Pri výbere energeticky nenáročného domu sa pri výbere pozemku, na ktorom bude stáť, riadime určitými špecifickými pravidlami - okrem toho, že dbáme na štandardné aspekty. A nakoniec jedného dňa padne rozhodnutie – staviame dom! Emócie s tým spojené sú tak trochu ako pred bungee jumpingom.

Tí, ktorí si aspoň raz v živote kúpili pre seba alebo svoju rodinu stavebný pozemok, byt alebo dom, vedia presne, čo tým myslím. Obrovská zodpovednosť za správne rozhodnutie nám v noci nedá spať a cez deň zaberá všetky naše myšlienky.

Paradoxne v posledných mesiacoch, keď nás všetkých doma uzemnil vírus COVID-19, rozhodnutie kúpiť stavebný pozemok alebo postaviť si vlastný dom padlo oveľa, oveľa rýchlejšie.Uzamknutie silne overilo naše základné potreby súvisiace s miestom, kde žijeme.

Každý z nás, bez ohľadu na pôvod, vzdelanie, druh práce, potrebuje svoj vlastný priestor na život. Pocit slobody, voľnosti, intimity a duševného pokoja po náročnom dni v práci. Všetci sme boli ťažko zasiahnutí tým, že sme celé týždne sedeli zavretí v štyroch stenách. Oveľa jednoduchšie to mali tí, ktorí mohli odísť z domu do vlastnej záhrady a schovať sa niekde pod ovocný strom. Po čase k nám pod týmto stromčekom asi niekto prišiel, no chvíľka samoty mala cenu zlata.

Rozhodnutie o kúpe pozemku na stavbu domu môže byť podmienené mnohými faktormi. Vždy sa však oplatí poznať niekoľko základných princípov, ktoré dobre fungujú aj pri stavbe energeticky efektívneho domu. Dúfam, že vám moje tipy pomôžu urobiť jedno z najdôležitejších rozhodnutí, aspoň čo sa týka nehnuteľností.

Inteligentný dom: ovládanie okien a žalúzií>

Stavba domu: obmedzený rozpočet

Kúpa pozemku je prvým krokom v celom procese výstavby. Pred vami sú ešte dve finančne náročnejšie etapy - stavba domu a dokončenie.

Rozpočet stavby rozdeľte tak, aby prostriedky na kúpu pozemku nepresiahli 15% z celkovej sumy vyčlenenej na výstavbu.

Náklady na výstavbu domu 150 m2: ocenenie>

Ak plánujete postaviť dom do 120 m2 úžitkovej plochy s predpokladaným rozpočtom, napr. 650 000 PLN, potom by mal pozemok stáť menej ako 100 000 PLN. Náklady na konečnú úpravu od 1000 do 1500 PLN/m2 v závislosti od štandardu povrchovej úpravy. V tomto variante bude výstavba domu v štandarde developera stáť viac ako 400 000 PLN v štandarde, ktorý bude platný od januára 2021, kedy bude musieť byť každý novopostavený dom energeticky úspornou budovou.

Dôležité informácie o pozemku, prípadne čo získať od majiteľa

Keď nájdete pozemok, ktorý spĺňa vaše očakávania z hľadiska polohy, ceny a potrieb plochy a veľkosti pre váš budúci vysnívaný dom, je čas porozprávať sa s jeho majiteľom alebo maklérom.

Čo zahŕňa cena pozemku? Toto je prvá veľmi dôležitá otázka. Predtým, ako sa staneme vlastníkmi stavebného pozemku, nás okrem hlavnej sumy čaká niekoľko menších výdavkov, ako je notár (zvyčajne platí kupujúci), znalecký posudok (pri hypotekárnych úveroch) či geotechnické skúšky tzv. zem, ak chceme mať istotu, že nenájdeme napr.umelé násypy. Náklady na geodeta, ak pozemok nie je rozdelený a je súčasťou jedného veľkého pozemku. Ak je pozemok oplotený, napríklad susedmi, je to obrovské plus. Oplotenie pozemku o rozlohe cca 1000 m2 stojí cca 20 000 PLN vrátane jednoduchého základu, stĺpikov a panelového pletiva. Pri vyjednávaní sa oplatí zvážiť tieto náklady.

Stav pozemku – každý vlastník pozemku by mal mať informácie o jeho účele. Najdôležitejším dokumentom, vďaka ktorému zistíme, čo a ako môžeme na našej budúcej parcele postaviť, je miestny plán územného rozvoja (MZPP).

Čo znamenajú symboly v územnom pláne av katastri nehnuteľností?>

Preto sa pred kúpou vysnívaného domu presvedčte, či sa dá umiestniť na pozemok. Princíp je jednoduchý – dom vyberáme vždy podľa podmienok na pozemku. Takto je to oveľa jednoduchšie a môžete sa vyhnúť mnohým sklamaniam.

Pri príležitosti poznania tohto dokumentu a evidenčného čísla parcely si v obci ľahko zistíte, či sa napríklad vo vašom okolí neplánuje stavať obchvat alebo inú frekventovanú cestu. Obec neplánuje v tejto oblasti žiadne zaťažujúce investície a rozvoj je plánovaný len v smere výstavby rodinných domov. Bude v blízkom okolí čistička odpadových vôd, skládka alebo iné priemyselné areály? Krásny zalesnený pozemok sa za krátky čas môže zmeniť na životu nebezpečnú oblasť a vďaka takýmto znalostiam sa vyhnete problémom a trhaniu vlasov.

Lokalita a terén - pozemok sa oplatí vidieť v tom najškaredšom možnom období. Ak sa vám páči v takýchto nepriaznivých podmienkach, v letnej sezóne, na plnom slnku, bude to najkrajšie. Toto nie je jediný dôvod. Na jar bude hneď jasné, či je zem mokrá.

Za čias Poľskej ľudovej republiky bol tento štát zodpovedný za udržiavanie účinného odvodňovacieho systému, ktorého úlohou bolo odvádzať dažďovú vodu z poľnohospodárskych oblastí. Časy sa zmenili, Tretia Poľská republika presunula túto povinnosť na samotných občanov. V mene zásady „čo je spoločné, nie je nikomu“ povinnosť odvodnenia pôdy nebola vždy rešpektovaná.Prelom rokov 1995-2005 priniesol zvýšené množstvo zrážok, vrátane povodne storočia v roku 1997 a postupne v r. 2000, 2001 a tri v roku 2003.Niektorí tomu hovoria anomálie, iní tomu hovoria dynamika klímy. Tak či onak to viedlo k výraznému zvýšeniu prvej hladiny podzemnej vody. Pre budúcich stavebníkov to znamená jediné – ak je spodná voda vysoká, zem nie je priepustná, na jar, keď je zem ešte zamrznutá, sa sneh rýchlo topí, bez účinného drenážneho systému nás systematicky zaplavuje. Preto je také dôležité vidieť pozemok v rôznych obdobiach roka, ak to nie je možné, aspoň na jar.

  • Skutočná plocha stavebného pozemku

Môže sa líšiť od tej, ktorú nahlásil majiteľ. To sa stáva prekvapivo často. Väčšinou to vyplýva z nevedomosti vlastníkov, no vyskytujú sa aj prípady úmyselného zavádzania. Toto je dôležité najmä vtedy, keď sa cena za pozemok uvádza za m2. Ak máme zaplatiť 150 PLN/m2za pozemok 1500 m2, ktorého skutočná plocha je 1580 m2potom preplatíme až 12 000 PLN.

Samozrejme, majiteľ pozemku môže predať svoju nehnuteľnosť za akú sumu chce. Nakoľko sú však všetky pozemky v danej lokalite ocenené na 150 PLN/m2, pre potenciálneho kupca môže byť znalosť výmery pozemku pri vyjednávaní predmetom rokovania.

Rozloha pozemku sa dá ľahko overiť. Prvým spôsobom je Geoportál, kde bezplatne a jednoduchým spôsobom zistíme jeho skutočnú rozlohu.

Predbežná kúpna zmluva na pozemok: kedy a prečo treba>

Ak však majiteľ trvá na tom, že jeho pozemok je 1500 m22 a budúci kupujúci nesúhlasí s meračmi, môžeme zavolať geodeta. Náklady na obnovenie hraníc odborníkom sa pohybujú medzi 1400 – 1800 PLN. Ak je vlastník čestný a nie je si istý výmerou pozemku, ktorý predáva, súhlasí s tým, že pokryje 50% nákladov geodeta. Takéto rozhodnutia sa zvyčajne robia pred podpisom zmluvy o kúpe/predaji nehnuteľnosti.Náklady potenciálneho kupujúceho sa odpočítajú od konečnej sumy za stavebný pozemok. Je to férová prax.

Prístupová cesta k pozemku

Pri hľadaní stavebného pozemku sa väčšinou riadime jeho cenou, polohou, terénom alebo jednoducho atraktívnym okolím. Niekedy sa však vyskytujú opustené pôdy s tzv potenciál. Očami našej fantázie vidíme náš budúci domov, poďme, húštiny a iné húštiny dosahujú výšku 2 metrov, alebo sa k obzoru rozrastá les samosiatych stromov, ktorých výrub odhadujeme na 100 rokov.

V každom z variantov je však jedna veľmi dôležitá záležitosť, na ktorú nesmieme zabudnúť. Prístupová cesta k nášmu pozemku.

Vecné bremeno potrebnej cesty - predpisy a poplatky. Prístupová cesta k pozemku na susedovom pozemku

Malo by byť geodeticky oddelené a najlepšie vydláždené. V prvom rade preto, že akékoľvek stavebné zariadenie bez korýtkovej a dláždenej cesty nejakým kamenivom sa zasype v prvých 5 metroch.Po druhé, mimoriadne dôležité – bez prístupovej cesty k nehnuteľnosti nedostanete stavebné povolenie. Každý vlastník je povinný označiť cestu k svojmu pozemku. Všetky práce sme tiež povinní vykonať na vlastné náklady (v prípade súkromnej cesty). Najdôležitejšou otázkou však je, že každá prístupová cesta musí byť napojená na verejnú komunikáciu. Ak pozemok, ktorý chcete kúpiť, takýto prístup nemá - dajte mu radšej pokoj.

Dostupné médiá

Stavebný pozemok vybavený všetkými inžinierskymi sieťami je z pohľadu investora najatraktívnejším. Prístup k energiám, vode z vodovodu, mestskej kanalizácie či plynu je pre mnohých domácich luxusom v porovnaní s podmienkami v panelákoch.

Pozemok, na ktorom plánujeme postaviť rodinný dom, by mal mať aspoň prístup k elektrine. Vodu vieme zabezpečiť z vlastného odberu, vymeniť mestskú kanalizáciu za septik alebo domovú čističku odpadových vôd.Namiesto plynovej pece investujte napríklad do tepelného čerpadla. Jedno je isté – bez prístupu k elektrine nič nezmôžeme. Ak pozemok nemá priamy prístup k inžinierskym sieťam, je to určite významný argument pri vyjednávaní o cene. Stáva sa, že vlastníci pozemkov majú technické podmienky na pripojenie k jednotlivým sieťam. Požiadajte o zobrazenie takýchto dokumentov. Spresňujú, za akých podmienok môže byť váš budúci pozemok napojený napríklad na vodovod. Nezabúdajte však, že ak sa stanete vlastníkom stavebného pozemku, musíte požiadať o nové technické podmienky. Je to doklad vydávaný zakaždým novému majiteľovi.

Energeticky úsporný dom - umiestnenie domu voči svetovým stranám

V posledných rokoch veľmi vzrástlo povedomie investorov o tom, aké dôležité je nastaviť dom vzhľadom na svetové strany. Pracujú na tom architekti, spoločnosti propagujúce energeticky úsporné stavby a inštalatéri obnoviteľnej energie.

Pre bežného investora sú najatraktívnejšie stavebné pozemky so vstupom zo severu a záhradou z juhu. Väčšina ľudí, ktorí si stavajú dom pre seba, chce krásnu slnečnú záhradu.

Jednou metódou na určenie smeru je, samozrejme, kompas. Väčšina nových telefónov má vstavaný kompas, takže si nemusíte kupovať samostatné zariadenie. Ďalšou metódou (použiteľnou len na poludnie, t.j. o 12. hodine) je tieňová metóda. Stojíme chrbtom k slnku, tieň dopadajúci na zem nám ukáže sever. Ak je na pozemku strom a jeho konáre sú na jednej strane zreteľne rozvinuté - udáva južný smer.

Žijeme v prechodnom miernom podnebí, a preto je také dôležité využívať slnko na maximum. Funkčnosť miestností v našom dome ovplyvňuje nielen kvalitu života, ale môže byť aj faktorom generujúcim značné úspory. Mám na mysli osvetlenie dennej zóny, kde trávime väčšinu času (obývacia izba, jedáleň, kancelária). Úžitkové a technické miestnosti ako špajza, práčovňa, garáž alebo aj kuchyňa môžu byť umiestnené na "studenej" severnej strane.

Investori používajúci veľké zasklenie by mali pamätať na správnu ochranu budovy pred prehrievaním v lete. Najjednoduchšie je použiť žalúzie, markízy, rolety alebo predĺžené strešné odkvapy.

Energeticky úsporný dom - v rytme prírody

Na "ekolode" si treba dať pozor na možnosť vysadiť viac rastlín a stromov, ktoré ochránia náš dom pred nadmerným vetrom a v letnom období ochránia fasádu a strechu pred nadmerným prehrievaním. V období plného kvitnutia drevín (pomocou listnáčov) si môžeme byť istí, že tieň vrhnutý na južnú fasádu prinesie príjemné osvieženie. V jesennom a zimnom období, keď opadá lístie - naše okná ako špongia pohltia každý slnečný lúč.

Čím väčší pozemok, tým väčšie možnosti využitia slnečnej energie. Optimálny pozemok by mal mať rozmery blízke štvorcu, teda cca 25x30 metrov. Na malom pozemku samozrejme postavíme aj energeticky úsporný dom, problém môže nastať pri hľadaní hotového projektu.

Bývanie v dome, kde cirkadiánny rytmus a funkčnosť jednotlivých miestností úzko súvisí s pohybom slnka je mimoriadne príjemné a umožňuje veľa ušetriť na kúrení.

Pozrite si Muratorove zaujímavé projekty:

  • Tepelné čerpadlo – úspory na dosah ruky
  • Teplé (energeticky úsporné) domy
  • Virtuálny svet domov (projekty s 360-stupňovou panorámou)
  • Domy, ktoré sa budú stavať na etapy
O autoroviBarbara Michalská

Milovník a nadšenec energeticky úsporných stavieb

Odborník každodennej výstavby nízkoenergetických, energeticky úsporných a ekologických domov so skúsenosťami v Poľsku a zahraničí. Autor blogu o stavbe rodinných domov, podpore investorov pri výbere nových technológií. Generálny riaditeľ Mihata Sp. z o.o.

Kategórie:

Stavebníctvo