Kedy je možné postaviť letný dom na želanie a kedy je potrebné stavebné povolenie? Na akom pozemku je možné postaviť letný dom? Je terasa altánku zahrnutá do zastavanej plochy? Ako sa rekreačný dom líši od obytného domu? Nižšie nájdete odpovede na tieto a ďalšie otázky.

Stavby, ktoré bežne nazývame letné domy, sú v zákone definované ako stavby na individuálnu rekreáciu, t.j. určené na pravidelný odpočinok (v súlade s § 3 bod 7 vyhlášky ministra infraštruktúry o technických podmienkach musia spĺňať budovy a ich umiestnenie).Túto pomerne skromnú definíciu trochu viac rozvinuli správne súdy.

Rekreačné domy - čo sú to za budovy

Podľa Krajského správneho súdu v Poznani (rozsudok z 31. januára 2019, spisová značka II SA/Po 857/18), primárny účel rozvoja letného strediska - realizovaného formou stavby individuálnej rekreácie - je možnosť pravidelného odpočinku, nie pobytu . Pobyt v takejto budove je len doplnkovým a nesamostatným účelom takejto budovy, funkčne súvisiacim s relaxom. Treba si teda uvedomiť, že objekt individuálnej rekreácie nie je bytový dom.

Z definície v nariadení priamo vyplýva, že altánok má slúžiť na individuálnu rekreáciu, čo vylučuje možnosť výstavby ďalších priestorov v takomto objekte. Ak je v objekte viac samostatných izieb/priestorov určených na oddych, potom ide o objekt hromadného bývania, t.j. objekt určený na prechodný pobyt osôb (najmä: hotel, motel, penzión, rekreačný dom, výletný dom, mládežnícka ubytovňa alebo útulok).

Hľadáte nápad na LACNÝ a malý domček? Prečítajte si aj:

  • Dom z kontajnerov. Koľko a ako to postaviť
  • Modulárne domy. Kontrolujeme malé hotové domčeky
  • IKEA Microhouse - lacný a skladací ako nábytok
  • Dom z balíka a mobilný dom - alternatíva k bytu
  • Poľský dom Solace za jeden deň za 150 tis. PLN

Zákonodarca nikde nešpecifikoval, čo znamená pravidelný odpočinok. V závislosti od používateľov to môže zostať v budove niekoľko hodín denne alebo niekoľko mesiacov v roku. Z tohto dôvodu neexistujú žiadne požiadavky na miestnosti, ktoré by mali byť v takomto dome. Nedá sa teda vylúčiť, že v nej bude kuchyňa a kúpeľňa.

Atmosférické letné domy: pozri fotogalériu

Pri výbere dizajnu letného domu je dobré zvoliť taký s verandou, veľkou terasou alebo balkónom

Kde postaviť letný domček

Skutočnosť, že objekt individuálnej rekreácie nie je bytovým domom, znamená, že nemôže byť postavený na stavebnom pozemku určenom v miestnom územnom pláne na bytovú výstavbu.

Je preto potrebné, aby územie umožňovalo výstavbu rekreačných objektov, napríklad bolo určené na rekreáciu bez zákazu výstavby alebo priamo naznačovalo možnosť výstavby letných objektov.

Na poľnohospodárskom pozemku tiež nie je možné zriadiť stavbu individuálnej rekreácie. Vyplýva to z definície poľnohospodárskej pôdy obsiahnutej v čl. 2 sek. 1 zákona o ochrane poľnohospodárskej a lesnej pôdy. Ak chce investor postaviť letný dom na poľnohospodárskom pozemku, je potrebné najskôr zmeniť jeho účel v miestnom územnom pláne rozvoja a následne získať rozhodnutie o vyňatí pozemku z poľnohospodárskej výroby.

Aký letný domček bez stavebného povolenia

Pravidlom je, že na stavbu letného domu, ako každej inej stavby, je potrebné stavebné povolenie.

Na žiadosť2je však možné postaviť samostatne stojaci jednopodlažný objekt individuálnej rekreácie so stavebnou plochou do 35 m, s podmienkou doplnenia tento zjednodušený postup spočíva v tom, že na každých 500 m2 plochy pozemku môže byť len jedno takéto zariadenie (článok 29 ods. 1 bod 2a v spojení s článkom 30 ods. 1 písm. ) stavebného zákona).

Tri podmienky pre letný dom - samostatne stojaci, jednopodlažný, s rozlohou nie väčšou ako 35 m2 - musia byť splnené spoločne.

Chalupa na želanie - ktoré budovy sú jednoposchodové

Podľa súdnej judikatúry slovo prízemie treba preložiť ako prvé nadzemné podlažie, teda úroveň, na ktorej sa nachádza hlavný vstup do budovy.Na druhej strane posledné podlažie nachádzajúce sa priamo pod šikmou strechou sa označuje ako podkrovie (pozri rozsudok Krajinského správneho súdu v Bydgoszczi z 18. augusta 2015, spisová značka II SA/Bd 1336/14).

Na to, aby bola budova považovaná za jednopodlažnú, môže mať iba jedno nadzemné podlažie, chápané ako časť stavby, ktorá nie je podzemným podlažím, obsiahnutú medzi povrchom podlažia na strop alebo najvyššia podlahová vrstva na teréne a povrch podlahy na strope alebo vrstva prekrývajúca tepelnú izoláciu strop nachádzajúci sa nad touto časťou budovy, kde sa za podlažie považuje aj podkrovie s miestnosťami určenými pre osoby, a vodorovná časť budovy tvoriaca priestor pre technické zariadenia s priemernou svetlou výškou viac ako 2 m.

Inými slovami, aby bol letný dom jednoposchodový, nemôže mať podkrovie, teda určené pre ľudí, ani technické zariadenia s priemernou svetlou výškou viac ako 2 m.Je však možné urobiť nevyužiteľné podkrovie, teda priestor určený napr. na odkladanie vecí.

Je vhodné vedieť, že o tom, či bude podkrovie využiteľné alebo nie, rozhoduje investor a orgán prijímajúci žiadosť alebo udeľujúci stavebné povolenie nemá právo zasahovať do obsahu podanej žiadosti. Treba však zdôrazniť, že uvádzanie nepravdivých informácií v tomto smere nie je rentabilné. Na zmenu spôsobu užívania priestorov je potrebný príslušný súhlas úradu. Neoprávnená zmena spôsobu užívania má za následok primerané úkony zo strany úradu stavebného dohľadu. Preto v prípade využitia podkrovia (napriek vyhláseniam o opaku) bude investor vystavený konaniu pred stavebným dozorom.

Chalupa na prihlášku - ako zmerať zastavanú plochu

Druhou problematickou otázkou je určenie zastavanej plochy. Stavebné a architektonické úrady nevedia, či terasu započítať do zastavanej plochy a väčšina letných domov je postavená s terasou.

Pochybnosti vyplývajú zo skutočnosti, že zákonodarca nesformuloval právnu definíciu rozvojového územia. Definícia obsiahnutá v poľskej norme PN-ISO 9836:2015-12 „Výkonové vlastnosti v stavebníctve. Stanovenie a výpočet plošných a objemových ukazovateľov“. V súlade s bodom 5.1.2.1. Podľa tejto normy sa zastavanou plochou rozumie plocha pozemku, ktorú zaberá stavba v dokončenom stave. V bode 5.1.2.2. Zastavaná plocha sa podľa normy určuje priemetom vonkajších rozmerov stavby na povrch pozemku. Do tejto oblasti nepatria: plochy stavebných prvkov alebo ich častí nevyčnievajúcich nad povrch terénu, plochy sekundárnych stavebných prvkov (napr. vonkajšie schodiská, vonkajšie rampy a rampy, prístrešky, markízy, strešné odkvapy, vonkajšie osvetlenie) a vonkajšie plochy pomocných zariadenia (napríklad skleníky a hospodárske budovy).

Zdá sa teda, že krytá terasa je konštrukčným prvkom budovy a mala by byť zahrnutá do zastavanej plochy.

Chalupa na prihlášku - potrebujete mať stavebné podmienky

Pri výstavbe altánku na základe ohlásenia v oblasti, na ktorú sa nevzťahujú ustanovenia miestneho plánu územného rozvoja, môže vzniknúť otázka o potrebe získať rozhodnutie o stavebných podmienkach.

Tu stojí za zmienku judikatúra správnych súdov (napríklad rozsudky vojvodských správnych súdov v Krakove zo dňa 7.9.2016, spisová značka II SA/Kr 790/16, a vo Vroclave zo 4. apríla , 2017, spisová značka II SA/Wr 15/17). Zjednodušene z neho vyplýva, že rozhodnutia o pozemkových úpravách a podmienkach pozemkových úprav platia primerane podľa čl. 50 sek. 2 zákona o územnom plánovaní a rozvoji, ktorý hovorí, že na stavebné práce, na ktoré nie je potrebné stavebné povolenie, sa nevyžaduje rozhodnutie o umiestnení verejnoprospešnej investície. Ak sa teda letný dom postaví na základe ohlásenia, investor nie je povinný získať rozhodnutie o podmienkach rozvoja.

Ak žiadate o stavebné povolenie na dom individuálnej rekreácie, musíte najskôr získať rozhodnutie o podmienkach rozvoja pozemku (ak sa naň nevzťahuje platný územný plán).

Technické požiadavky na letné chaty

Nariadenie o technických podmienkach budov a ich umiestnení zaviedlo niekoľko pravidiel pre výstavbu letných domov:

  • budova by mala mať prístupovú cestu a prístupovú cestu umožňujúcu prístup na verejnú komunikáciu, zodpovedajúcu účelu a využitiu budovy a požiadavkám požiarnej ochrany;
  • šírka prístupovej cesty nemôže byť menšia ako 3 m;
  • prístup a vstup nemusia byť vybavené elektrickým osvetlením;
  • vzdialenosť miest na zber TKO od okien a dverí k budovám s miestnosťami určenými pre ľudí a od hranice stavebného pozemku nie je určená;
  • pozemok nemusí mať možnosť napojenia inžinierskych sietí alebo priamo stavby na vodovodnú, kanalizačnú, elektrickú a tepelnú sieť, ak rozhodnutie o podmienkach zastavania a pozemkových úprav neurčuje takéto požiadavky a nie sú špecifikované v miestnom pláne;
  • na rekreačnú zástavbu je povolené využívať samostatný stavebný pozemok, ktorý nie je možné zásobovať vodou určenou na ľudskú spotrebu zo siete alebo z vlastného odberu za predpokladu, že je možné čerpať alebo dodávať vodu z odberných miest umiestnených mimo hraníc pozemku;
  • vzdialenosť poklopov a výduchov vetrania od septikov na tekutý odpad, jamy bezodpadových toaliet s maximálne 4 miestami a podobných sanitárnych a ekonomických zariadení s objemom do 10 m3 by mala byť aspoň 5 m od okien a vonkajších dverí do miestností určených pre ľudí a 2 m od hranice susedného pozemku, cesty (ulice) alebo chodníka;
  • minimálna výška miestností určených pre osoby je 2,2 m;
  • ak je budova vybavená vaňou alebo sprchou, mala by mať samostatný alebo centrálny systém teplej vody (teplú vodu nie je potrebné privádzať do umývadiel);
  • budova využívaná len v letnej sezóne nemusí byť vybavená inštaláciami (zariadeniami) na vykurovanie miestností v období znížených teplôt, ktoré umožňujú udržiavať vnútornú teplotu vzduchu zodpovedajúcu účelu;
  • ak má byť rekreačný dom vybavený vykurovacím systémom, jeho vonkajšie priečky musia spĺňať požiadavky na tepelnú izoláciu uvedené v prílohe č. 2 nariadenia;
  • vchod do budovy nemusí byť prispôsobený potrebám osôb so zdravotným postihnutím;
  • vchod do budovy nemusí mať vonkajšie elektrické osvetlenie.

V ostatných ohľadoch sú technické požiadavky na letné domy obsiahnuté v uvedenom nariadení rovnaké ako na rodinné domy (napr. minimálna vzdialenosť od hraníc pozemku, prirodzené osvetlenie miestností alebo zatemnenie).

Právny základ:

  • Zákon zo 7. júla 1994 – Stavebný zákon (t. j. vestník zákonov z roku 2020, položka 1333, v znení neskorších predpisov)
  • Nariadenie ministra infraštruktúry z 12. apríla 2002 o technických podmienkach budov a ich umiestnení (t. j. Zbierka zákonov z roku 2019, položka 1065 v znení neskorších predpisov)

Kategórie:

Prevádzka domu