Odporúčame, ako zabezpečiť dobré vzťahy na stavenisku. Ako nastaviť cenu a ako rokovať so stavebným tímom? Čo robiť, aby si dodávateľ nemyslel, že nevieme, ako postaviť dom? A kto pomôže vyriešiť akýkoľvek spor?
Čo robiť, aby stavebný tím nespôsobil veľké problémy
1. Skontrolujte konštrukčný tím
Večný problém so stavebným tímom . Kvalita materiálov sa zvyšuje, ľudský faktor na stavenisku zostáva neznámy. V Poľsku pracujú zle - sú oceňované v zahraničí. Na jednom stavenisku vykonávajú medailu - na druhom realizujú dve investície a všetko sa rozpadá - kvalita aj termín. Keďže nezamestnanosť rastie, je ľahké nájsť zamestnanca a prekvapivo existuje viac ľudí, ktorí hľadajú dobrých profesionálov, ako spoľahlivých odborníkov, ktorí hľadajú klientov. Každý, kto stavia dom, čelí takýmto výzvam.
Žiadne čarodejníctvo! V stavebníctve je veľa solídnych ľudí. Stavebné tímy so stálym ústredím a inštalatérmi sa snažia postarať sa o svoje názory. Sú známe lokálne a často predstavujú veľké značky (to je prípad inštalačných a montážnych spoločností). Trh sa zmenil - úloha zákazníka sa zvýšila. Stačí prejsť na fórumA (forum.dom.pl), aby ste videli silu názorov vyjadrených nespokojnými. Jeden zákazník má dnes účinnú zbraň proti spoločnostiam a dodávateľom - internetu.
V priemysle bohužiaľ existuje veľa tímov a dodávateľov, ktorí ponúkajú svoje služby pod heslom: „Robíme všetku prácu“. A čo je ešte horšie, zaväzujú sa aj to, čo nedokážu. Prechádzajú od budovy k budove bez reputácie. Nemajú čo stratiť a veľa zarábajú a kazia.
Vzhľadom na tieto hrozby je silnou stránkou investora metodika. Hľadáte výkonný tím? Aj tie najlacnejšie by mali uviesť adresy svojich predchádzajúcich stavieb. Musíte poznať názory bývalých zákazníkov. Dobrou metódou je použitie odporúčaní. Najhoršie - spoločnosť akceptuje slovo. Oh, v tomto odbore môžu krásne hovoriť! Sľubujú zlaté hory. Čo potom budujú a ako? Boh vie, profesionáli bez Božej milosti sú nepravdepodobní …
2. Podpíšte zmluvu
Zmluva musí byť podpísaná s každým stavebným tímom alebo dodávateľom. Jednoduché písomné vyhlásenie o skutočnostiach, že práca je akceptovaná, ak je opísaný jej rozsah, mzda a termíny. Na začiatku sa vyvarujte nejakým nebezpečenstvám.
- Dodávateľ sa spravidla sťažuje na svojich predchodcov a minimalizuje zodpovednosť za svoju prácu. Povie, že to urobil zle, pretože to bolo krivé. V zmluve musí byť uvedené, že si prečítal stav stavby a nemá žiadne pripomienky.
- Dodávateľ často v priebehu času zistí, že má viac práce, ako odhadoval. Chcem od klienta niečo navyše. To nemôžete urobiť. Preto bola zmluva podpísaná s cieľom určiť rozsah práce a zaplatiť ako prvá. Interprét sa mýlil - jeho strata. Keby bol profesionálom, bol by schopný správne odhadnúť. Horšie je, ak mu investor poskytne prácu počas výstavby - mzdové opatrenia za búrky!
- Zmluva má tiež brániť proti požiadavke na zálohové platby za nedokončenú prácu. Musí sa ustanoviť zásada platenia v etapách - za vykonanú prácu. Ak je dom stavaný do pôvodného stavu - mal by byť rozdelený do niekoľkých etáp (základy, steny, strop, podlahy atď.). Tento mechanizmus je potrebné formalizovať a prijať ustanovenie, aby správy dodávateľa boli funkčné a investor mal tri dni na predloženie pripomienok. Je čas na návštevu inšpektora dohľadu. Ak nedôjde k opravám, platba sa uskutoční do siedmich dní od prijatia diela.
Pokroky? Iba na materiáloch, ak ich dodávateľ kúpi, a ideálne sa usilujú o vyrovnanie po zakúpení. Investor zaplatí, len čo posádka doručí materiál a faktúru. Bez zmluvy sa téma zálohových platieb stáva veľmi citlivou. Ako často vedúci tímu zjemňuje investora v tirách, že musí platiť svojim ľuďom, má rodinu, hladné deti … S akou úľavou môžete odpovedať: - Je mi ľúto, ale máme zmluvu.
3. Najať inšpektora dohľadu nad investorom
Inšpektor dozoru - človek so znalosťou všetkých tém stavby, kontrolný príklad na stavenisku. Dôveryhodný profesionál, ktorý sa nebude zaoberať výkonným tímom. Túto úlohu uprednostňuje zákonné poverenie inšpektora dozoru na stavenisku - jeho podpis preberá zodpovednosť za kvalitu práce. Zisk investora? Skvelé. Poskytuje kontrolu kvality. Nevstupuje do vecných rozhovorov s dodávateľom alebo stavebným manažérom. Kontroluje priebeh prác, ale neurčuje kvalitu práce. Z toho má inšpektora dozoru.
Inšpektor tiež poskytuje podstatnú pomoc pri podpisovaní zmluvy, príprave harmonogramu, kontrole odhadu nákladov a materiálnych požiadaviek. Prijatie prác inšpektorom je podmienkou zaplatenia pohľadávok dodávateľa. Vďaka dôveryhodnému inšpektorovi sa investor nemusí obávať žiadneho výkonného tímu!
5. Používajte dobré stavebné a dokončovacie materiály
Je dobrý Neodchýlime sa od európskeho priemeru - stavame domy pevnejšie ako v Írsku alebo Veľkej Británii, od horších materiálov ako v Nemecku alebo Švajčiarsku. Máme tiež veľký výber materiálov a technológií. Zostáva iba výber investora, ktorý stavia zmluvný systém. Tak ako? Aby náš domov zvládol aj slabý tím.
6. Nehovorte o všetkom
Investor by mal rešpektovať dodávateľa. Bude ľahšie presadiť to, čo chce od staviteľov. Aj keď stavia dom po prvýkrát, má vzbudzovať dojem človeka, ktorý rozumie pravidlám stavby. Ako sa má stavať dom, sa špecifikovalo v projekte. Kvalita stavebných prác je opísaná v normách a technických podmienkach, ale všeobecné pravidlo je toto: presnosť prác sa zvyšuje s postupom prác.
Vedomý investor sa neháda o milimetroch so murárom. Konštrukcia do uzavretého plášťa je pod dozorom inšpektora dozoru. Investor si udržiava nadšenie a kontrolu v záverečnej fáze, kde je najdôležitejšia estetika. Potom je ostražitosť a precíznosť majiteľa domu za najvyššiu cenu. Ako často sú investori so stavbou tak hotoví, že snívajú iba o jednej veci - že všetci títo profesionáli idú dlhú cestu …
Manažér investorov dobre riadi svoje sily. A keď si najmete pána Kaziu alebo tímu, a ukáže sa, že sú zlaté, za medailu, úžasné, vážte si toho. Je ľahké byť zlým tímom a je ľahké byť zlým šéfom. Aby boli ľudia spoľahliví, musia do svojej práce vložiť veľa srdca, trpezlivosti a často štedrosti. Oceniť odborníkov, prejaviť súcit, napísať kladné stanovisko na ForumA. Spokojnosť a pamäť staviteľov spríjemnia váš život vo vašom sne a konečne postavený dom.
Stiahnite si vzorovú zmluvu na stavebné práce (súbor .pdf) >>
4. Vyjednajte cenu
„Kľúčom k úspešným rokovaniam je proces, v ktorom všetci vyhrávajú, “ píše Gerard I. Nierenberg v knihe „The Art of Negotiation“. Obidve strany musia byť spokojné s konvenčným stolom, na ktorom sedia investor a dodávateľ. Ako na to
Dodávateľ zvyčajne požaduje viac za svoju prácu, ako sa očakávalo, a investor zvyčajne požaduje nižšiu cenu. Nemôže súhlasiť s prvou navrhovanou cenou, pretože dodávateľ si bude myslieť, že svoju hodnotu ohodnotil príliš nízko. Zákazník by mal vyjednávať, o to viac, že vyššia cenová ponuka nezaručuje, že práca sa bude robiť lepšie! Iba pre dodávateľa bolo možné dosiahnuť dobrý zisk pre tohto investora - stavebná aritmetika neobsahuje žiadne ilúzie.
Rokujeme - ak nie veľké zníženie nákladov na prácu, potom ďalšiu prácu alebo iné výhody. Prvá požiadavka by mala byť abstraktná, veľká. Napríklad očakávame, že pokrývač klesne o polovicu ceny. Z odpovede je možné posúdiť, koľko je ochotný urobiť ústupky - nakoniec získať menšiu úľavu, napríklad pridať cenu odkvapovej zostavy k dohodnutej cene.
Fáza vyjednávania dáva investorovi - manažérovi veľa priestoru, aby sa ukázal, či takéto vyjednávacie techniky používa. Na druhej strane, bez eufórie - dodávateľ je napriek tomu lepšie pripravený. Jeho život sa venuje rokovaniam o práci a cene. Tieto techniky má na jednom prste. Príliš často pracuje pre ľudí, ktorí sa stlačia ako citrón …
Ako viete, že ste cítili úlohu investora, ktorý bojuje za dobrú cenu za služby? Zistíte, že v zeleninárovi nechtiac získate zľavu na paradajky …