Bude bytové družstvo alternatívou ku kúpe bytu. Bude to efektívna cesta k lacnejšej výstavbe a alternatíva ku kúpe bytu od developera? Zlepší to prístup k bývaniu?

Od 1.3.2023 nadobúdajú účinnosť ustanovenia zákona o bytových družstvách a pravidlá predaja nehnuteľností patriacich do mestského nehnuteľného zdroja za účelom podpory realizácie investícií do bývania. Skupinám fyzických osôb, ktoré by si chceli postaviť dom svojpomocne, uľahčia realizáciu investícií do bývania. Investičné aktivity v tomto vzorci sú tiež väčšou šancou pre byt prispôsobený potrebám rodiny.Zákon bol uverejnený v časopise Journal of Laws začiatkom januára 2023.

Upraviť fungovanie bytových družstiev je hlavným cieľom nového zákona. Nariadenie zavádza aj preferencie pri predaji obecných nehnuteľností pre potreby miestnej bytovej výstavby. Môžu sa na ne spoľahnúť bytové družstvá a novovzniknuté bytové družstvá, ktoré realizujú investície na uspokojenie potrieb bývania vlastných členov alebo ich detí.

Čo je bytové družstvo? Zlepší to prístup k bývaniu?

Vláda chce uľahčiť investície do vzorca bytového družstva. Zákon o bytovom družstve predpokladá, že investíciu do bývania bude môcť spoločne realizovať skupina najmenej troch fyzických osôb, ktoré sú zmluvnými stranami zmluvy o bytovom družstve alebo zmluvy o občianskom spoločenstve.

To, čo odlišuje bytové domy postavené ľuďmi pôsobiacimi v bytovom družstve, je iniciácia investičného procesu skupinou budúcich obyvateľov.Títo ľudia sa tiež aktívne podieľajú na rozhodovacích procesoch v rámci návrhu a realizácie rezidenčnej investície. Pôsobenie vo vzorci bytového družstva nemôže byť investičný projekt zameraný na predaj nehnuteľností a zisk.

Nápad na lacné byty, ktoré si Poliaci postavia sami

Pri tomto type investície je možné znížiť náklady na uspokojovanie vlastných potrieb bývania (za predpokladu, že investícia pôjde podľa plánu), a to z toho dôvodu, že časť prác vykonávajú družstevníci sami. a nevyplácajú ziskové marže subdodávateľom a developerom.

Doterajšie skúsenosti družstiev ukazujú, že je možné znížiť náklady na uspokojovanie bytovej potreby o cca 20-30% v porovnaní s kúpou bytu na developerskom trhu.

Zákon o bytových družstvách

Zavedením právnych riešení, ktoré zohľadňujú špecifickosť realizácie investícií do bývania vo vzorci bytového družstva, sa zvýšia možnosti zapojenia fyzických osôb s obmedzeným majetkom zdola nahor do pro-bytových aktivít.

Za súčasného právneho stavu je možné takéto iniciatívy podniknúť, ale existuje niekoľko faktorov, ktoré bránia širšiemu rozvoju tohto vzorca, ktoré súvisia s nedostatočnou formálnou reguláciou družstiev v poľskej legislatíve.

  • V prvom rade nedostatok predpisov venovaných družstvám znižuje bezpečnosť ľudí, ktorí majú záujem pôsobiť v tomto vzorci. Vypracovanie vhodných ustanovení zmlúv si vyžaduje znalosť práva, preto môže umožniť napríklad jednej zo zmluvných strán s väčším právnym vedomím presadiť ustanovenia, ktoré by napríklad ostatným členom družstva kládli za následok. v horšej pozícii.
  • Po druhé, chýbajúce predpisy týkajúce sa vzorcov bytového družstva odrádzajú miestne samosprávy od podpory tohto typu činnosti.
  • Po tretie, vytvorenie predpisov o bytových družstvách, vrátane napríklad minimálneho rozsahu zmluvných úprav a zavedenia princípu solidárnej zodpovednosti, uľahčí uznanie bytových družstiev finančným sektorom, a to predovšetkým bankami, ktoré by v tomto systéme mohli poskytovať pôžičky členom družstva na výstavbu domov/bytov.Úprava konceptu bytového družstva umožní vytvorenie vhodného úverového produktu, ktorý bol (z pohľadu úverových inštitúcií) nezmyselný v situácii, keď doteraz na trhu mohli existovať rôzne typy zmlúv, na základe ktorých boli realizované bytové investície, ktoré boli obdobné rozsahu pôsobnosti družstiev

Definovanie vzorca a pravidiel, podľa ktorých môžu členovia družstva spolupracovať, umožní obciam podporovať takéto iniciatívy a najvhodnejším nástrojom v tomto smere je ponúknuť členom družstva vhodné pozemky.

Byt bez zálohového programu sa zmení na Úvery na rodinné bývanie

Zákon o bytových družstvách zavádza aj úpravy programu Byty bez vlastného príspevku, ktorý vstúpil do platnosti 26. mája 2022 ako jeden z prvkov Poľskej dohody. Vďaka nej mali dlžníci dostať špeciálnu bankovú záruku, že v prípade problémov so splácaním bude povinnosť splatiť časť dlhu na štáte.

Prečítajte si viac o tomto vládnom programe bývania: Byt bez vlastného príspevku - pre koho, za akých podmienok

Názov programu sa zmení na Úvery na rodinné bývanie. Podľa ustanovení návrhu zákona bude možné poskytnúť vyšší vlastný príspevok. Doteraz mal byť program Byt bez vlastného príspevku dostupný pre ľudí, ktorí majú vlastný príspevok vyšší ako 10 percent. hodnotu nehnuteľnosti, na ktorú sa úver berie. Nová úprava sa týka možnosti rodinných splátok pre ľudí, ktorí majú naakumulované prostriedky na pokrytie 20 % hodnoty nehnuteľnosti a zvýšenie tohto parametra až na 25 % v prípade úverov s fixnou alebo periodicky fixovanou úrokovou sadzbou. Okrem toho sa má zvýšiť cenový limit na meter štvorcový určujúci, či daný byt spĺňa podmienky programu.

Prijaté riešenia umožnia viacerým ľuďom kvalifikovať sa do programu a podporia proces postupného zvyšovania podielu úverov na bývanie s pevnou úrokovou sadzbou. Novela predpisov sa týka najmä:

  • zrušenie ustanovenia o minimálnej výške záruky, ktoré umožňuje vyšší vlastný príspevok - od 10% do 20%,
  • umožniť rodinné splátky ľuďom, ktorí naakumulovali prostriedky na pokrytie 20 % hodnoty nehnuteľnosti a zvýšenie tohto parametra až na 30 % pre dlžníkov, ktorí si berú pôžičky s pevnou alebo periodicky pevnou úrokovou sadzbou,
  • zvýšenie limitu vlastného príspevku – od 100 000 PLN PLN do 200 tisíc PLN PLN,
  • umožňuje financovať kúpu bytu alebo rodinného domu z prostriedkov bytového družstva prostriedkami z úveru,
  • zvýšiť o 0,1 hodnotu koeficientov určujúcich cenové limity na m2 úžitkovej plochy bytu, do ktorých je možné v rámci programu poskytnúť úver na bývanie (pre primárny trh na úrovni 1,4 a pre sekundárny trh na úrovni 1,3 ).

Čo po investícii?

V súlade so zákonom ihneď po ukončení bytovej investície členovia bytového družstva, ak ide o bytovú investíciu pozostávajúcu z rodinných bytových domov, požiadajú o rozdelenie nehnuteľností v poradí zrušiť spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam, v ktorých sa nachádzajú najmenej dva rodinné domy, a v prípade investície do bývania vrátane priestorov sa zriaďuje samostatné vlastníctvo priestorov v prospech členov bytového družstva.

Výhody pre samosprávy

Realizácia investícií do vzorca bytového družstva v obci je spojená s mnohými výhodami pre miestnu komunitu. Dáva možnosť efektívneho manažmentu komunálneho priestoru (vrátane predchádzania suburbanizácii a vyľudňovaniu) a využitie tohto vzorca v revitalizačných procesoch. Vytvára tiež podmienky pre zveľaďovanie bytového fondu pre realizáciu vlastných úloh obce bez potreby zapájať ďalšie finančné zdroje na investície do bývania vďaka možnosti kúpy alebo prenájmu priestorov a budov vytvorených v družstevnom vzorci.Významné sú aj výhody silných miestnych sociálnych väzieb a právo uchádzať sa o dotáciu na infraštruktúru, ak obec povolí zľavy z ceny nehnuteľností.

Výhody pre domácnosti

Naznačené zmeny umožnia využiť potenciál programu v súčasných podmienkach na trhu hypotekárnych úverov, vrátane tých, ktoré súvisia s ekonomickými otrasmi spôsobenými vojnou na Ukrajine. Predpokladáme, že nové riešenia umožnia kvalifikovať sa do programu viacerým ľuďom, napr. zvýšením podpory ľudí s inými zdrojmi financovania, ktoré môžu znížiť výšku čerpaného úveru na bývanie, rozšírením okruhu rodín, ktoré si berú úver, ktorým sa narodilo dieťa, na ktoré sa vzťahuje pomoc pri splácaní úveru v rámci rodinných splátok podporuje proces postupného zvyšovania podielu úverov na bývanie s fixnou úrokovou sadzbou alebo periodicky fixovanou úrokovou sadzbou a robí hodnoty zákonných ukazovateľov reálnejšími.

Kategórie:

Prevádzka domu