Ako zákon developera chráni záujmy kupujúcich bytov? Zabezpečujú rezidenčné úschovné účty a iné riešenia, že po uzatvorení zmluvy s developerom neprídeme o peniaze?

Obsah

  1. Účty Ecpus pred zmenou predpisov
  2. Otváranie a zatvorenie viazaných účtov novým spôsobom
  3. Developerské zmluvy v každej fáze výstavby bytu
  4. Nové povinnosti zverejňovania pre vývojárov
  5. Predpoklad uznania závad v priestoroch
  6. Odmietnutie prijatia bytu
  7. Vady zistené po prijatí
  8. Bezpečnosť v prípade zlyhania banky
  9. Kupujúcich chráni aj Záručný fond rozvoja

Zákon zo dňa 20.05.2021 o ochrane práv kupujúcich bytu alebo rodinného domu a Garančný fond rozvoja (ďalej len: Developerský zákon) nadobudol účinnosť 1. júla 2022 - po ôsmich rokoch účinnosti jeho predchodcu. Okrem iného upravila nástroje používané na ochranu finančných prostriedkov kupujúcich na otvorených účtoch.

Účty Ecpus pred zmenou predpisov

Podľa ustanovení predchádzajúceho zákona bol developer povinný poskytnúť kupujúcim aspoň jedno z nasledujúcich ochranných opatrení:

  • uzavretý viazaný účet bývania - t.j. bankový účet patriaci developerovi, ktorý slúži na zhromažďovanie finančných prostriedkov zaplatených kupujúcim na účely uvedené v zmluve o výstavbe.Výber vložených prostriedkov z tohto typu účtu prebieha jednorazovo, po prevode vlastníckeho práva na kupujúceho;
  • otvorený záložný účet bývania, z ktorého sa vyplácanie peňažných prostriedkov zložených kupujúcim uskutočňuje v súlade s harmonogramom developerského projektu uvedeným v tejto zmluve;
  • otvorený záložný účet na bývanie s bankovou/poistnou zárukou - využitie dodatočnej záruky zabezpečilo spotrebiteľovi v prípade úpadku developera vrátenie celej sumy ním zaplatených finančných prostriedkov na základe developerskej zmluvy.

Kupujúci mal právo požadovať od banky, ktorá vedie účet, informácie o uskutočnených vkladoch a výberoch. Právo vypovedať zmluvu o viazanom účte mala iba banka, ktorá tak mohla urobiť len z dôležitých dôvodov. Banka mala aj kontrolné povinnosti v súvislosti s developerským projektom pred realizáciou platby developerovi z otvoreného účtu.

Starý zákon navyše upravuje predzmluvné povinnosti pre developerov, zápis pohľadávok kupujúceho do katastra nehnuteľností a hypoték, predpisy týkajúce sa prevzatia priestorov a podávania reklamácií vád predmetu developerskej zmluvy, právo na odstúpenie od zmluvy a pravidlá týkajúce sa postupu v prípade úpadku developera.

  • Online a tradičný register pozemkov a hypoték na rok 2023 - ako používať?

Znenie ustanovení vymedzujúcich predmet zákona, niektoré definície a obsah rozvojovej zmluvy vyvolávali výkladové pochybnosti. To viedlo k praxi, že sa ustanovenia zákona aplikovali len na zákazky, pri ktorých nebolo vydané rozhodnutie o kolaudácii alebo v prípade rodinného domu nebolo podané oznámenie o ukončení stavby. To zase obmedzilo ochranu kupujúceho v situácii, keď bola zmluva s developerom uzavretá až po dokončení stavby.

Po získaní kolaudačného rozhodnutia mohol developer uzatvárať zmluvy, v ktorých sa rozsah jeho záväzku líšil od developerskej zmluvy, pretože už nezahŕňala etapu výstavby, ale len povinnosť zriadiť samostatné vlastnícke právo a preniesť to. Po uzavretí tohto typu zmluvy a zaplatení celej ceny bytu alebo rodinného domu sa však kupujúci nestal jeho vlastníkom. K prevodu vlastníctva došlo na základe inej zmluvy a v inom čase. Staré predpisy sa tiež nevzťahovali na nové byty alebo rodinné domy, ktoré vznikli prestavbou (napríklad bývalé továrenské budovy, hotely atď.).

Staré predpisy tiež nepočítali s otázkou uzatvárania rezervačných zmlúv developera s kupujúcim a poplatkov účtovaných na tento účet.

Otváranie a zatvorenie viazaných účtov novým spôsobom

Napriek niekoľkoročnému fungovaniu ustanovení predchádzajúceho developerského zákona neboli použité nástroje vo forme bankovej alebo poistnej záruky, ktoré predstavujú dodatočné zabezpečenie otvorených viazaných účtov.Na trhu fungovali takmer výlučne otvorené účty bez dodatočného kolaterálu a v oveľa menšej miere uzavreté viazané účty.

Otvorený escrow účet, ktorý vývojári najčastejšie používajú, neposkytuje kupujúcemu plnú ochranu v prípade bankrotu developera. Napriek zmenám v konkurznom konaní voči developerom platným od 1. januára 2016 stále existuje riziko, že kupujúci príde o zaplatené prostriedky aj o samotnú nehnuteľnosť.

Uzavretý účet na druhej strane garantuje vrátenie všetkých peňažných prostriedkov zaplatených kupujúcim v prípade úpadku developera, obchádzania plnenia podľa zmluvy o developerskej činnosti, ukončenia zmluvy o vedení účtu zo strany banky, ako aj odstúpenie od zmluvy zo strany kupujúceho alebo developera. Tieto zásady priaznivé pre kupujúcich sa nezmenili.

Vzhľadom na nízky záujem o bankové a poistné záruky s otvorenými viazanými účtami a nedostatočnú ochranu práv kupujúcich bolo rozhodnuté o vypustení týchto dodatočných záruk zo zákona.Zároveň bol zriadený Garančný fond developera, do ktorého sú developeri povinní odvádzať príspevky z každej platby kupujúceho na viazaný účet bývania.

Nové predpisy stanovujú, že developer, ktorý začína s predajom, je povinný uzavrieť zmluvu o otvorenom alebo uzavretom rezidenčnom viazanom účte pre takzvaný developerský projekt. V prípade oddelenia investičných úloh od projektu je developer, ktorý predaj začína, povinný uzavrieť zmluvu o viazanom účte samostatne pre každú úlohu.

Nový zákon pre vývojárov preto poskytuje dva viazané účty:

  • otwarty, z ktorej prebieha výplata zložených finančných prostriedkov developerovi podľa postupu prác na stavenisku v súlade s harmonogramom developerského projektu alebo investičnej úlohy;
  • closed, z ktorej sú vložené finančné prostriedky vyplatené developerovi jednorazovo, a to po prevode každého z práv z uzatvorenej developerskej zmluvy na kupujúceho.

Majiteľom účtu je developer a prostriedky vložené na takýto účet až do ich vyplatenia developerovi sú majetkom kupujúceho. Uhrádza platby na účet v súlade s postupom projektu. Výška platieb závisí od skutočného stupňa realizácie jednotlivých etáp výstavby uvedených v jej harmonograme. Vývojár musí kupujúceho informovať na papieri alebo inom trvalom médiu o dokončení konkrétnej etapy alebo úlohy.

Prepojenie platieb s viazaným účtom bývania s postupom stavebných prác umožňuje znížiť riziko straty finančných prostriedkov zaplatených kupujúcim v prípade možného úpadku developera alebo banky.

Developer je povinný viesť viazaný účet bývania až do prevodu vlastníctva poslednej developerskej zmluvy uzatvorenej v rámci developerského projektu alebo investičnej úlohy. Nové predpisy zavádzajú aj zásadu, že právo zrušiť viazaný účet bývania má len banka a to len z dôležitých dôvodov.

Developerské zmluvy v každej fáze výstavby bytu

Ustanovenia aktuálneho zákona o developeroch sa vzťahujú na každú zmluvu uzatvorenú developerom s kupujúcim, na základe ktorej sa developer zaväzuje zriadiť práva zo zmluvy - bez ohľadu na to, či je zmluva uzatvorená pred, počas alebo počas výstavby. aj po jeho skončení.

Záväzok vývojára zahŕňa:

  • v prípade ponúkania nebytových priestorov počas výstavby, pred získaním rozhodnutia o kolaudácii - zhotovenie stavby, zriadenie samostatného vlastníctva priestorov a prevod vlastníctva týchto priestorov na kupujúceho (t.j. záväzky klasická dohoda o rozvoji). Obdobne vo vzťahu k rodinnému domu bude povinnosťou developera aj výstavba tohto domu a prevod vlastníctva nehnuteľnosti zriadenej s rodinným domom alebo doživotné užívanie pozemku a vlastníctvo rodinného domu postaveného na ňom, ktorý tvorí samostatný majetok;
  • v prípade ponúkania zastavaných priestorov, na ktoré developer získal kolaudačné právo, avšak pred založením samostatného vlastníctva k týmto priestorom - zriadenie tohto práva a jeho prevod na kupujúceho;
  • v prípade ponuky zastavaného bytu, ku ktorému je už zriadené samostatné vlastníctvo bytového bytu - prevod vlastníctva tohto bytu na kupujúceho. Ak sa zmluva týka rodinného domu, záväzok developera sa bude vzťahovať na prevod vlastníctva nehnuteľnosti s rodinným domom na kupujúceho alebo doživotného užívania pozemku a vlastníctva rodinného domu. na ňom postavená ako samostatná nehnuteľnosť (t. j. všetky prvky klasicky chápanej zmluvy o predbežnom predaji).

Dôležité je, že ustanovenia zákona o developeroch sa vzťahujú aj na zmluvy uzatvorené inými podnikateľmi ako developermi, na predaj nových bytov/domov spotrebiteľom (tzv. flippy).

Zmluva s developerom nesmie obsahovať ustanovenia, ktoré sú pre spotrebiteľa menej výhodné ako predpisy uvedené v zákone. Všetky ustanovenia, ktoré sa developerovi podarí presadiť v rámci zmlúv a ktoré oslabia postavenie kupujúcich (pod hranicu stanovenú novým zákonom), treba považovať za neúčinné.

Nové povinnosti zverejňovania pre vývojárov

Potenciálny kupujúci so záujmom o uzavretie zmluvy o rezervácii alebo rozvoji má právo oboznámiť sa s rozhodnutím o kolaudácii, osvedčením o nezávislosti priestorov, aktom o založení oddeleného vlastníctva priestorov a súhlasom. banky alebo iného hypotekárneho veriteľa za nezaťažené oddelenie priestorov alebo dokument obsahujúci záväzok udeliť takýto súhlas.

V informačnom prospekte by mal developer okrem iného uviesť:

  • dátum právoplatnosti rozhodnutia o kolaudácii alebo termín ukončenia výstavby rodinného domu;
  • plocha obydlia alebo rodinného domu;
  • ich cena;
  • dátum vydania osvedčenia o nezávislosti obydlia;
  • dátum vzniku samostatného vlastníctva;
  • informácia o jednotnom záručnom limite pre prípad úpadku banky, v ktorej je vedený účet bytového fondu.

Informačný prospekt je developer povinný doručiť na bezplatnom trvanlivom nosiči záujemcovi o kúpu bytu/domu - bez ohľadu na to, či takúto požiadavku vyjadril.

Predpoklad uznania závad v priestoroch

V záujme lepšej ochrany práv kupujúceho zaviedol zákon o developeroch tzv. prezumpciu uznania vád.

Prevzatie bytu prebieha po získaní konečného rozhodnutia o kolaudácii za prítomnosti kupujúceho. O prevzatí vyhotovia zmluvné strany protokol, v ktorom sa okrem iného uvedú zistené vady priestorov s uvedením, či ide o významné alebo nepodstatné.Okrem toho môže správa obsahovať odmietnutie prevzatia priestorov kupujúcim z dôvodu zistených závažných nedostatkov a uznanie významnej chyby developerom alebo odmietnutie takéhoto uznania.

Developer má 14 dní od podpísania protokolu na uznanie chýb alebo ich odmietnutie uznať (s uvedením dôvodov odmietnutia). Dôležité je, že v prípade absencie odpovede zo strany developera vo vyššie uvedenej lehote sa predpokladá, že vady konkludentne uznal. Predchádzajúci developerský zákon nestanovil v tomto smere žiadne sankcie pre developerov, v dôsledku čoho niekedy zmeškali termíny a držali kupujúcich v neistote.

Developer má 30 dní od podpisu protokolu na odstránenie uznaných vád bytu alebo domu. Ak napriek vynaloženiu náležitej starostlivosti neodstráni vady v tejto lehote, je povinný uviesť iný termín a odôvodniť omeškanie. Nová lehota poskytnutá developerom však nesmie kupujúcemu spôsobiť neprimerané ťažkosti.

Zákon tiež stanovuje, že kupujúci má právo na odstránenie vád na náklady zhotoviteľa, ak tento neodstránil vady do 30 dní a neurčil na to dodatočnú lehotu alebo neodstránil vady. vady v dodatočnej lehote uvedenej kupujúcim.

Odmietnutie prijatia bytu

Predpisy stanovujú, že kupujúci môže odmietnuť prevziať tovar, ak pri preberaní zistí, že byt/rodinný dom má podstatnú vadu a zároveň ju developer odmietne uznať v správe. . Súčasná prax ukazuje, že kupujúci často nemali možnosť odmietnuť prevzatie priestorov pre závažné vady, aj keď povaha týchto vád bránila v užívaní priestorov.

Ak developer uzná podstatnú vadu, platí rovnaký postup ako je popísaný vyššie (30 dní na opravu a pod.), s tým rozdielom, že po uplynutí lehoty na odstránenie vecnej vady je kupujúci oprávnený odstúpiť zo zmluvy.

Ak kupujúci odmietne prevziať tovar pre vecnú vadu, zmluvné strany sa dohodnú na novom termíne prevzatia, ktorý umožní developerovi chybu pred opakovaným prevzatím odstrániť.

Pri ďalšom odmietnutí kolaudácie pre podstatnú vadu (v rámci opakovanej prebierky) vzniká kupujúcemu povinnosť predložiť posudok stavebného odborníka.Obstarávateľ musí požiadať o vyjadrenie stavebného geodeta do jedného mesiaca od zamietnutia. Počas čakania na vyjadrenie znalca je pozastavené uzatváranie zmluvy o prevode vlastníctva priestorov na kupujúceho. Ak znalec potvrdí existenciu významnej vady, môže kupujúci od zmluvy odstúpiť, pričom náklady na vypracovanie posudku znáša developer. Ak znalec existenciu takejto vady nepotvrdí, kupujúci hradí náklady na vypracovanie posudku a je povinný priestor prevziať.

Zákon však nešpecifikuje, či developer môže odmietnuť odovzdanie priestorov, keď kupujúci oznámi podstatnú vadu a neuplatní si právo odmietnuť prevzatie. Malo by sa predpokladať, že developer takéto právo nemá.

Odmietnutie prevzatia priestorov zo strany kupujúceho pre podstatné vady bytu/domu nemá vplyv na lehotu prevodu vlastníctva bytu na kupujúceho, ktorá má motivovať developerov k rýchlejšiemu odstráneniu týchto vád, pretože keď uplynie lehota na prevod týchto práv a vady nebudú odstránené, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť.

Predpisy, žiaľ, nedefinujú pojem významná a nepodstatná chyba. V tomto smere budú užitočné výdobytky doktríny a judikatúry na základe ustanovení o záruke upravených v Občianskom zákonníku. Za podstatnú vadu sa považuje taká vada, ktorá bráni alebo podstatne bráni v užívaní veci v súlade s jej určením. Významnou chybou môže byť buď neodstrániteľná chyba, alebo odstrániteľná. Napriek tomu sú podmienky na rozlíšenie významných vád od nepodstatných dosť nejasné a ťažko zistiteľné, najmä pre laika alebo spotrebiteľa. Preto treba v tomto smere očakávať spory a nezrovnalosti vo výklade.

Vady zistené po prijatí

Zákon o developeroch tiež upravuje právo kupujúceho uplatňovať nároky voči developerovi v prípade vád zistených po prevzatí priestorov, avšak pred prevodom ich vlastníctva. V takom prípade sa primerane použijú ustanovenia o lehotách na odstránenie vád.To znamená, že lehota na odstránenie vady sa počíta odo dňa jej oznámenia. Samozrejme v takejto situácii kupujúci nebude môcť využiť odmietnutie prevzatia, pretože prevzatie už prebehlo.

Bezpečnosť v prípade zlyhania banky

Zákon upravuje aj bankrot banky, ktorá vedie záložný účet na bývanie. Aj keď sa to stane, dohoda o vývoji zostane v platnosti.

Na peňažné prostriedky uložené na bežnom účte banky v úpadku sa vzťahuje záručná ochrana ustanovená v zákone o bankovom záručnom fonde, systéme ochrany vkladov a povinnej reštrukturalizácii. V zmysle jeho ustanovení je pri viazaných účtoch zložiteľom poverujúca strana, nie správca. To znamená, že každý z kupujúcich, ktorý vložil peňažné prostriedky na účet, sa stáva vkladateľom. Každá osoba má nárok na samostatný záručný limit až do výšky ekvivalentu 100 000 EUR. V prípade úpadku banky budú peňažné prostriedky naakumulované na účte (bez ohľadu na jeho typ) vrátené kupujúcim Bankovým záručným fondom vo výške nepresahujúcej vyššie uvedenú sumu.limit. Kupujúci si však bude môcť uplatniť nároky z banky nad rámec záruky.

Kupujúcich chráni aj Záručný fond rozvoja

Od 1. júla 2022 sa na peniaze, ktoré platia ľudia kupujúci dom alebo byt na primárnom trhu, vzťahuje ochrana Garančného fondu developera, ktorý spravuje Garančný fond poistenia.

Finančné prostriedky DFG sa zhromažďujú na samostatnom bankovom účte UFG. Pochádzajú okrem iného z:

  • príspevky splatné od vývojárov (v súčasnosti 0,45 % z platby kupujúceho v prípade otvoreného účtu a 0,1 % v prípade uzavretého účtu);
  • úroky z hotovosti uloženej na bankových účtoch a výnosy z vkladov prostriedkov Záručného fondu rozvoja;
  • výťažok z konkurznej podstaty v prípade úpadku developera alebo banky.

Finančné prostriedky budú vyplatené kupujúcemu, ak:

  • developerská alebo rezidenčná úschovná banka zlyhá a investícia sa preruší;
  • kupujúci odstúpi od zmluvy, bude to však dôsledok nesplnenia povinnosti developera (napr. neprevedie vlastníctvo priestorov na kupujúceho v stanovenej lehote alebo neodstráni závažná chyba) a nevráti zákazníkovi zaplatené peniaze;
  • správca alebo správca odstúpi od zmluvy s klientom.

Právny základ:

Zákon z 20. mája 2021 o ochrane práv kupujúceho bytu alebo rodinného domu a o Garančnom fonde rozvoja (Z. z., položka 1177)

Kategórie:

Prevádzka domu