Kedy je možné rýchlejšie odstrániť nechceného nájomcu a ukončiť nájomnú zmluvu - keď bola zmluva uzatvorená na dobu určitú alebo na dobu neurčitú, bez termínu? Aká je výpovedná lehota pre nájomcu a prenajímateľa? Aké môžu byť dôvody ukončenia nájmu?

Ak sa ukáže, že nájomca je nepoctivý, čím dlhšia bude výpovedná lehota na nájomnú zmluvu a s ňou súvisiaci postup uvedený v zákone, tým väčšie sú straty na strane vlastníka bytu. Krátka výpovedná lehota je tiež jednoducho pohodlná. Umožňuje vám rozhodovať o vlastnej nehnuteľnosti oveľa flexibilnejšie.

Mnohí prenajímatelia však nevedia, že výpovednú lehotu nájmu si nemôžu voľne určiť. Platia zákonné pravidlá. Je pravda, že s nájomcom si môžete dohodnúť inú výpovednú lehotu, nemôže však byť kratšia ako je stanovená v predpisoch.

Ukončenie nájmu na dobu neurčitú

Ak nie je určená doba trvania nájmu (t.j. máme zmluvu na dobu neurčitú), potom - v súlade s čl. 673 k.c. - prenajímateľ aj nájomca môžu vypovedať nájom v zmluvných lehotách (uvedených v zmluve) a len v prípade, že takéto lehoty nie sú, musia dodržať zákonom stanovené lehoty. Zákonné výpovedné lehoty na prenájom sú nasledovné:

  • pri platbe nájomného v intervaloch dlhších ako jeden mesiac je možné nájom ukončiť najneskôr 3 mesiace dopredu ku koncu kalendárneho štvrťroka;
  • pri mesačnom platení nájomného - nájom je možné vypovedať mesiac dopredu na konci kalendárneho mesiaca;
  • pri platbe nájomného v ešte kratších intervaloch - nájom možno ukončiť 3 dni vopred;
  • keď je prenájom denný - prenájom je možné ukončiť 1 deň vopred.

Ukončenie nájmu na dobu určitú

Ak je však doba nájmu pevná, prenajímateľ aj nájomca môžu nájom vypovedať (t.j. ukončiť pred dohodnutým termínom) v prípadoch uvedených v zmluve. Ak teda zmluva neurčuje žiadne udalosti, ktoré by oprávňovali zmluvné strany ju vypovedať, platí do dohodnutého dátumu.

Vyššie uvedené nariadenia sú, žiaľ, všeobecné a vzťahujú sa na prenájom ako taký (napr. prenájom nehnuteľnosti, auta a pod.).

Iné je to v prípade prenájmu priestorov na dobu neurčitú. Výpoveď takejto zmluvy je upravená v čl. 688 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého pri mesačnom platení nájomného možno vypovedať nájom priestorov najneskôr 3 mesiace vopred ku koncu kalendárneho mesiaca.A keby to tak bolo vždy, situácia by bola jasná. Mali by ste však vedieť, že toto ustanovenie sa vzťahuje na prenájom obchodných priestorov a v prípade prenájmu nebytových priestorov - len pri výpovedi zo strany nájomcu.

Ak je to prenajímateľ, ktorý chce ukončiť nájomnú zmluvu na bývanie – či už uzatvorenú na dobu určitú alebo neurčitú – platia reštriktívne predpisy chrániace nájomníkov.

Ukončenie nájmu bytu - kedy to môže urobiť prenajímateľ

Vypovedanie nájomnej zmluvy zo strany vlastníka bytu je povolené len v situáciách uvedených v čl. 11 zákona o ochrane práv nájomcov. Prenajímateľ teda môže vypovedať nájom písomne - najneskôr mesiac vopred, ku koncu kalendárneho mesiaca - ak nájomca:

  • aj napriek písomnému upozorneniu pokračuje v užívaní priestorov v rozpore so zmluvou alebo v rozpore s jej určením, alebo zanedbáva svoje povinnosti a tým pripúšťa škodu, alebo ničí zariadenia určené na bežné užívanie obyvateľmi, alebo hrubo alebo sústavne porušuje domový poriadok a sťažuje používanie iných priestorov;
  • je v omeškaní s platením nájomného, iných poplatkov za užívanie priestorov alebo poplatkov nezávislých od prenajímateľa, ktoré si účtuje prenajímateľ len v prípadoch, keď nájomca nemá uzatvorenú zmluvu priamo s dodávateľom energií alebo služieb. , a to najmenej na 3 celé platobné obdobia napriek tomu, že ho písomne upozornil na úmysel ukončiť právny vzťah a stanovil mu dodatočnú mesačnú lehotu na úhradu nesplatných a aktuálnych pohľadávok. To znamená, že na možnosť podať výpoveď nájomcovi musíte čakať až 4 mesiace. Nepoctivého nájomníka sa teda môžete legálne zbaviť až po 5 mesiacoch - samozrejme za predpokladu, že sa bude chcieť vysťahovať (inak musíte počkať na verdikt súdu o nariadení vysťahovania);
  • prenajal, dal do podnájmu alebo dal priestor alebo ich časť do bezplatného užívania bez požadovaného písomného súhlasu vlastníka;
  • využíva priestory, ktoré je potrebné uvoľniť z dôvodu potreby zbúrania alebo rekonštrukcie budovy, pričom v takýchto situáciách je vlastník povinný poskytnúť nájomcovi na vlastné náklady náhradné priestory na dobu nie dlhšiu ako jeden rok.Po tejto lehote je vlastník povinný sprístupniť opravené priestory nájomcovi na základe nájomnej zmluvy. Nájomné za náhradné priestory bez ohľadu na ich technické vybavenie nesmie byť vyššie ako nájomné za existujúce priestory.

Ustanovenie ďalších výpovedných lehôt v zmluve vo vyššie uvedených situáciách (uvedených v článku 11 ods. 2) bude neúčinné, pokiaľ by neboli pre nájomcu výhodnejšie (t.j. dlhšie).

Ak vlastník prenajatých priestorov zmenil plány a chcel v nich sám bývať (alebo ich dať k dispozícii plnoletému potomkovi, potomkovi alebo osobe, ku ktorej má vyživovaciu povinnosť), môže v zmysle čl. . 11 sek. 4-5 ukončiť nájom:

  • najneskôr šesť mesiacov vopred, na konci kalendárneho mesiaca - ak má nájomca nárok na byt, v ktorom môže bývať v podmienkach, ako keby dostal náhradný byt, alebo prenajímateľ poskytnúť mu náhradný byt.V náhradných priestoroch musí výška nájomného a poplatkov, s výnimkou poplatkov nezávislých od vlastníka, zohľadňovať pomer plochy a vybavenia náhradných priestorov k uvoľňovaným priestorom;
  • najneskôr 3 roky dopredu, na konci kalendárneho mesiaca, ak neposkytne nájomcovi náhradné priestory a nájomca na tieto priestory nemá nárok. Malo by sa pamätať na to, že predpisy chránia najmä starších nájomníkov. Ak má nájomca ku dňu doručenia výpovede viac ako 75 rokov a po uplynutí výpovednej doby mu nevznikne právny nárok na iné priestory, v ktorých môže bývať, ani osoby, ktoré sú povinné platiť výživné. voči nemu sa oznámenie stane účinným až okamihom jeho smrti (článok 11 ods. 12).

Zákon upravuje aj dve ďalšie situácie (§ 11 ods. 3), v ktorých môže vlastník priestorov vypovedať nájom, ale tieto sa týkajú predovšetkým obecných priestorov, nie voľného trhového nájmu:

  • nájomník nebýva v prenajatom byte dlhšie ako 12 mesiacov (platí šesťmesačná výpovedná lehota);
  • nájomca má právny nárok na iné priestory nachádzajúce sa v tom istom alebo blízkom meste, môže ich užívať a priestory spĺňajú podmienky na náhradné priestory (výpovedná lehota jeden mesiac).

Zákonodarca nám navyše "milosrdne" umožňuje žalovať nájomcu, ak chceme vypovedať zmluvu z iného ako v zákone stanoveného dôvodu. Podľa čl. 11 sek. 10 z iných dôležitých dôvodov, ako sú uvedené v ods. 2, vlastník môže podať žalobu na skončenie právneho vzťahu a nariadiť súdu vypratanie priestorov, ak sa strany nedohodli na podmienkach a dátume skončenia tohto vzťahu. Je toto riešenie, ktoré uspokojí prenajímateľa, ktorý chce jednoducho disponovať so svojím majetkom? Samozrejme, že nie. Znamená to len ťahať prípad po súdnej ceste.Tak čo robiť?

Riešením bude podpísanie nájomných zmlúv na dobu určitú, najlepšie na základe príležitostného prenájmu.

Výhody prenájmu na dobu určitú

Nemožno vypovedať ani nájomnú zmluvu na dobu určitú, okrem situácií uvedených v zákone o ochrane práv nájomcov, ale:

  • predovšetkým, okrem okolností uvedených v zmluve a výnimočných situácií, kedy je priestor neobývateľný, ho nemôže vypovedať ani nájomca. Je to dôležité, pretože to pomáha riadiť prenájom stabilne a garantuje príjem na určitú dobu;
  • za druhé, zmluva časom vyprší sama, čo vám dáva možnosť zbaviť sa/nahradiť nechceného nájomníka bez toho, aby ste hľadali akúkoľvek výhovorku. Pripomeňme, že zmluva na dobu neurčitú, okrem situácií, kedy nájomca jednoznačne urobí niečo „zle“, takúto možnosť nedáva. Na vypovedanie zmluvy si preto treba počkať na nejaké závažné prehrešky zo strany nájomcu.

Z pohľadu prenajímateľa bude teda optimálnym riešením uzavretie nájomnej zmluvy na čo najkratšiu dobu a vybratie vysokej kaucie, ktorá môže aspoň čiastočne pokryť prípadné finančné straty v prípade, že nájomca nezaplatí prenajať.

Príležitostný prenájom – vypovedať takúto zmluvu je jednoduchšie

Najbezpečnejším typom prenájmu, ktorý v súčasnosti funguje v poľskom právnom poriadku, je takzvaný príležitostný prenájom upravený v zákone o ochrane práv nájomcov. Ide o zmluvu na dobu určitú, ale nájomca:

  • poskytuje prenajímateľovi vyhlásenie vo forme notárskej zápisnice o dobrovoľnom podrobení sa výkonu v prípade nesplnenia zmluvy;
  • označuje inú nehnuteľnosť, do ktorej sa presťahuje, keď bude musieť opustiť svoje prenajaté ubytovanie;
  • poskytuje aj vyhlásenie vlastníka tejto inej nehnuteľnosti, že si ho vezme pod svoju strechu (na žiadosť prenajímateľa musí mať vyhlásenie notársky overený podpis).

Prenajímateľ však musí uzavretie zmluvy o príležitostnom prenájme nahlásiť svojmu daňovému úradu do 14 dní odo dňa začatia prenájmu.

Prenájom bytu: ako získať dobrý prenájom>

Vyššie uvedené pravidlá vám umožňujú rýchlo odstrániť nepoctivého nájomcu z priestorov. Na základe „obyčajnej“ nájomnej zmluvy by ste museli počkať do skončenia súdneho konania. Pri príležitostnom prenájme vlastník ihneď po stanovení dodatočnej lehoty splácania nájomcovi a jej nedodržaní požiada súd o doplnenie doložky vykonateľnosti do notárskej zápisnice. Ak je doložka platná, prípad sa dostane k súdnemu exekútorovi a bude mať špecifický kurz.

Oplatí sa podpísať príležitostnú nájomnú zmluvu, žiaľ, v praxi to mnohí majitelia nerobia, pretože sa obávajú straty zákazníkov. Takáto dohoda zahŕňa potrebu poskytnúť ďalšie dokumenty a pokryť notársky poplatok (210 PLN).

Výpoveď nájmu - aké dôvody v nej môžu byť napísané

Dvojité predpisy (Občiansky zákonník a Zákon o ochrane nájomcov), ktoré upravujú prenájom, uľahčujú tomu, kto sa v danej problematike nevyzná, že sa môže ľahko pomýliť, najmä preto, že aj v literatúre a judikatúre existujú odlišné názory na možnosť o ukončení nájmu .

Napríklad nájomnú zmluvu na dobu určitú možno vypovedať pred jej splatnosťou, ak nastanú okolnosti v zmluve stanovené (napr. vlastník chce byt predať). Katalóg týchto okolností a klauzula umožňujúca predčasné ukončenie zmluvy musí byť preto v ňom uvedená.

Existujú názory, podľa ktorých môže byť katalóg týchto výpovedných dôvodov formulovaný tak vágne, že je možné zmluvu kedykoľvek vypovedať. Toto je klauzula o ukončení „závažnej príčiny“, ktorá vám umožňuje predčasne ukončiť zmluvu.

Ako zaúčtovať energie a DPH pri prenájme nehnuteľností>

Právnici však uvádzajú, že dôvodom na vypovedanie zmluvy môžu byť „dôležité dôvody“, avšak na strane nájomcu, a keď ide o prenajímateľa – len v prípade nebytových priestorov. Ak je predmetom nájomnej zmluvy byt, nadradeným ustanovením z hľadiska výpovede zo strany vlastníka je naďalej zákon o ochrane práv nájomcov. A to, ako sa už ukázalo vyššie, drasticky zužuje katalóg dôvodov, ktoré umožňujú prenajímateľovi vypovedať zmluvu o nájme bytu. Stojí to za zapamätanie, pretože zmluvy často obsahujú frázy, ktoré sa ukážu ako neúčinné.

Kategórie:

Prevádzka domu