Ako postaviť dom – kde začať, aké sú ďalšie fázy? Kúpili sme návrh domu a zdá sa, že kľúčový moment je za nami – predsa len sme sa rozhodli, aký bude náš dom. A toto je len začiatok!

Spolu s návrhom domu sme dostali časť stavebného návrhu vo forme 3 kópií architektonickej časti a zvyčajne 3 kópií technického návrhu. Počkajte chvíľu Je projekt domu v súlade s miestnym územným plánom alebo - ak takýto plán neexistuje - so stavebnými podmienkami? Zmestí sa dom na pozemok? Bude na pozemku dostatočné percento voľnej zelene? Ak to nemáme overené sami, bude najlepšie, ak takýto rozbor urobí architekt ešte pred kúpou projektu.

Pri stavbe domu svojpomocne sa oplatí najať si osvedčeného stavbyvedúceho a ak sa rozhodneme pre generálneho dodávateľa - inšpektora!

Pred začatím výstavby domu - aké sú potrebné povolenia a dokumenty

Je niekoľko dôležitých vecí, ktoré musíte urobiť, aby ste mohli začať stavať dom. Architekt sa tomu musí prispôsobiť. K tomu musí mať projektant výpis z územného plánu (v jeho neprítomnosti - podmienky zástavby), ako aj aktuálnu mapu pre potreby návrhu (vypracovaním poverujeme miestneho geodeta). V skutočnosti sa takáto mapa od bežnej (zo zdrojov) líši iba známkami, ale je potrebná a mali by ste počítať s nákladmi na jej prípravu (asi 1000-1200 PLN). Budeme potrebovať aj pozemný prieskum – ten bude možné vykonať až po zakreslení domu architektom do mapy. Náklady na takéto testy sa zvyčajne pohybujú od 1000 do 1400 PLN.

Väčšina investorov sa pýta, či je to naozaj potrebné.Určite áno a je v našom záujme tak urobiť. Investori by si pred kúpou pozemku mali dať urobiť predbežný prieskum, no v skutočnosti ho nerobí prakticky nikto. V dôsledku toho sa stáva, že aj napriek zástavbe v okolí nie je na našom pozemku kde postaviť dom (ukáže sa, že sú tam staré zakryté jazierka, odpadky, lejak a poznám aj prípad tzv. skládka pneumatík pokrytá zeminou). V takejto situácii cena základov a rekultivácií prevýši cenu stavby domu.

Galéria: lacnejšie domy vo výstavbe

Projekt M245 Správne rozhodnutie (II. etapa), arch. Ewa Dziewiątkowska. Malý, kompaktný dom, navrhnutý na obdĺžnikovom pôdoryse. Hodnota uzavretého plášťa je 144 000 PLN. Pozrite si tento dizajn domu

Dom staviame od základov a tie sú najdôležitejšie. Architekt disponujúci tromi návrhmi pozemkov s popismi s BIOSom (informácie o bezpečnosti a ochrane zdravia) s odkazom na pripomienky z územného plánu dokázal, že:

  • plán zakúpeného domu je v súlade s miestnym plánom (poznámka: toto by sme si mali skontrolovať pred kúpou projektu),
  • prispôsobené tri konštrukčné návrhy (ktoré pozostávajú z architektonického a stavebného návrhu a technického návrhu),
  • zadal projekt založenia domu prispôsobený predtým vykonaným pozemným skúškam.

Návrh založenia domu je súčasťou návrhu terénu. Existujú aj ďalšie dokumenty, o ktoré musíme požiadať. Napríklad:

  • žiadosť o miesto vstupu alebo povolenie na vstup,
  • vylúčenie z lesnej alebo poľnohospodárskej výroby,
  • súhlasy na výrub stromov,
  • podmienky pripojenia médií.

Tieto posledné sú obzvlášť dôležité - podmienky pripojenia vody a kanalizácie určujú, či budeme mať septik alebo vlastnú studňu! Stáva sa aj to, že Župný úrad si vyžiada environmentálny prieskum alebo vodoprávne povolenie na výstavbu v záplavových oblastiach.

Vybavenie všetkých potrebných povolení a dokumentov môže trvať až rok!

Musíme sa teda vyzbrojiť anjelskou trpezlivosťou a pokorou. Proti postupom našej administratívy nám nervy a presviedčanie určite nepomôžu.

Ďalej predkladáme projekt na stavebné povolenie alebo ho ohlásime (ak má stavba stáť na pozemku samostatne a nerušiť susedov - t.j. podľa zákona to "neovplyvní" susedov). nehnuteľnosti) na krajskom úrade. Tento úrad má na vydanie rozhodnutia 65 dní (väčšinou treba ešte dopracovať projekt). Tento je platný po 2 týždňoch - a tu vidíme jedinú výhodu aplikácie oproti povoleniu - nemusíme čakať na právoplatnosť rozhodnutia.

Konečne začíname stavať dom!

Základnou otázkou, pred ktorou stojíme v tejto fáze, je, ako postavíme dom. Aby sme na ne mohli odpovedať, mali by sme predovšetkým pochopiť, že úlohy účastníkov celého procesu stavby domu sú rozdelené do dvoch skupín: „oni“ a „my“.„Oni“ sú zhotoviteľ a jeho stavbyvedúci a „my“ investor, inšpektor, architekt, konštruktér – všeobecne projektanti. Dalo by sa povedať, že „my“ sme tí dobrí a „oni“ tí zlí – samozrejme je to vtip. Je dôležité, aby obaja smerovali k spoločnému cieľu. Zvážme aj to, ako chceme nakupovať stavebný materiál, ktorý je popri už aj tak veľmi drahej pracovnej sile druhým kritériom generovania nákladov na stavbu domu. Ak to "my" kúpime, bude to lacnejšie a ak "oni" - drahšie. Náš materiál však niektoré tímy nebudú rešpektovať ani strážiť (niekedy sa časť materiálu investora jednoducho stratí). Tu je niekoľko ukážkových obrázkov zo stavby domu: naši dodávatelia piesku prebehnú, budú opatrní so svojimi; náš cement zmokne, ich bude ležať pod kôlňou; naša miešačka na betón bude plná betónu a ich bude čistá.

Kto je kto na stavbe domu

Keď už vieme, ako chceme nakupovať materiál na stavbu domu, je čas vysvetliť, aké sú úlohy na stavbe.

Správca stavby - vlastne zastupuje dodávateľov, zodpovedá za bezpečnosť na stavbe, platí pokuty a penále za neporiadok, špinavú cestu a jeho najdôležitejšou úlohou je realizovať stavbu podľa projektu. Môže podať pripomienky k projektu a navrhnúť alternatívne riešenia, tie však musí schváliť projektant a samozrejme investor - pretože sa týkajú aj nákladov.

Dozorný inšpektor - kontroluje manažéra v našom mene. A tu stojí za zmienku obzvlášť dôležitá otázka: zákon zakazuje, aby stavbyvedúci sám odniesol dielo!

Architekt - kontroluje, či ostatní nezasahujú do jeho dizajnu domu. Ako jeho autor často robí ďalšie ústupky (na žiadosť investorov) v zmysle zjednodušenia projektu a zníženia nákladov na jeho realizáciu. A stáva sa, že namiesto hliníkových okien máme PVC, namiesto kameňa polystyrén a namiesto drevených dosiek vinylové náhrady.Nakoniec dom vôbec nevyzerá ako dizajn, ale našťastie to tak nie je vždy.

Všeobecná rada: nemeňte dizajn domu počas výstavby! To spôsobuje lavínu ďalších ťažkostí, napríklad robenie dodatočného vetrania, presúvanie komínov a kolízie s trámami na streche. V extrémnych prípadoch si zásah do objemu stavby alebo jej konštrukcie vyžaduje náhradné stavebné povolenie a nový projekt! Postup z Krajského úradu potom prechádza na stavebný dozor.

Ako postaviť dom – vlastné tímy alebo generálny dodávateľ?

Je veľa modelov stavania domu: prvý si postavíme sami, najmeme si jednotlivé tímy. Ideálne by bolo, keby mali vlastného stavbyvedúceho, pretože ten potom bude zodpovedať ako za priebeh stavby, tak aj za bezpečnosť na nej. Typickou stavebnou čatou sú samozvaní „profesionáli“ s neúplným vybavením a rovnakými zručnosťami, o znalostiach ani nehovoriac.V tomto prípade si budete musieť najať stavbyvedúceho, ktorý bude dohliadať na dodávateľov a predovšetkým na to, aby stavba dom sa vykonáva podľa projektu.A tu je poznámka - ako to je? Veď konateľ podľa nášho rozdelenia na „my“ a „oni“ je na strane zhotoviteľa! Paradoxne práve preto pri neznámych a nepreukázaných dodávateľoch - manažér by mal byť "náš" , aby dohliadal na prácu a niesol zodpovednosť za nedostatky a chyby na stavbe.

Pri stavbe domu svojpomocne musíme počítať aj s tým, že veľa času budeme musieť stráviť nákupom stavebných materiálov (výhodou je, že na ne potom môžeme získať zľavu). Aj keď v súčasnosti dodávatelia poskytujú komplexné stavebné služby s dopravou po telefóne, aj tak sa nám nepodarí všetko vybaviť týmto spôsobom - budeme musieť ísť po klince, objednať čerpadlo, betón atď.. V tomto modeli nám môže pomôcť architekt ak podnikne tzv autorský dozor a podporí konateľa ako akéhosi inšpektora, aby si konateľ sám neodobral diela.

Častým problémom pri tejto forme výstavby domu sú rôzne druhy nedbanlivosti manažéra, najmä nepozeranie sa na jednotlivé etapy prác a zatváranie očí nad kvalitou prác a použitých materiálov, väčšinou len veľmi ojedinelé vzhľad na stavenisku.Ďalšou nevýhodou je množstvo neznámych tímov, ťažkosti pri organizovaní ich spoločnej práce, možné konflikty. Ďalšia nevýhoda - podkopanie kvality doterajšej práce nasledujúcimi tímami: maliar požaduje príplatok za krivé omietky, sadrokartón za krivé steny a dodávatelia poterov za krivé stropy. Najlepšie je preto, aby stavbu domu do stavu na kľúč doviedol jeden tím len za pomoci inštalatéra a elektrikára. Vyhneme sa tak reťazi vzájomných nárokov a - čo je pre nás najdôležitejšie - dodatočným nákladom.

Druhý model stavby domu je generálnym dodávateľom na kľúč. Toto je samozrejme najpohodlnejšia a najrýchlejšia metóda výstavby domu, ale aj najdrahšia. V tomto prípade budeme potrebovať dozorného inšpektora, ktorý zabezpečí, aby materiál na stavbe bol v súlade s projektom, a skontroluje rozmiestnenie výstuže pred prácou krytu (po zatopení stropu sa nedá prakticky nič skontrolovať alebo hotovo). A tu si treba dať pozor, aby tentoraz inšpektor nevstúpil do priateľských vzťahov so zhotoviteľom, pretože sa to dotkne len nás – investorov.

Po výbere dodávateľa stavbyvedúci prevezme stavebný denník od starostu (niekedy dostaneme denník so stavebným povolením), udelí súhlas a nahlási na úrade prevzatie našej stavby. Týždeň po takomto oznámení môžeme začať so stavebnými prácami. Pred tým si už len môžeme plochu predpripraviť: pokosiť trávu, odstrániť kríky, oplotiť plochu a pod.

Pozor! Akékoľvek zemné práce, ako je odstraňovanie ornice, sú považované za nezákonné začatie výstavby domu.

Tipy na stavbu domu

Najdôležitejšia rada pri stavbe domu? Pred krycími prácami je potrebné skontrolovať usporiadanie výstuže, t.j. pásových pätiek, trámov, stĺpov, prekladov, prízemných čapov, stropu nad prízemím a prípadne ďalších podlaží. Mali by sme tiež skontrolovať, či typ ocele použitý v konštrukcii je rovnaký ako v návrhu (veľké rozdiely v pevnosti).

Pozor na návrhy výhodných nákupov ocele za super cenu.Najčastejšie sa ukáže, že ide o úplne inú oceľ - áno, môžete ju použiť, ale potom musíte prerobiť stropy a všetky ostatné železobetónové prvky. Ďalej - uistite sa, že si objednáte triedu betónu, uistite sa, že drevo na konštrukciu krovu bolo chránené proti plesniam a hubám a v prípade dvojčiat sa oplatí chrániť ich pred požiarom prípravkami na získať stav spomaľujúci horenie.

Dom stojí, čo ďalej?

Počas výstavby domu alebo pred ňou na základe už získaných podmienok pripojenia zadávame projekty prípojok: elektrina, voda (ak je vodovod), kanalizácia (ak je kanalizačná sieť), plyn (ak máme plynovod). Pozor! Na plynovú prípojku je potrebné samostatné stavebné povolenie, ktoré sa týka aj vnútornej inštalácie v objekte. Ak máme plynový sporák, zavoláme kominárovi a spravíme kominársku správu.

Nepremeškajte, postupy podrobne vysvetľujeme:

  • Ako pripojiť dom na plynovú sieť?
  • Ako pripojiť dom na vodovodnú a kanalizačnú sieť
  • Ako pripojiť svoj dom k elektrickej sieti

Na prevzatie budovy potrebujeme tieto dokumenty:

• vyjadrenie stavbyvedúceho o realizácii objektu v súlade s projektom a príslušnými predpismi, ako aj o riadnom stave staveniska a priľahlých priestorov, tento záznam je potrebné zapísať do stavebného denníka;

• kópia projektu budovy s vykonanými zmenami, ak boli počas výstavby urobené menšie zmeny v projekte, musíme zavolať architektovi, aby sa prihlásil, že tieto zmeny boli menšie, inak budeme musieť získať náhradné stavebné povolenie ;

• geodetický súpis skutočného stavu, t.j. mapa vyhotovená autorizovaným geodetom, ktorý ukazuje, kde sa stavba nachádza a kde sa nachádzajú všetky prípojky alebo studne a septiky;

• akceptačné správy pre všetky prípojky – kanalizácia, elektrina, voda – alebo zmluvy podpísané s dodávateľmi verejných služieb; nezabudnite dostať takúto správu na konci pri vytváraní spojení; pred zasypaním sa oplatí zavolať aj geodeta pre každú prípojku; najmä ak nie je v priamych líniách;

• protokol o preberaní plynového zariadenia, ak je v budove;

• preberací protokol pre vetracie komíny a komíny (toto je náš kominár);

• hygienický certifikát septiku, ak dom nie je napojený na kanalizáciu;

• výsledok laboratórneho vyšetrenia pitnej vody, ak je dom napojený na vlastný odber. Každé zdravotné oddelenie urobí takéto vyšetrenie

Bez ohľadu na model stavby domu

  1. Stavenisko odovzdávame protokolárne. Od tohto momentu je za poriadok a bezpečnosť na pozemku zodpovedný zhotoviteľ (v podstate správca).
  2. Projekt odovzdávame zhotoviteľovi spolu so stavebným povolením s protokolom s anotáciou, že si projekt prečítal, projekt je hotový a zhotoviteľ nebude vznášať žiadne finančné námietky.
  3. Podpisujeme zmluvu na stavbu domu podľa projektu. Musí zahŕňať aj čistenie po stavbe a nedávne zemné práce. Organizáciu staveniska (WC, provizórne pripojenie elektriny a pod.) nechávame na zhotoviteľa.

Kategórie:

Stavebníctvo