Čo si overiť pred kúpou pozemku na stavbu domu? Aký pozemok kúpiť? Ceny stavebných pozemkov sú vysoké. Oplatí sa vedieť dobre vybrať pozemok, aby ste neľutovali investované peniaze a mali istotu, že sa vám na ňom podarí postaviť dom snov. Odporúčame náš rozhovor s odborníkom!

O ktoré stavebné pozemky je najväčší dopyt?

Najžiadanejšie sú stavebné pozemky mimo mesta, zvyčajne na mierne izolovanom mieste. Každý muž má iné požiadavky. Keď zákazník odpovie na konkrétny inzerát, pýtam sa, prečo práve tento pozemok, čo sa mu na ňom páčilo.A potom väčšinou počujem, že potrebuje pokoj, takže pozemok by mal byť veľký, 2-3 tisíc metrov štvorcových. m2Ale keď sa na to postavíme a klient vidí, čomu bude musieť čeliť – lebo to treba zariadiť a udržať – zmení názor. Väčšinou to končí na 1-1,5 tis. m2

To isté so susedstvom. Najprv počujem: chceme žiť ďaleko od ľudí. Ale počas rozhovorov sa napríklad ukáže, že manžel často odchádza preč a manželka s deťmi ostanú sami, takže susedstvo by bolo užitočné.

Kedysi bol trend, že veľa ľudí sa z mesta vysťahovalo, no život to preveril a tí istí ľudia sa do miest vrátili. Teraz je trend stavať menšie domy. Zákazníci, ktorí sa poučili zo skúseností z rokov 2006 – 2008, keď si brali úvery na 110 % hodnoty a stavali veľké domy na veľkých pozemkoch, dnes vedia, že život môže byť aj iný. Dom je potrebné postaviť, dokončiť a udržiavať. Spálne pre deti po 25 m2? Už to nie je potrebné.

Aký pozemok kúpiť, zalesnený alebo holý?

Investori menej často vyhľadávajú holé stavebné pozemky. Zdá sa, že môžete rozvíjať oblasť, vytvoriť túto zeleň, ale chce to čas. Mnohí hľadajú lesné pozemky.

  • Záhrada na zalesnenom pozemku. Ako vytvoriť záhradu v lese

Boja sa investori kupovať lesné pozemky?

Nechcú žiť v divočine. Ide o oblasti, na ktoré sa vzťahuje plán rozvoja. Napríklad lesné pozemky s rozlohou približne 4000 ha. m2so stavebnou plochou obmedzenou na 400 m2 Ak súčasný územný plán počíta s obytnou zástavbou, obec ho pravdepodobne nezmení a zavedie zaťažujúci priemysel, služby či skládky.

A keď takýto plán neexistuje? Potom musíte požiadať o stavebné podmienky. Obec má k zámeru vypracovanú štúdiu, v ktorej je napísané, ktorými smermi sa bude uberať. Na druhej strane obec môže zmeniť štúdiu a stanoviť iný plán.Preto je lepšie hľadať pozemky už zahrnuté v pláne.

Kupujú klienti pozemky s inžinierskymi sieťami, pripravené na výstavbu?

Väčšina z nich áno. Ak niekto plánuje rýchlo začať stavať dom, chcel by mať pripravené prípojky alebo možnosť ich zhotovenia v krátkom čase. Ak kupuje pozemok a vie, že niekoľko rokov nič nepostaví, nevenuje sa takýmto veciam. Zákazníci často radšej zaplatia za pozemok menej a až po určitom čase privedú inžinierske siete a postavia plot. Je dobré, keď noví vlastníci skupiny pozemkov mimo hlavnej cesty a siete spoločne organizujú dodávku inžinierskych sietí.

Upozorňujete svojich zákazníkov na tieto príležitosti? Áno. Zákazníci sa pýtajú: Kúpim pozemok lacnejšie, ale aké mám možnosti pripojenia do siete? A ja im ich predkladám: „Na hlavnej asf altovej ceste sú inžinierske siete. Je to 200 m od tohto pozemku, ale v okolí sú susedia, ktorí majú rovnaký problém, prosím dohodnite sa.“

Pýtajú sa zákazníci, kto bude ich sused pri kúpe pozemku?

Ak ide o nezastavané pozemky, nepýtajú sa. Ak je postavený, áno. Prídu poobede, večer, pozrú, čo sa deje na susedných pozemkoch, skontrolujú, ako sú zastavané, či sú domy hotové. Predajcovia zasa kasting na suseda, ak býva hneď vedľa predávaného pozemku.

Pozemok teda považujú za investíciu? Ak sa nachádza v pekne rozvinutej lokalite a susedia sú kultivovaní, nehnuteľnosť narastie na hodnote. Samozrejme. Môžete si postaviť krásnu vilu, ale ak má sused kurník, zavýjajúcich psov a neporiadok za plotom, hodnota nehnuteľnosti výrazne klesne a bude problém predať.

  • Nepríjemný sused na pozemku - čo robiť?

A ak sú v okolí dobre udržiavané budovy, ktoré nevzbudzujú obavy o bezpečnosť, tak nehnuteľnosť okamžite rastie v očiach kupujúcich.

Čo skrývajú predajcovia pozemkov? Do akých nástrah sa môžete dostať pri kúpe pozemku?

Predávajúci väčšinou nevedia o plánoch rozvoja a o predkupnom práve obce alebo Štátnych lesov. Tu sa ukážu ako užitoční realitní makléri, ktorí sú s obsluhovanou oblasťou už roky oboznámení. Vedia napríklad aj to, kde a v akej hĺbke môže byť spodná voda, takže klientovi hneď povedia, že na danom pozemku je lepšie nestavať podpivničený dom.

Čo znamená predkupné právo? Môžeš prísť o sprisahanie?

Prehrať nie. Spisuje sa zmluva o podmienečnom predaji a notárska zápisnica sa zasiela oprávnenému orgánu. Ak má predkupné právo, môže ho uplatniť alebo nie (na rozhodnutie má 30 dní).

Koľko môže stáť sprostredkovateľská služba pri kúpe pozemku?

5 % zo sumy transakcie. Odmenu vyberáme iba z jednej strany transakcie.Ak mám zmluvu s predávajúcim, zastupujem jeho záujmy. Áno, som kupujúcemu k dispozícii, pretože má záujem o nehnuteľnosť môjho klienta, ale nemôže vyžadovať napríklad vedenie rokovaní vo svoj prospech.

Aké dokumenty by mali byť overené pred kúpou pozemku?

Kontrolujeme pozemkový a hypotekárny register, či je v ňom zapísaný predávajúci. Ak nie, pretože napríklad nehnuteľnosť zdedil a svoje právo ešte nezverejnil v knihe, požadujme doklad potvrdzujúci, že je vlastníkom (napr. notárska zápisnica o potvrdení dedičstva).

Užitočné bude aj potvrdenie o vysporiadaní daňových povinností z titulu nadobudnutia dedičského/darovacieho/odchodového spoluvlastníctva.

Treba si preveriť aj druhy pozemkov vo výpise z katastra, či sa na ne nevzťahuje spomínané predkupné právo.

Ak chce kupujúci využiť úver, potom musí počítať s tým, že budú potrebné tri zmluvy: predbežná, ktorá banke umožní začať konanie, potom podmienečná zmluva, ktoré bude treba zaslať lesnej časti/obci a nakoniec prevod zmluvy, ktorý spúšťa zápočet.

Kontrolujeme pozemkový a hypotekárny register, či je v ňom zapísaný predávajúci. Ak nie, pretože napríklad nehnuteľnosť zdedil a svoje právo ešte nezverejnil v knihe, požadujme doklad potvrdzujúci, že je vlastníkom (napr. notárska zápisnica o potvrdení dedičstva).

Užitočné bude aj potvrdenie o vysporiadaní daňových povinností z titulu nadobudnutia dedičského/darovacieho/odchodového spoluvlastníctva.

Treba si preveriť aj druhy pozemkov vo výpise z katastra, či sa na ne nevzťahuje spomínané predkupné právo.

Ak chce kupujúci využiť úver, potom musí počítať s tým, že budú potrebné tri zmluvy: predbežná, ktorá banke umožní začať konanie, potom podmienečná zmluva, ktorá bude treba zaslať lesnej časti/obci a nakoniec prevod zmluvy, ktorý spustí kredit.

Na obecnom úrade skontrolujeme, či sa na danú parcelu vzťahuje územný plán, s čím sa počíta, či existujú nejaké obmedzenia zástavby. Niekedy už má klient návrh budovy s plochou strechou, čo je na vidieku povolené len zriedka.

Oplatí sa skontrolovať na melioračnej tabuli obce, či na pozemku nie sú odvodňovacie zariadenia, ktoré obmedzia možnosť zástavby.

V niektorých situáciách je užitočné aj potvrdenie od obce o revitalizácii územia alebo od krajského úradu o tom, že na pozemok sa vzťahuje zjednodušený lesný hospodársky plán.

Aký je rozdiel medzi ponukovou cenou a cenou transakcie?

Ak chce kupujúci využiť úver, potom musí počítať s tým, že budú potrebné tri zmluvy: predbežná, ktorá banke umožní začať konanie, potom podmienečná zmluva, ktorá bude treba zaslať lesnej časti/obci a nakoniec prevod zmluvy, ktorý spustí kredit.

O koľko môžete zraziť cenu?

Maximálne 5 až 10 %.

Kedy je najlepší čas na kúpu pozemku?

Od predajcov často počúvam: pridajme si niečo k cene, lebo ochotní ľudia sa budú chcieť zjednávať. Kupujúci na druhej strane ponúkajú sumu oveľa nižšiu, ako bola pôvodná.Testujú odolnosť, „bod bolesti“ majiteľa. Pri takýchto rokovaniach je zvyčajne veľa emócií a môžete to preháňať, čím porušujete hrdosť predávajúceho. Potom už niet cesty späť k vyjednávaniu.

Takže nesúďme pozemok, keď je pekne a všetko kvitne, len keď je škaredo?

Áno, najlepšie, keď už nemôže byť horšie - zima, dážď. Uvidíme, či sa voda vsiakne do zeme a ako bude cesta vyzerať. Pretože ak máme krásne auto a jazdíme na ňom po nespevnenej ceste, dostaneme sa do kancelárie s blatom na streche.

Čo ešte potrebuješ vedieť?

Ak sa ideme pozrieť na pozemok koncom jari alebo v lete, je zelený a vtáčiky spievajú, všetko sa nám páči. Pri rozhodovaní o kúpe v takejto chvíli je ľahké urobiť chybu. Môže sa stať, že keď v neďalekom lese opadne lístie, budeme sa z okien obývačky pozerať na rozpadávajúcu sa farmu neďaleko.

Ten pozemok, podobne ako priestory, môže mať vecné bremená, napríklad vecné bremená.Vždy musíme skontrolovať list vlastníctva aktuálneho vlastníka, ako je notárska zápisnica alebo súdny príkaz. Ak pozemok kúpil ako dar alebo dedičstvo, preverme si, či tam nie sú ďalšie výhrady alebo zápisy. Lebo možno jeho predchodca kúpil nehnuteľnosť s osobným vecným bremenom iného vlastníka alebo vecným bremenom nevyhnutnej cesty. Nie všetky vecné bremená sú zverejnené v katastri nehnuteľností a hypoték. Nestačí teda skontrolovať, či je v knihe hypotéka.

Prehovoril Piotr Baran

Kategórie:

Stavebníctvo