Pri hľadaní bytu sa zameriavame najmä na cenu priestorov či lokality a ignorujeme právny stav parkovacieho miesta. Oplatí sa tomu venovať pozornosť, pretože to ovplyvňuje ako možnosť predaja samotného garážového státia v budúcnosti, tak aj výšku verejnoprávnych poplatkov.

Pozemkový a hypotekárny register - právny stav nehnuteľnosti

Pozemkový a hypotekárny register sa vedie za účelom zistenia právneho stavu nehnuteľnosti. V prípade nezrovnalostí medzi právnym stavom nehnuteľnosti zverejneným v katastri nehnuteľností a skutočným právnym stavom sa obsah katastra nehnuteľností vysporiada v prospech toho, kto nadobudol vlastnícke alebo iné vecné právo prostredníctvom zák. právny úkon s osobou oprávnenou podľa pozemkového a hypotekárneho registra (záruka verejnej viery v pozemkový a hypotekárny register).

  • Skontrolujte si register pozemkov a hypoték – ako na to online? Ako sa dostať do pozemkového a hypotekárneho registra konkrétnej nehnuteľnosti?

Niekedy sú na trhu nehnuteľnosti, ktoré nemajú pozemkový a hypotekárny register, a nie vždy je to spôsobené neregulovaným právnym stavom (nehnuteľnosti, pre ktoré z dôvodu chýbajúceho registra pozemkov a hypoték , zbierke listín alebo iných listín nemožno určiť oprávnené vecné práva). V niektorých prípadoch to môže zahŕňať spôsobené tým, že investor nefinancuje investíciu prostriedkami z úveru.

  • Predaj garážového státia bude pokutovaný. Majitelia garáží "hodených na mínu"

Parkovacie miesto v podzemnej garáži - právny charakter

V transakčnej praxi obchodovania v priestoroch s parkovacími miestami v podzemnej garáži sa najčastejšie stretávame s dvomi situáciami:

  • kúpa nehnuteľnosti (priestorov) s právom výlučného užívania niektorých spoločných priestorov vrátane parkovacieho miesta. V takejto situácii sa uzatvára jedna kúpno-predajná zmluva. Každý vlastník priestorov je oprávnený len užívať parkovacie miesto, následne je podpísaná dohoda o rozdelení nehnuteľnosti na užívanie tzv. rozdelenie quoad usum, spočívajúce v oddelení konkrétnej časti nehnuteľnosti a jej odovzdaní do výlučného užívania danému vlastníkovi priestorov. Takéto rozdelenie sa často uvádza v oddiele III registra pozemkov a hypoték vedeného pre pozemok, na ktorom sa budova nachádza, s tým, že každý vlastník priestorov bude mať nárok na výhradné užívanie parkovacieho miesta. To znamená, že parkovacie miesto je spojené s priestorom a nie je možné ho predať samostatne.
  • Kúpa nehnuteľnosti (priestorov) spolu s nadobudnutím podielu na spoločnej nehnuteľnosti (garáž), kde sa nachádzajú parkovacie miesta.V takejto situácii námestie s parkovacími miestami predstavuje samostatnú nehnuteľnosť so samostatným registrom pozemkov a hypoték. Majitelia priestorov uzatvárajú dohodu o pravidlách používania parkovacích miest. Príslušná zmienka o spôsobe užívania spoločnej nehnuteľnosti sa zapisuje aj do registra pozemkov a hypoték vytvorenom k nehnuteľnosti, na ktorej sa nachádzajú jednotlivé parkovacie miesta. V tomto prípade je predaj parkovacieho miesta možný, t.j. majiteľ objektu môže parkovacie miesto predať aj bez toho, aby zároveň predal priestory.

Treba tiež uviesť, že v jednom z rozsudkov Najvyšší súd uviedol, že ak vlastníci priestorov v zmluvách so súčasným vlastníkom určili spôsob využitia parkovacích miest, potom takéto rozdelenie quoad usum tzv. spoločnú nehnuteľnosť možno kedykoľvek zmeniť väčšinovým uznesením vlastníkov priestorov. Takéto uznesenie určite porušuje subjektívny záujem súčasného vlastníka (rozsudok NS zo dňa 29.06.2010, III CSK 325/09).

Kúpa priestorov s parkovacím státím v podzemnej garáži a DPH

V praxi daňových úradov sa v súčasnosti vychádza z predpokladu, že pri predaji jednej nehnuteľnosti ako samostatnej nehnuteľnosti je bytová jednotka a právo užívať konkrétne parkovacie miesto (klasifikované ako stavba, na ktorú sa vzťahuje sociálne bývanie program, s výnimkou bytových jednotiek, ktorých úžitková plocha presahuje 150 m²) je predaj jednorazovou transakciou a spravidla podlieha jednotnej sadzbe dane na tovary a služby vzťahujúcej sa na obydlie. V dôsledku vyššie uvedeného bude transakcia predstavovať jednotnú službu podliehajúcu zníženej sadzbe DPH vo výške 8 %.

Na druhej strane, keď sa v rámci predaja obydlia zriaďujú samostatné pozemkové a hypotekárne registre s právom výlučného užívania konkrétneho parkovacieho miesta, máme do činenia s dvomi samostatnými výhodami a teda parkovacím miestom je predmetom živnosti oddelene od bytu a je správne, že na túto transakciu sa vzťahuje 8 % sadzba DPH na bytovú jednotku a 23 % sadzba DPH na parkovacie miesto.

Parkovacie miesto a daň z nehnuteľnosti

Dôležité je aj to, že v prípade neexistencie samostatného registra pozemkov a hypoték je daň z nehnuteľností rovnaká ako v prípade nebytových priestorov. Napríklad v roku 2023 je to maximálne 1,00 PLN/m².

Na druhej strane, ak je parkovacie miesto podielom na spoločnej nehnuteľnosti so samostatným registrom pozemkov a hypoték, vlastník parkovacieho miesta bude povinný zaplatiť daň vo výške 9,71 PLN/m².

Judikatúra odôvodňuje tento typ kvalifikácie tým, že hoci samotná stavba patrí do kategórie na bývanie, ak je súčasťou jej bloku garáž s pozemkovým a hypotekárnym registrom, treba ju považovať za samostatný predmet zdanenia, ktorý vyplýva zo znenia zákona o daniach a miestnom poplatku.

Zhrnutie

Ako vidíte, obe diskutované riešenia majú svoje výhody aj nevýhody, na jednej strane v prípade samostatného registra pozemkov a hypoték vieme zobchodovať náš podiel na nehnuteľnosti vrátane parkovacieho miesta.Na druhej strane však musíme počítať s vyššou cenou transakcie ako aj vyššou sadzbou dane z nehnuteľností.

Tomu sa dá vyhnúť v druhom variante, t.j. bez samostatného registra pozemkov a hypoték, ale tu treba mať na pamäti obmedzenia v obchodovaní, ako aj možné pochybnosti o právnej povahe tohto typ parkovacieho miesta.

Preto by ste si rozhodnutie pred kúpou mali dobre premyslieť a premyslieť si, aké sú naše očakávania a ktoré riešenie nám bude viac vyhovovať.

Kategórie:

Prevádzka domu