Vyhlásenie o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely je potrebné priložiť k žiadosti o stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných prác. Vyhlásenie robí investor. Na príklade súdneho rozsudku ukazujeme dôsledky nedostatku súhlasu spoluvlastníkov nehnuteľnosti na uskutočnenie stavby.

Obsah

  1. Vyhlásenie o práve nakladať s nehnuteľnosťou - kto ho podáva?
  2. O čom bol spor?
  3. Súhlasili spoluvlastníci s výstavbou?
  4. O čom rozhodla NSA?

Vyhlásenie o práve nakladať s nehnuteľnosťou - kto ho podáva?

Podľa čl. 32 sek. 1 bod 2 stavebného zákona môže byť vydané stavebné povolenie len tomu, kto sa pod hrozbou trestnej zodpovednosti prehlási o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely.

Nehnuteľnosť však môže mať viacero spoluvlastníkov a nie všetci musia vystupovať ako investori.

Chýbajúci potvrdený súhlas ostatných - okrem investorov - spoluvlastníkov nehnuteľností na realizáciu stavebných prác sa rovná nedostatku oprávnenia investorov nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely. Takto rozhodol Najvyšší správny súd v rozsudku zo 17. marca 2022 (číslo podania II OSK 832/21).

O čom bol spor?

Starosta udelil povolenie na stavbu rodinného domu s technickou infraštruktúrou a vybudovanie zjazdu z obecnej komunikácie na pozemok.Podľa názoru starostu predložený projekt spĺňal požiadavky uvedené v čl. 34 stavebného zákona a bol vypracovaný v súlade s predpismi vrátane technických a stavebných predpisov. Investori pripojili k projektu vyhlásenie o práve disponovať s nehnuteľnosťou na stavebné účely.

Vlastníci susedných nehnuteľností sa proti rozhodnutiu starostu odvolali. Ich obvinenia sú:

  • nesprávny návrh prístupu k investícii,
  • umiestnenie investičného pozemku v rámci aktívneho zosuvu,
  • nedostatok informácií v projekte stavby ohľadom ochrany svahu zo strany ich pozemkov,
  • nesprávny výpočet indexu budovy,
  • detail steny s oknami projektovanej budovy vo vzdialenosti v rozpore s predpismi,
  • nesprávne umiestnenie zariadenia z dôvodu požiarnych predpisov a
  • tienenie budovy na ich pozemku.

Guvernér zamietol odvolanie. Okrem iného uviedol, že v geologicko-inžinierskej dokumentácii vypracovanej k plánovanej investícii sa analyzované územie nachádza v zosuvnom území v jeho neaktívnej časti, čo potvrdzujú aj údaje uvedené v evidenčnej karte zosuvu.

Guvernér zdôraznil, že samotné umiestnenie plánovanej investície do zosuvného územia nie je predpokladom absolútnej nemožnosti jej výstavby. Zároveň uviedol, že investori pred podaním žiadosti o stavebné povolenie získali od všetkých spoluvlastníkov pozemkov ústne súhlasy na realizáciu prác.

Súhlasili spoluvlastníci s výstavbou?

Majitelia susedného pozemku podali sťažnosť na Krajinský správny súd v Krakove. Investícia podľa nich povedie k narušeniu štruktúry svahu a hrozí stavebná katastrofa. Do konania ako účastníci konania vstúpili dvaja spoluvlastníci parcely, ktorí zdôraznili, že nesúhlasia s realizáciou plánovanej investície.Uviedli, že boli zo strany investora informovaní o zámere postaviť malý letný dom, nie rodinný dom. Boli teda uvedení do omylu o veľkosti budovy a technickej infraštruktúry.

Vojvodský správny súd v Krakove zrušil rozhodnutie vojvodstva a predchádzajúce rozhodnutie starostu. V odôvodnení zdôraznil, že vyhlásenie o nakladaní s nehnuteľnosťou na stavebné účely je dôkazným prostriedkom a v prípade pochybností podlieha preskúmaniu úradu.

V prípade námietok účastníkov konania je preto povinnosťou úradu zistiť existenciu právneho titulu investora. To, že v rámci správneho konania sa spoluvlastníci nehnuteľností nemali proti investícii postaviť, neznamená, že s investíciou súhlasili. Úrady podľa súdu v prejednávanej veci neskúmali, či bol takýto súhlas daný.

O čom rozhodla NSA?

Investori podali proti rozsudku sťažnosť na Najvyšší správny súd. Uviedli v ňom, že ostatných spoluvlastníkov v rozsahu plánovaných prác neuviedli do omylu a svoj ústny súhlas s vykonaním prác neodvolali.

NSA sťažnosť zamietla. V odôvodnení uviedol, že podanie vyhlásenia investora o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely spravidla zbavuje správne orgány potreby overovania pravdivosti tohto vyhlásenia. Takéto vyhlásenie je však účinné iba vtedy, ak materiál zhromaždený v prípade nenaznačuje opačný záver alebo neexistujú pochybnosti o jeho súlade so skutočným právnym stavom.

Ak sa žiadosť o stavebné povolenie týka nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, investor je povinný získať súhlas ostatných spoluvlastníkov. Stavebná investícia na nehnuteľnosti je spravidla činnosťou presahujúcou rámec bežnej správy spoločnej veci, preto v zmysle ust. 199 Občianskeho zákonníka sa v takejto situácii vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak aspoň jeden spoluvlastník nehnuteľnosti spochybní vyhlásenie investora o užívaní nehnuteľnosti na stavebné účely, nie je možné vydať rozhodnutie o povolení stavby.

Prečítajte si tiež:

  • Skontrolujte si register pozemkov a hypoték – ako na to online? Ako sa dostať do pozemkového a hypotekárneho registra konkrétnej nehnuteľnosti?
  • Nahlásenie stavby garáže alebo prístrešku pre auto. Kedy môžem postaviť garáž na želanie?
  • Energetický certifikát budovy 2023 - kto ho musí mať? Odkedy je to povinné? Kto vystavuje energetický certifikát?
  • Legalizácia nepovolenej stavby - konanie a poplatok za legalizáciu

Kategórie:

Prevádzka domu