majetku tvoriaca takúto farmu nesmie byť menšia ako 1 ha.

Kúpa poľnohospodárskeho pozemku do 0,3 ha

Podľa čl. 1a bod 1 písm. b) UKUR jeho ustanovenia sa nevzťahujú na poľnohospodárske nehnuteľnosti s výmerou menšou ako 0,3 ha (t.j. do 2999 m2, pretože výmera pozemkov je vymedzená v hektároch s presnosťou zápisu do 0,0001 ha). Takéto poľnohospodárske pozemky si môže kúpiť ktokoľvek a nezahŕňa to povinnosť vykonávať poľnohospodársku činnosť ani pravidelný zákaz ich predaja.

Oddelenie pozemku s výmerou menšou ako 0,3 ha od poľnohospodárskeho pozemku je, žiaľ, možné len v špeciálnych prípadoch uvedených v čl.93 sek. 2a zákona o správe nehnuteľností (keď je pozemok určený na rozšírenie susednej nehnuteľnosti alebo sú upravené hranice medzi susednými nehnuteľnosťami), ak nejde o zrušenie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá bola zastavaná min. dve stavby postavené na základe stavebného povolenia, ak má rozdelenie spočívať v oddelení pre jednotlivých spoluvlastníkov, označených v spoločnej žiadosti, stavieb s pozemkami potrebnými na riadne užívanie týchto stavieb (§ 95 ods. Zákon o správe nehnuteľností).

Takže bude ťažké nájsť na predaj poľnohospodársky pozemok s rozlohou nepresahujúcou 2999 m22.

GALÉRIA: pozri projekty hospodárskych a hospodárskych budov

Projekt IGC08 Hospodárska a úžitková stavba, Ing. Richard Fabrowski. Na prízemí sa nachádza hospodárska a úžitková miestnosť a prístrešok pre auto. V podkroví - úžitkový priestor. Pozrite si tento dizajn

Nákup biotopu do 0,5 ha

V zákone o formovaní poľnohospodárskej sústavy síce o takýchto nehnuteľnostiach nič nenájdeme, avšak - v zmysle čl. 11 bod 1 zákona o pozastavení predaja nehnuteľností Poľnohospodárskeho majetku Štátnej pokladnice a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ustanovenia účinné od 30.04.2016 - ustanovenia obmedzujúce obrat poľnohospodárskej pôdy sa v r. niekoľkých prípadoch. Takže si môžete kúpiť poľnohospodársku pôdu, ktorá:

  • spolu nepresahujú 0,5 ha (ak sa skladajú z viacerých parciel, predávajúci by mal notárovi predložiť vyhlásenie, že tvoria organizovaný celok) a
  • dňa 30.4.2016 boli obsadené obytné budovy a budovy, stavby a zariadenia v súčasnosti nevyužívané na poľnohospodársku výrobu (preto je potrebné ďalšie vyhlásenie predajcu biotopu, že budovy už nie sú využívané na poľnohospodárske účely, k nehnuteľnosti však možno priradiť domácu záhradu.Stanovište preto musí byť zastavané minimálne bytovou budovou postavenou do 30. apríla 2016 a akékoľvek iné prístavby, stavby alebo zariadenia na ňom umiestnené sa v súčasnosti nesmú využívať na poľnohospodársku výrobu. Žiaľ, nie je jasné, čo mal zákonodarca na mysli umiestnením slova „aktuálne“ do ustanovenia – či to znamená dátum nadobudnutia účinnosti ustanovenia (30. apríla 2016) alebo dátum uzavretia obchodu. Nedá sa teda vylúčiť, že notár bude súhlasiť len s uzavretím zmluvy o podmienečnom predaji, pričom si nie je istý, či sa na danú nehnuteľnosť nevzťahujú ustanovenia zákona o formovaní poľnohospodárskej sústavy.

Kúpa poľnohospodárskeho pozemku do 1 ha - aké sú dôsledky pre kupujúceho

Um. 2a sek. 3 bod 1a UKUR umožňuje nákup poľnohospodárskej pôdy o výmere menšej ako 1 ha - t.j. do 9999 m2 - osobám, ktoré nie sú samostatnými poľnohospodármi.

Pri rozhodovaní o kúpe poľnohospodárskej nehnuteľnosti s výmerou menšou ako 1 ha, ale zároveň rovnajúcou sa alebo väčšou ako 0,3 ha (0,5 ha v prípade biotopu, ktorý spĺňa podmienky popísané vyššie), musíte mať na pamäti niekoľko mimoriadne dôležitých otázok .

Pozri tiež: Spoluvlastníctvo nehnuteľností. Ako je to so zmluvou a daňou, keď spolu kúpime dom

Predovšetkým, v tomto prípade nie je vylúčené predkupné právo ani právo kúpy pre oprávneného nájomcu pozemku a v prípade jeho neexistencie - Národné podporné centrum pre poľnohospodárstvo, v skratke KOWR (článok 3 UKUR). Účastníci transakcie preto najskôr uzatvoria u notára zmluvu o podmienečnom predaji. Až v prípade, ak riaditeľ KOWR do mesiaca nepredloží notársky overené vyhlásenie o kúpe danej nehnuteľnosti (t.j. odstúpi z predkupného práva), bude možné uzavrieť dohodu o nakladaní s vlastníctvom poľnohospodárskeho majetku a tzv. transakcia bude uzavretá. Dňom podania tohto vyhlásenia je deň jeho zverejnenia na webovej stránke Verejného informačného bulletinu KOWR (zasiela sa aj doporučene s potvrdením o prijatí predávajúcemu). Upozornenie: Predkupné právo sa neuplatní pri predaji poľnohospodárskej nehnuteľnosti osobe blízkej predávajúcemu, t.j. potomkom, predkom, súrodencom, deťom súrodencov, súrodencom rodičov, manželovi, osvojiteľovi a osvojencovi a nevlastným deťom.

Po druhé, ak sa kupovaná nehnuteľnosť nachádza vo vidieckej oblasti, potom:

  • po dobu minimálne 5 rokov od kúpy nehnuteľnosti budete musieť prevádzkovať farmu, ktorej súčasťou bola kúpená poľnohospodárska nehnuteľnosť (ak je kupujúcim fyzická osoba, musí farmu prevádzkovať osobne). To znamená, že ak je kupovaná parcela menšia ako 1 ha jediným poľnohospodárskym majetkom kupujúceho, nie je povinný hospodáriť. Ak však už vlastnil poľnohospodársku pôdu a kúpil ďalšiu takúto parcelu v okolí a ich celková výmera bola 1 ha a viac, potom v zmysle ust. 2b sek. 1 UKUR, kupujúci by bol povinný prevádzkovať takto vytvorenú farmu minimálne päť rokov;
  • Nebude možné ho predať alebo dať do vlastníctva pred uplynutím piatich rokov od kúpy, pokiaľ s tým KOWR nesúhlasí (článok 2b, odseky 2-3 UKUR). Tento zákaz sa vzťahuje na nadobúdateľa bez ohľadu na to, či kúpil len jeden poľnohospodársky pozemok, nie väčší ako 1 ha, alebo či ich má viac.Žiadosť o súhlas s predajom - adresovaná riaditeľovi KOWR - musí byť odôvodnená dôležitým záujmom vlastníka/trvalého užívateľa poľnohospodárskych nehnuteľností alebo verejným záujmom. Súhlas sa udeľuje vo forme správneho rozhodnutia, proti ktorému sa možno odvolať u ministra pôdohospodárstva.

Pred novelou zákona z júna 2019 platil zákaz predaja nadobudnutej poľnohospodárskej pôdy 10 rokov odo dňa kúpy. Ak však vtedy niekto kúpil poľnohospodársky majetok, tak – podľa prechodných ustanovení – je teraz obmedzený na päťročný zákaz.

Dôležité je, že z vyššie uvedených pravidiel existujú výnimky. Podľa čl. 2b sek. 4 UKUR päťročný zákaz predaja a poľnohospodársky príkaz sa nevzťahujú na poľnohospodárske nehnuteľnosti:

  • nachádza sa v rámci administratívnych hraníc mesta;
  • predal milovanej osobe;
  • zdedené.

Prečo všetky problémy? Zákonodarca chce týmto spôsobom predísť nákupu poľnohospodárskych nehnuteľností osobám, ktorých účelom nie je prevádzkovať farmu, ale získať finančné výhody súvisiace s vlastníctvom takejto nehnuteľnosti (napríklad pokiaľ ide o zvýhodnené pravidlá sociálneho zabezpečenia alebo kapitál investície).Väčšie poľnohospodárske pozemky si preto môžu kúpiť len farmári, aj keď existujú výnimky.

Kúpa poľnohospodárskeho pozemku od 1 ha - hlavne pre farmárov

Poľnohospodárske nehnuteľnosti od 1 ha (t.j. väčšie ako 9999 m2) môžu nakupovať len jednotliví farmári, t.j. ľudia, ktorí majú primeranú poľnohospodársku kvalifikáciu, vlastnia a prevádzkujú farmu osobne a najmenej päť rokov žijú v obci, v ktorej sa nachádza jedna z poľnohospodárskych nehnuteľností zaradených do tejto farmy. V prípade nadobudnutia do majetku manželov stačí, aby tieto požiadavky spĺňal jeden z manželov.

Aj farmári však majú určité obmedzenia - výmera poľnohospodárskych nehnuteľností, ktoré kupujú, spolu s výmerou poľnohospodárskej pôdy zaradenej do rodinnej farmy nesmie presiahnuť 300 hektárov poľnohospodárskej pôdy. Okrem toho má KOWR aj predkupné právo - okrem situácie, keď sa rodinná farma zväčší v dôsledku kúpy poľnohospodárskej nehnuteľnosti a kupovaná nehnuteľnosť sa nachádza v obci, kde býva kupujúci resp. v obci, ktorá s ňou susedí.

Prečítajte si tiež: De-poľnohospodárska parcela. Ako premeniť poľnohospodársky pozemok na stavebný>

Existuje niekoľko výnimiek z vyššie uvedených pravidiel uvedených v čl. 2a sek. 3 UKUR. V prvom rade možno poľnohospodársku nehnuteľnosť predať osobe blízkej predávajúcemu, aj keď nie je farmár. Môžete si ho kúpiť aj na exekútorskej aukcii (ale právo ho odkúpiť má KOWR).

Ďalšou možnosťou je kúpa poľnohospodárskej pôdy so súhlasom KOWR (článok 2a ods. 4 UKUR). Žiadosť v tomto prípade môže podať predávajúci, ale potom musí preukázať, že neboli žiadni farmári, ktorí by boli ochotní kúpiť túto poľnohospodársku nehnuteľnosť za určitú cenu, a navyše sa kupujúci musí zaviazať, že na nej bude vykonávať poľnohospodársku činnosť.

Ak žiadosť o povolenie podáva kupujúci, musí to byť osoba, ktorá má v úmysle založiť rodinnú farmu a má poľnohospodárske kvalifikácie uvedené v čl. 6 UKUR a zaväzuje sa farmárčiť a žiť na tejto farme päť rokov.

Treba vedieť, že kúpa poľnohospodárskeho majetku v rozpore s ustanoveniami zákona o formovaní poľnohospodárskeho systému - najmä bez upovedomenia osoby oprávnenej na predkupné právo, bez súhlasu KOWR alebo na základe nepravdivého doklady – je neplatná. Ak si však kupujúci poľnohospodárskej nehnuteľnosti nesplní povinnosť prevádzkovať farmu po dobu piatich rokov, KOWR sa môže obrátiť na súd o nadobudnutie vlastníctva tejto nehnuteľnosti za zaplatenie ceny zodpovedajúcej jej trhovej hodnote.

Kategórie:

Prevádzka domu