Dokážete postaviť dom v chránenej prírodnej oblasti? Ako získať stavebné povolenie v chránenom území? Mám kúpiť pozemok v oblasti Natura 2000? Kontrolujeme, aké sú limity.

Pre stavebné projekty v chránených oblastiach existuje množstvo formálnych a právnych obmedzení. Pred kúpou pozemku sa s nimi oplatí zoznámiť, pretože môžete očakávať, že postaviť dom na takomto mieste bude náročné až nemožné. V prvom rade si treba overiť, aká prírodná ochrana v danej oblasti platí.

Ako skontrolovať oblasť, kde sa pozemok nachádza

Informácie o tejto téme možno nájsť v aktuálnom miestnom územnom pláne rozvoja. Treba však pripomenúť, že stav nehnuteľnosti, o ktorú máme záujem, sa môže zmeniť. To znamená, že nehnuteľnosť, ktorá je momentálne pozemkom na zástavbu, sa časom môže stať chráneným územím, kde nebude možné postaviť dom alebo bude takáto možnosť nejakým spôsobom obmedzená.

V prípade, že pre dané územie nie je prijatý územný plán, informácie o plánovaných zmenách vo využívaní nehnuteľností nájdete v štúdii podmienok a smerov územného rozvoja, ktorá je k dispozícii na úrade obce. Tento dokument definuje zámery obce z hľadiska rozvoja územia, ktoré nás zaujíma, ako aj susedných oblastí.

Právo nahliadnuť do územného plánu a na štúdium podmienok má každý záujemca, môžeme podať aj žiadosť o výpis a výpis z nich.

Pozemok v národnom parku, rezervácii alebo ich nárazníkovej zóne

Na pozemku, ktorý sa nachádza v národnom parku alebo prírodnej rezervácii, nie je vo všeobecnosti dovolené stavať nič, čo by neslúžilo účelom tohto parku alebo prírodnej rezervácie. Výnimkou sú pozemky nachádzajúce sa súčasne v národnom parku a v chránenej krajinnej oblasti, ale takéto situácie sú mimoriadne zriedkavé.

Špeciálna ochrana pred vplyvom ľudskej činnosti zahŕňa aj tzv nárazníkové zóny, t. j. určené ochranné pásma hraničiace s parkami alebo rezerváciami. Požiadavky na výstavbu na takomto pozemku sú také prísne, že v prípade rodinného domu by sa mali považovať za nesplniteľné.

Zaujímavé je, že zákaz výstavby a rekonštrukcie v národnom parku alebo rezervácii sa nevzťahuje na chránené územia počas ich hospodárskeho využívania a výkonu vlastníckych práv (§ 15 ods. 2 bod 5 zákona o ochrane prírody).Preto nemožno zakázať obnovu alebo prestavbu budovy postavenej pred zriadením národného parku alebo prírodnej rezervácie.

Príklad 1: Manželia Kowalski sa rozhodli kúpiť pozemok v obci X na rieke Narew s tým, že si tam o 5 rokov po odchode do dôchodku postavia dom a presťahujú sa. Na obecnom úrade požiadali o výpis a nákres z aktuálneho územného plánu a tak sa dozvedeli, že pozemok, o ktorý mali záujem, sa nachádza v lokalite označenej ako MN - rodinné bývanie. Pracovníčka mestského úradu ich však upozornila, že vzhľadom na špeciálnu vegetáciu v tejto lokalite sa tam plánuje vytvorenie prírodnej rezervácie. Manželia Kowalski žiadali o výpis a náčrt zo štúdie podmienok a smerov územného rozvoja. V týchto dokumentoch našli informáciu, že o 2 roky má vzniknúť rezerva, ktorej rozsah však nepokryje pre nich záujmový pozemok. Jeho nákup však treba považovať za rizikový, pretože aj keď ho plocha rezervácie nepokryje, pravdepodobne sa bude nachádzať v nárazníkovej zóne rezervácie, čo bude znamenať vážne stavebné obmedzenia.

Príklad 2: Pán Nowak kúpil pozemok so štatútom „na zástavbu“ na stojatých tokoch rieky Y a postavil na ňom rodinný dom. O dva roky neskôr bola celá oblasť okolo jeho pozemku zriadená ako národný park. Prešlo 15 rokov a dom potrebuje veľkú rekonštrukciu. Navyše, pán Nowak by ho chcel prestavať. Má na to právo, pretože dom bol legálne postavený ešte pred vznikom národného parku v tejto oblasti.

Pozemok v krajinnom parku

V krajinnom parku nie je povolené rodinné radové bývanie alebo viacrodinné bývanie. Možno tu postaviť len rodinný dom, treba však počítať s niektorými obmedzeniami. Sú obsiahnuté predovšetkým v uzneseniach vojvodských snemov vytvárajúcich krajinné parky, preto by sme v nich mali hľadať konkrétne prekážky nášho projektu. Tieto uznesenia možno nájsť v obecnom úrade, kde sa park nachádza, ako aj na internete – na webových stránkach provinčných verejných informačných bulletinov.

Dôležitými dokumentmi, v ktorých by sme mali hľadať možné environmentálne obmedzenia týkajúce sa našej výstavby, sú aj takzvané plány ochrany krajinných parkov. Sú zriadené pre každý krajinný park na obdobie 20 rokov a predstavujú akty miestneho práva. Spresňujú ochranné opatrenia vykonávané v areáli parku a následné obmedzenia rozvoja. V plánoch sú vyznačené aj miesta určené na vedecké, vzdelávacie, turistické, rekreačné, športové, amatérske rybolovné a rybárske, výrobné, obchodné a poľnohospodárske aktivity. Okrem toho plány ochrany určujú hranice ochranných pásiem krajiny, a teda uvádzajú okrem iného napr. zastavané plochy vyznačujúce sa miestnou architektonickou formou. Toto určenie prebieha v rámci tzv prioritné krajiny, t. j. tie, ktoré sú pre spoločnosť obzvlášť cenné vďaka svojim hodnotám (napr. architektonické a urbanistické). To znamená, že pri stavbe domu v takomto parku budeme musieť pri formovaní tejto krajiny dodržať určité požiadavky.

Plány ochrany obsahujú aj zásady ochrany prírodných zdrojov, ktoré vyžadujú zachovanie predpokladaných proporcií medzi lesnými a nelesnými plochami. V praxi to znamená, že bez vedomia správ parku nebudeme môcť sami vyrúbať ani vysadiť nové stromy. V niektorých krajinných parkoch sa môžeme stretnúť aj s podrobnými požiadavkami na obrábanie pôdy (napr. stanovené termíny kosenia trávy, ktoré sú podmienené rôznymi vegetačnými obdobiami chránených rastlín). Obyvatelia parku sú navyše povinní dodržiavať pravidlá, ktoré platia pre každého turistu - predovšetkým zákaz ničenia a znečisťovania fauny a flóry.

Z miestnych územných plánov môžu vyplynúť ďalšie obmedzenia. Tie diktujú požiadavky týkajúce sa napríklad maximálnej výšky stavby, typu strešnej krytiny, materiálov použitých na stavbu plotu, ale aj minimálneho zazelenenia pozemku (percento pokrytia zelenými plochami) či prípadnej farebnej palety. fasády.

Aké zákazy môže obsahovať rezolúcia týkajúca sa krajinného parku

Rezolúcia prijatá vojvodským zhromaždením môže mať za následok zákazy týkajúce sa predovšetkým:

  • realizácia takých stavebných projektov, ktoré môžu mať významný vplyv na životné prostredie;
  • likvidácia a ničenie stromov;
  • vykonávanie zmien vo vodnom pomere (napríklad zmena smeru odtoku dažďovej vody alebo vody zo zdrojov, smery likvidácie odpadových vôd a pod.);
  • budova bližšie ako 100 metrov od pobrežia;
  • budovanie budov v páse 200 m širokom od okraja útesových brehov a v páse morského pobrežia;
  • likvidácia, plnenie a premena vodných nádrží, mŕtvych ramien a mokradí.

Ak uznesenie ohľadom parku, o ktorý máme záujem, počíta s vyššie uvedenými zákazmi, ťažko získame stavebné povolenie.Aby bolo možné tieto obmedzenia obísť, musel by mať projekt štatút verejnoprospešnej investície, čo je v prípade výstavby súkromného rodinného domu vylúčené. Ak v uznesení podobné zákazy nebudú, môžeme začať stavebné konanie.

Pozemok v chránenej krajinnej oblasti

Chránená krajinná oblasť je ďalšou formou ochrany prírody, ktorá vznikla uznesením pokrajinského zastupiteľstva, čo znamená, že tento dokument obsahuje všetky najdôležitejšie informácie o tomto území vrátane obmedzení rozvoja.

Uznesenia o vytvorení krajinných chránených území môžu obsahovať rovnaké zákazy ako uznesenia o vytvorení krajinných parkov a tiež určovať tzv. ochranné pásma krajiny, kde nie je povolená výstavba.

Pozemok v oblasti Natura 2000

Natura 2000 sú chránené územia vtáctva a biotopy s osobitným významom pre Európske spoločenstvo. Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, stavať na nich je prijateľné, ale aj v tomto prípade sa môžeme stretnúť s istými obmedzeniami.

Sú zahrnuté v ich plánoch ochrany, ktoré stanovuje minister zodpovedný za životné prostredie nariadením. Tieto plány špecifikujú podmienky:

  • územný rozvoj vrátane oblastí, kde je možný rozvoj bez poškodenia územia Natura 2000, technickej a komunikačnej infraštruktúry, turistickej a vzdelávacej infraštruktúry, ako aj oblastí, ktoré by sa mali zalesniť a oblastí vyňatých zo zalesňovania;
  • námorný rozvoj;
  • vodné hospodárstvo;
  • ochranné opatrenia na udržanie alebo obnovenie riadneho stavu ochrany chránených prvkov sústavy Natura 2000.

V takýchto plánoch nájdeme informácie o možných obmedzeniach z hľadiska podmienok rozvoja a využitia, ako aj o územiach určených na rozvoj a umiestnení technickej, komunikačnej, turistickej a vzdelávacej infraštruktúry.

Pri plánovaní výstavby domu v oblastiach Natura 2000 alebo v ich blízkosti musíme počítať s tým, že správny orgán, ktorý vydáva stavebné povolenie, si od nás vyžiada vypracovanie posudku vplyvov investície na životné prostredie a získanie tzv. nazývané posudzovanie vplyvov na životné prostredie. environmentálne rozhodnutie.

Samotnú podobu budovy a jej vizuálne kvality je možné striktne definovať aj v príslušnom územnom pláne alebo rozhodnutí o podmienkach rozvoja (ak územný plán neexistuje). Preto by sme sa pred rozhodnutím o kúpe pozemku v území Natura 2000 alebo o začatí výstavby mali oboznámiť aj s plánom ochrany tohto územia a ustanoveniami miestneho plánu platnými tu.

Pozemok v oblasti, na ktorú sa vzťahuje iná forma ochrany prírody

  • Dokumentačné stanice

Sú to vedecky a náučne významné miesta, kde sa vyskytujú geologické útvary, akumulácie skamenelín alebo minerálnych útvarov, jaskyne alebo podskalné úkryty alebo fragmenty vyťažených alebo uzavretých vykopávok.Ich existencia na pozemku ho robí stavebne neatraktívnym, pretože zvyčajne v blízkosti takýchto lokalít sú zavedené prísne obmedzenia zástavby. Mali by sme hľadať informácie na túto tému v miestnom pláne.

  • Ekologické krajiny

Toto sú oblasti, ktoré si zaslúžia ochranu pre pozostatky ekosystémov, ktoré sú dôležité pre zachovanie biodiverzity: prírodné vodné nádrže, rybníky v strede poľa a v strednom lese, trsy stromov a kríkov, močiare, rašeliniská, duny, záplaty nevyužívanej vegetácie, mŕtveho ramena, skalných výbežkov, zrázov, kamenných domov, prirodzených biotopov a lokalít vzácnych alebo chránených druhov rastlín, živočíchov a húb, ich úkrytov a miest rozmnožovania alebo miest sezónneho pobytu. V praxi je veľmi ťažké určiť, čo je ekologické využitie a čo nie. Preto – aby sme si overili, či sa takáto forma ochrany prírody na našom pozemku nevyskytuje – sa musíme oboznámiť s územným plánom, v ktorom by mali byť všetky takéto územia presne vymedzené.Môže sa ukázať, že stromy alebo priekopy na pozemku sú dôležitými migračnými koridormi pre druh, čo znamená, že ich zbavenie sa bude nezákonné a trestné.

  • Komplexy prírody a krajiny

Sú to fragmenty prírodnej a kultúrnej krajiny, ktoré si zaslúžia ochranu pre svoje scénické a estetické hodnoty. Ich prítomnosť na pozemku určite výrazne zvýši jeho hodnotu, no keď si na takomto mieste plánujeme postaviť dom, môžeme naraziť na určité obmedzenia (v tomto prípade tie najmenej obmedzujúce). Aj tu bude naším hlavným zdrojom informácií miestny územný plán rozvoja.

Ako skontrolovať pozemok? Objednajte si prehľad stránky

Na internete existujú webové stránky, ktoré ponúkajú služby spočívajúce vo vývoji tzv. terénne správy. Ide o veľmi užitočný nástroj – ušetrí vám čas pri hľadaní a analýze dokumentov na obecných úradoch.Stačí prejsť na webovú stránku danej služby, označiť oblasť, o ktorú máte záujem a zaplatiť online.

Pozemok pri jazere: pravidlá výstavby a nastavenia pobrežia>

Cena reportáže závisí od výmery vybranej oblasti a počtu vybraných tém správy. V prípade pozemku o rozlohe 2000 m2 a výbere všetkých možných tém správy je jeho cena cca 100 PLN. Správa o teréne sa generuje vo forme súboru PDF. Nájdeme v ňom informácie ako:

  • vlastnosti pozemku - informácie o povrchu nehnuteľnosti, vrátane: geometrických parametrov terénu, polohy nehnuteľnosti, analýzy typov krajinnej pokrývky, analýzy svahov;
  • formálne a právne obmedzenia - informácie o registračných údajoch vrátane: stavebných povolení, dopadových zón letiska, foriem ochrany prírody, miestnych plánov územného rozvoja (LSDP) - rozsah, využitie územia;
  • nebezpečenstvá a nepríjemnosti - čo stojí za to venovať pozornosť, vrátane: povodňového rizika, hladiny hluku, zosuvov pôdy, znečistenia ovzdušia, elektrického vedenia; demografia - informácie o okolí vrátane obyvateľstva;
  • ďalšie informácie vrátane rôznych typov informačných máp (napríklad cenová mapa nehnuteľností).

Stavebný postup v chránených územiach

Postup vybavovania formalít pri výstavbe domu v chránenom území sa do značnej miery zhoduje s činnosťou plánovania výstavby v územiach, na ktoré sa takáto ochrana nevzťahuje.

V prvom rade by sme mali podať žiadosť na príslušný obecný úrad o vydanie rozhodnutia o pozemkových úpravách a podmienkach rozvoja (nie je potrebné, ak sa pozemok nachádza v území, na ktoré sa vzťahuje miestny plán územného rozvoja). Účastníkmi konania budú investor a vlastníci, trvalí užívatelia alebo správcovia nehnuteľností nachádzajúcich sa v oblasti vplyvu zariadenia, a teda aj orgány chráneného územia (napr.riaditeľ krajinného parku).

V rozhodnutí o územnom plánovaní a podmienkach pozemkových úprav budú špecifikované podmienky potrebné na projektovanie - forma a umiestnenie zariadenia, spôsob zásobovania vodou a kanalizácie, napojenie na komunikačné a energetické siete, druh odporúčaných spôsob vykurovania objektu, spôsob odvozu tuhého odpadu.

Po obdržaní rozhodnutia môžeme pristúpiť k vypracovaniu plánu rozvoja pozemku a objednaniu projektu. Samozrejme, návrh by mal vypracovať autorizovaný architekt a spĺňať podmienky obsiahnuté v rozhodnutí (alebo v územnom pláne).

Keď budeme mať komplexnú projektovú štúdiu, môžeme požiadať obec starosty (a v prípade miest s právami obce aj prezidenta mesta) o stavebné povolenie.

V priebehu procesu prípravy výstavby alebo rekonštrukcie v oblasti pod ochranou životného prostredia by sme mali dôsledne dodržiavať všetky pravidlá správania uvedené v článku.V opačnom prípade môže byť naše konanie považované za nelegálnu stavbu, ktorá bude mať za následok zbúranie budovy a vysoké finančné sankcie.

Či kúpiť pozemok v oblasti pod prírodnou ochranou: klady a zápory

Výstavba v environmentálne chránených oblastiach má svoje klady aj zápory. Aj keď musíme spĺňať prísne požiadavky, na oplátku získavame istotu, že v blízkom okolí nevzniknú žiadne zaťažujúce továrne, spracovateľské závody či iné formy priemyslu. Pred rozhodnutím o kúpe pozemku v chránenom území sa však oplatí uistiť, či je nízka cena skutočne výhodná, alebo skôr výsledkom výrazných obmedzení výstavby.

Právny základ:

Zákon zo 16. apríla 2004 o ochrane prírody (t. j. Zbierka zákonov z roku 2020, bod 55)

Kategórie:

Prevádzka domu