Zistite, o čom je nájomná zmluva, aké povinnosti zmluvných strán zahŕňa a ako ju správne zostaviť? Málokto si uvedomuje, že existuje spôsob, ako prakticky zadarmo využívať byt, dom či pozemok. Zaujímavé je, že z takejto transakcie profitujú obe zmluvné strany.

Čo je nájomná zmluva?

Dohoda o užívaní priestorov je upravená v čl. 710-719 Občianskeho zákonníka. Spočíva v tom, že vypožičiavateľ súhlasí s bezodplatným užívaním daného obydlia vypožičiavateľom na dobu určitú alebo neurčitú.Vypožičiavateľ je ten, kto dáva priestory do užívania, a vypožičiavateľ je ten, kto užíva priestory na účely uvedené v zmluve. Občiansky zákonník nešpecifikuje konkrétnu právnu formu zmluvy o užívaní priestorov, a preto je možné takúto dohodu uzavrieť aj ústne.

Charakteristickou črtou nájomnej zmluvy je jej bezodplatnosť. To znamená, že veriteľ z tejto činnosti nezíska finančné výhody. To však neznamená, že veriteľ nemá z uzavretia takejto zmluvy žiadne výhody.

Toto je ideálne riešenie najmä pre tých, ktorí majú voľnú nehnuteľnosť, no nemajú čas na formality spojené s jej prenájmom - osvieženie priestorov, hľadanie nájomníkov, vymáhanie nájomného a pod. takejto zmluvy má veriteľ istotu, že nehnuteľnosť niekto stráži, hradí bežné náklady na údržbu a priebežne reaguje na prípadné poruchy. Prepožičiavanie priestorov je preto obľúbeným riešením najmä vo vzťahoch medzi rodinnými príslušníkmi či priateľmi – vtedy si majiteľ môže byť istý, že opatrovníkovi nehnuteľnosti môže dôverovať.To samozrejme nevylučuje možnosť uzatvorenia zmluvy o užívaní priestorov tretími osobami.

Kto môže uzavrieť nájomnú zmluvu?

Zmluvu o úvere na nehnuteľnosť môže uzavrieť každá fyzická alebo právnická osoba. Priestory je možné prenajať aj napr. firme alebo mimovládnej organizácii.

Dôležité! Veriteľ nehnuteľnosti nemusí byť jej vlastníkom. Požičiavať môžu aj iné osoby, ako napríklad: nájomca, nájomca, užívateľ (osoba, ktorej bol priestor daný do užívania), akýkoľvek iný nezávislý alebo závislý vlastník priestorov.

Môže sa však stať, že na uzavretie zmluvy o úvere nehnuteľnosti je potrebný súhlas jej vlastníka. Pôjde o prípad, keď takáto požiadavka vyplýva priamo zo zmluvy medzi vlastníkom bytu a nájomcom, nájomcom alebo užívateľom. Na požičiavanie nehnuteľnosti môže byť preto potrebné získať súhlas napríklad bytového družstva (družstevný byt pre nájomníkov), správy obecných budov (obecný byt), spoločnosti e-zamestnania (spoločnosť byt).

Práva a povinnosti veriteľa

Vzhľadom na bezodplatnosť nájomnej zmluvy nemá veriteľ veľa záväzkov voči dlžníkovi. Konkrétne sa zaväzuje:

  • odovzdať vec dlžníkovi (napr. poskytnúť byt),
  • uistite sa, že vydaná položka je v stave umožňujúcom dohodnuté použitie,
  • nerušiť vypožičiavateľovi užívanie veci (takže požičiavateľ nemôže napr. bez vedomia vypožičiavateľa vymeniť zámky na dverách, nečakane sa nasťahovať do nehnuteľnosti alebo ju použiť na uskladnenie starého nábytku).

Dôležité je, že zodpovedá za vady predmetu zmluvy, ktoré spôsobili užívateľovi akúkoľvek škodu. Podmienkou vzniku tohto druhu zodpovednosti vypožičiavateľa je, že vypožičiavateľovi zatajil vady priestorov, ktoré nemohol „voľným okom vidieť“, napr.skryté vady stavby. Ak užívateľovi vznikla škoda, môže požadovať náhradu.

Práva a povinnosti príjemcu

Pre požívateľa sú výhody uzatvorenia nájomnej zmluvy zrejmé. Získa tak možnosť užívať byt či dom bez toho, aby mu vznikli náklady ako nájomné či splátka hypotéky. V závislosti od zmluvných ustanovení môže užívateľ užívať nehnuteľnosť napríklad na bývanie alebo podnikanie.

Používateľ je povinný užívať nehnuteľnosť spôsobom, ktorý je v súlade s jej účelom použitia. Bez súhlasu vypožičiavateľa nemá vypožičiavateľ právo previesť predmet zmluvy na tretie osoby. Okrem toho užívateľ znáša náklady súvisiace s údržbou požičanej veci, ako sú prevádzkové náklady a energie - plyn, voda, energie. Nezodpovedá však za opotrebovanie priestorov v dôsledku riadneho užívania.V prípade poškodenia priestorov v dôsledku nesprávneho užívania užívateľom však musí uhradiť náklady spojené s uvedením priestorov do riadneho stavu. Okrem toho v takomto prípade užívateľ poruší zmluvné podmienky, čo znamená, že veriteľ môže zmluvu vypovedať pred dátumom v nej uvedeným. To isté platí pre požičiavanie nehnuteľností bez riadneho súhlasu.

Prvky nájomnej zmluvy

Aj keď neexistuje konkrétny vzor zmluvy o výpožičke, ktorý by definovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, je možné rozlíšiť náležitosti, ktoré by mala obsahovať.

  • Zmluvné strany

V prvom rade musia byť jasne definované zmluvné strany. V prípade fyzických osôb stačí uviesť ich mená a priezviská, dátumy narodenia, mená rodičov, adresy bydliska, čísla dokladov totožnosti a čísla PESEL.

Ak zmluvu o pôžičke uzatvára fyzická osoba, ktorá podniká, mala by uviesť názov spoločnosti a číslo NIP. V prípade spoločnosti by však mala byť uvedená adresa sídla, číslo zápisu v národnom súdnom registri, ako aj osoby oprávnené ju zastupovať.

  • Popis predmetu pôžičky

V zmluve je veľmi dôležité presne popísať predmet pôžičky. V priestoroch uveďte jej adresu, rozlohu a počet izieb.

  • Technický stav priestorov

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy sa oplatí vyhlásiť, že zmluvným stranám je známy technický stav predmetu zmluvy.

  • Doba trvania úverovej zmluvy

V zmluve o pôžičke musí byť uvedená aj doba, na ktorú bola uzatvorená, pretože už svojou podstatou ide o zmluvu na dobu určitú. Dá sa uzavrieť na dobu určitú alebo neurčitú.

  • Náklady a poplatky za požičanie

Vzhľadom na to, že zmluva o zapožičaní priestorov je bezodplatná, požičiavateľ si nemôže uplatniť nárok na odmenu na tento účet. Zmluva by však mala obsahovať ustanovenie o pokrytí nákladov súvisiacich s poplatkami za služby priestorov.

  • Titulky stránok

Všetky kópie zmluvy (zvyčajne dva rovnaké dokumenty, jeden pre každú stranu) by mali byť vlastnoručne podpísané oboma stranami.

Náklady podľa nájomnej zmluvy

Hoci je zmluva o pôžičke bezplatná, neznamená to, že používateľovi nevznikajú žiadne náklady. Jednou zo základných podmienok zmluvy o výpožičke je, že osoba užívajúca priestor je povinná znášať bežné náklady spojené s jeho užívaním. Ide predovšetkým o poplatky za energie (voda, elektrina, plyn, kúrenie atď.) a iné služby (napr. internet).

Ako zaúčtovať energie a DPH pri prenájme nehnuteľností>

Používateľ je navyše povinný vrátiť tovar v nezhoršenom stave. To znamená, že takýto človek by mal pravidelne a na vlastné náklady vykonávať drobné opravy, aby priestory nezhoršovali.Takáto osoba však v zmysle Zákona nezodpovedá za bežné opotrebenie vecí. Ako môžeš vidieť. Predpisy nie sú v tomto smere dostatočne presné. V prípade pochybností sú rozhodujúce ustanovenia zmluvy o výpožičke, preto je pre strany najbezpečnejšia písomná forma.

Niet pochýb o tom, že akékoľvek väčšie rekonštrukcie v prenajímanej nehnuteľnosti možno vykonávať len so súhlasom veriteľa. Ak prenajímateľ vykoná na nehnuteľnosti zmeny, ktoré neboli dohodnuté s vypožičiavateľom, nemôže od vlastníka požadovať náhradu. Navyše v takejto situácii má vypožičiavateľ právo požadovať uvedenie nehnuteľnosti do pôvodného stavu.

Zmluva o pôžičke a daň z príjmu

V dôsledku uzatvorenia zmluvy o výpožičke môže dlžník bezplatne nakladať s predmetom výpožičky, čo pre neho nepochybne znamená určité výhody. Takto takýto človek získa tzv výhoda zadarmo.

Takáto dávka je príjmom, ktorý je základom dane z príjmov. Príjmy z hospodárskej činnosti zahŕňajú aj hodnotu prijatých vecných plnení a iných bezodplatných plnení (§ 14 ods. 2 bod 8 zákona o dani z príjmov fyzických osôb).

Ako zaplatiť daň z prenájmu? Paušálna suma alebo všeobecné pravidlá?

Dobrá zmluva o prenájme bytu: ako ju uzavrieť>

Často sa stáva, že osobou preberajúcou nehnuteľnosť alebo jej časť je podnikateľ, ktorý takúto zmluvu uzatvára za účelom svojho podnikania. Bezodplatným užívaním cudzej nehnuteľnosti vzniká takémuto podnikateľovi príjem vo forme bezodplatného plnenia, ktorý podlieha zdaneniu. Ak je predmetom benefitov zabezpečenie prístupu do budovy alebo priestorov, hodnota benefitov sa určí podľa ekvivalentu nájomného, ktoré by bolo splatné v prípade nájomnej zmluvy.

Oplatí sa skontrolovať miestne ceny prenájmu podobných nehnuteľností.Dá sa to zistiť pohľadom na inzeráty v tlači alebo na internete. Hodnotu prenájmu si daňovník nemusí zisťovať sám, na tento účel môže použiť posudok znalca.

Požičiavanie nehnuteľností na podnikateľské účely nie vždy prináša zdaniteľný príjem. Ak sú vypožičiavateľmi osoby z 1. a 2. daňovej skupiny, príjem z požičiavania nie je zdaniteľný.

Do prvej daňovej skupiny patria manželský partner, potomkovia, predkovia, nevlastný syn, zať, nevesta, súrodenci, nevlastný otec, nevlastná matka a svokrovci. Do druhej skupiny patria: potomkovia súrodencov, súrodenci rodičov, potomkovia a manželia nevlastných detí, manželia súrodencov a súrodenci manželov, manželia súrodencov manželov, manželia ostatných potomkov.

Dôležité! V prípade zmluvy o výpožičke uzatvorenej medzi rodinnými príslušníkmi sa príjem na účely dane z príjmov fyzických osôb nezisťuje.

Príklad:

Pán Kowalski uzavrel so svojím zaťom Pawlom zmluvu o zapožičaní časti bytu. Paweł prevádzkuje internetový obchod a má v úmysle zriadiť sklad v časti priestorov, ktoré mu prepožičal jeho svokor. V tomto prípade Paweł nemusí zisťovať príjem z činnosti, pretože zmluvu uzavreli osoby patriace do prvej daňovej skupiny. Pán Kowalski tiež nebude mať zdaniteľný príjem, pretože nehnuteľnosť slúži pre potreby člena rodiny.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác: žiadosť
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie na používanie budovy: aplikácia
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1

Ukončenie nájomnej zmluvy

Zmluva o výpožičke nehnuteľnosti môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluva uzatvorená na dobu určitú sa automaticky končí uplynutím doby uvedenej v zmluve. Na druhej strane zmluva na dobu neurčitú zaniká, keď užívateľ užíva vec upravenú v zmluve. V praxi si zmluvné strany do zmluvy najčastejšie dávajú ustanovenia týkajúce sa výpovednej doby. Veriteľ, ktorý si želá znovu získať možnosť užívať nehnuteľnosť, túto skutočnosť jednoducho oznámi užívateľovi a po uplynutí uvedenej lehoty zmluva zaniká.

Účinné ukončenie nájomnej zmluvy>

V určitých situáciách je možné vypovedať nájomnú zmluvu aj pred uplynutím stanovenej lehoty alebo výpovednej lehoty. Platí to pre prípady, keď:

  • veriteľ použil veci na iné účely, než na aké boli určené,
  • vypožičiavateľ sprístupnil vec na použitie inej osobe bez príslušného súhlasu,
  • vec sa stala pre jej vlastníka nevyhnutnou z dôvodov, ktoré neboli v čase uzatvorenia zmluvy známe (napr. vlastník nehnuteľnosti príde následkom požiaru alebo povodne o strechu nad hlavou a potrebuje napr. požičal majetok na bývanie).

Dôležité! Keďže nájomná zmluva môže byť uzatvorená akoukoľvek formou, jej predčasné ukončenie môže byť aj ústne.

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 Občiansky zákonník (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2019, položka 1145, v znení neskorších predpisov),
  • Zákon z 26. júla 1991 o dani z príjmov fyzických osôb (konsolidované znenie, Vestník zákonov z roku 2020, položka 1426 v znení neskorších predpisov).

Kategórie:

Prevádzka domu