Od 1. júla je v platnosti nový developerský zákon, ktorým sa zriaďuje Záručný fond rozvoja. Zákazníci sa vďaka nej majú cítiť bezpečnejšie, pretože v prípade krachu developera neprídu o peniaze.

Nový vývojársky zákon od 1. júla 2022

V roku 2012 prebehla tzv developerský zákon, ktorý mal regulovať predaj nových bytov a zvýšiť bezpečnosť zákazníkov - napr. cez požiadavku, aby si developeri zriadili viazané účty, na ktoré idú v prvom rade peniaze kupujúcich bytov. Prevod následných tranží na účet developera bol závislý od priebehu investície.

V súčasnosti však zákonodarca zašiel oveľa ďalej, keďže doterajšie riešenia považuje za nedostatočné. Preto bolo rozhodnuté prijať nový developerský zákon a zriadiť Garančný fond rozvoja (DFG). Jeho ustanovenia nadobudli účinnosť 1. júla 2022.

Účet Bývanie, alebo peniaze do "čakárne"

Od nadobudnutia účinnosti zákona o developeroch sú peniaze zákazníkov kupujúcich byty a domy vo výstavbe prevádzané na bankový viazaný účet. Vývojár, ktorý si musí otvoriť Housing Escrow Account (MRP), si vyberie otvorený alebo uzavretý escrow účet. Rozdiel je zásadný.

  • Otvorený vlastný účet

V prípade otvoreného viazaného účtu sú následné tranže zo sumy za byt prevedené na účet developera až po ukončení ďalšej etapy prác. Toto overuje inšpektor stavebného dozoru.Ak nedôjde k žiadnym nezrovnalostiam a táto fáza sa skutočne dosiahla, banka vyplatí spoločnosti tranžu finančných prostriedkov - v súlade s dohodou o rozvoji. Otvorený viazaný účet môže mať dodatočné bankové alebo poistné záruky.

  • Účet úschovy zrušený

Druhý vzorec je uzavretý viazaný účet. Tu sú pravidlá oveľa prísnejšie. Developer dostane prevod s celou sumou za byt až po jeho výstavbe, a to konkrétne potom, čo banka dostane kópiu notárskej zápisnice o zmluve o prevode práva, ktoré je predmetom danej developerskej zmluvy, na kupujúceho.

Z pohľadu zákazníkov je samozrejme najbezpečnejší uzavretý účet. Ak developer zlyhá, dostanú všetky peniaze späť. V prípade otvoreného účtu (najmä bez zabezpečenia) takáto istota neexistuje. Developer môže počas realizácie investície skrachovať. V takom prípade časť peňazí, ktoré už má na svojom účte, prepadne.

Na druhej strane z pohľadu vývojára je otvorený účet lepším riešením. V takomto scenári nemusí mať všetky financie v počiatočnej fáze prác, ako je to v prípade uzavretého účtu. Paradoxne, ako argumentujú developerské spoločnosti, otvorený účet môže zvýšiť bezpečnosť projektu. Ak sa napríklad zvýšia náklady, vzniknú nepredvídané výdavky a spoločnosť musí počas investovania hľadať dodatočné prostriedky, potom prístup k peniazom z otvoreného viazaného účtu môže ušetriť jej likviditu. Zatvorené účty na druhej strane nútia developera poskytnúť financovanie vopred, no zároveň zvyšujú riziko straty likvidity a v dôsledku toho aj bankrotu.

Klient developerskej spoločnosti, ktorý má v ruke investičný prospekt, má znalosti o viazanom účte a pravidlách financovania výstavby. Pri výbere nehnuteľnosti, ktorú mieni kúpiť, sa môže riadiť aj touto problematikou, no v praxi je výber obmedzený.Väčšina vývojárov si pre svoje projekty otvára viazané účty. Spoločnosti si zvyčajne pred investovaním zriaďujú účty. Akýkoľvek pokus presvedčiť developera, aby zmenil návrh zákona, pravdepodobne nebude úspešný. Zákazník, ktorému nevyhovuje forma zabezpečenia svojich peňazí, si preto môže zvoliť inú investíciu u iného developera.

Záručný fond pre vývojárov – pre prípad, že by developer skrachoval

Úrad pre hospodársku súťaž a ochranu spotrebiteľa pred niekoľkými rokmi vyslovil potrebu novelizácie developerského zákona za účelom zvýšenia ochrany kupujúcich. UOKiK argumentoval, že od roku 2012 zbankrotovalo 150 developerov (výpočet počtu bankrotov spoločností developer považoval za chybný a tvrdil, že v skutočnosti bol rozsah bankrotov oveľa menší).

UOKiK tiež uviedol, že zmeny v predpisoch sú potrebné nielen preto, že 90 % viazaných účtov zriadených vývojármi sú otvorené účty, ale aj pre bezpečnosť zákazníkov v prípade bankrotu bánk, v ktorých boli účty otvorené.

Ak finančná inštitúcia spravujúca zverenecký účet bývania zbankrotuje, zákazník môže počítať so zárukou Bankového záručného fondu (BFG) až do výšky 100 000 PLN. eur. Zvyšné prostriedky už nebudú chránené. Ba čo viac, záruka BFG kryje všetky prostriedky zákazníka v danej banke, takže ak tam má aj účet či vklady, môže si konečne vymáhať ešte menej peňazí zaplatených za kúpu nehnuteľnosti. Krach banky je riskantnejší so zatvorenými účtami, kam idú všetky peniaze developera.

„Existujúce predpisy neposkytovali klientom developerov primeranú právnu a finančnú ochranu. Nový zákon spôsobí, že poľské rodiny, ktoré sa rozhodnú kúpiť byt či dom od developera, sa nebudú musieť báť, že prídu o peniaze zverené podnikateľovi. Na to slúži aj vytvorenie Garančného fondu developera, z ktorého v krízových situáciách, ako je úpadok developerskej spoločnosti alebo banky, budú kupci bytov vracať zaplatené prostriedky“ - vysvetlil Tomasz Chróstny, prezident spol. UOKiK.

Záruka na nehnuteľnosť: záruka na vady nehnuteľnosti>

Garančný fond developerov – zavedený novelou zákona – bude fungovať na základe príspevkov developerov a ich výška bude závisieť od typu viazaných účtov vedených pre jednotlivé investície. Maximálne – v súlade s novým zákonom – platby do DFG budú do výšky 1 % klientskych prostriedkov naakumulovaných v bankách na otvorených Housing Trust Accounts a 0,1 % v prípade zrušených účtov. Výška platieb bude zakaždým špecifikovaná v nariadení ministerstva výstavby (v súčasnosti ministerstvo rozvoja, práce a technológií). Ako vidíte – zákonodarca chce vyprovokovať firmy, aby si zakladali uzavreté viazané účty. Potom budú platby do DFG menšie.

Peniaze nahromadené vo fonde sa majú vyplatiť zákazníkom v prípade krachu developera, ako aj krachu banky, ak záruky BFG nestačia na pokrytie prostriedkov naakumulovaných v r. otvorený alebo zatvorený účet.

Nový zákon pre vývojárov: prospekt

Najdôležitejšie ustanovenia zákona o developeroch sa týkajú povinnosti developera zriadiť si v banke viazaný účet, na ktorý majú byť v prvom rade uložené peniaze zákazníka kupujúceho rozostavaný byt.

Druhé nariadenie sa týka potreby priložiť k zmluve o rozvoji informačný prospekt, ktorý špecifikuje všetky najdôležitejšie parametre investície. Nájdeme tam najmä informácie o:

  • skúsenosti vývojára s už dokončenými investíciami;
  • hypotéky na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností a hypoték;
  • plánované investície v okruhu jedného kilometra od rozostavanej nehnuteľnosti;
  • plánované dátumy začiatku a ukončenia;
  • dátum prevodu vlastníctva bytu na kupujúceho;
  • ako zmerať plochu bytu;
  • akceptovaný harmonogram výstavby;
  • podmienený účet, na ktorý pôjdu peniaze kupujúceho.

Bytová knižka: nové pravidlá pre vyplácanie garančného bonusu>

Informačný prospekt má aj samostatnú časť, ktorá hovorí o parametroch konkrétnej nehnuteľnosti kupovanej zákazníkom. Všetko je o:

  • cena 1 m2 plocha bytu alebo rodinného domu;
  • rozloha bytu;
  • poloha bytu;
  • počet podlaží bytu;
  • štandardné prevedenie;
  • pridružené oblasti.

Vrátenie provízie za predčasné splatenie pôžičky: ako ju získať>

Nové predpisy v developerskom zákone na zvýšenie bezpečnosti zákazníkov a investícií sa týkajú nasledujúcich otázok:

  • výška poplatkov účtovaných pri podpise rezervačných zmlúv.

Doteraz nebolo špecifikované, čo môže mať za následok, že zákazník príde o peniaze, najmä ak vloží väčšie sumy. V súčasnosti má rezervačný poplatok fungovať na základe zálohy. Nebude dovolené prekročiť 1 % z ceny nehnuteľnosti. Ak banka klientovi pôžičku neposkytne, musí vrátiť zaplatené peniaze. Ak developer uzavrie zmluvu s niekým iným, vráti pôvodnému zákazníkovi poplatok plus 100 %. A ak si to zákazník rozmyslí, príde o zaplatenú sumu;

  • hypotéka na nehnuteľnosť postavenú developerom

(napr. developer si na realizáciu projektu zobral úver od banky). V takejto situácii je povinný získať súhlas hypotekárneho veriteľa (napr. banky), aby klient dostal byt s čistou hypotékou po zaplatení celej ceny. Tento súhlas má byť kupujúcemu doručený vo forme dodatku k zmluve o rozvoji.Vďaka tomu v prípade krachu developerskej spoločnosti získa kupujúci svoj byt bez ťarchy alebo bude mať prednosť pri vymáhaní pohľadávok. Doteraz sa takýto súhlas nevyžadoval, takže keď developer skrachoval, banka mala prednosť pri likvidácii pohľadávok;

  • kontrola implementácie investícií

nový zákon o vývojároch rozširuje rozsah kontroly, od ktorej závisí vyplácanie následných tranží finančných prostriedkov z otvorených viazaných účtov. Posledná tranža platby pre developerskú spoločnosť prebehne až po prevode vlastníctva na klienta na základe notárskej zápisnice;

  • významné a nepodstatné chyby

kupujúci má právo odmietnuť prevzatie bytu alebo domu, ak má takzvané významné vady, t. j. nespôsobilosť na užívanie. Ak developer vadu uzná, no napriek uplynutiu troch po sebe nasledujúcich lehôt ju neodstráni, má zákazník právo od zmluvy odstúpiť.Ak developer pri preberaní vadu nespozná, klient môže využiť posudok stavebného odborníka. Ak tento potvrdí existenciu podstatnej vady, môže zákazník od zmluvy odstúpiť. V prípade nepodstatných vád - ak vady neodstráni developer do žiadnej z troch lehôt - môže objednávateľ vady opraviť na náklady developerskej spoločnosti;

  • univerzálnosť riešení

nový developerský zákon rozširuje rozsah pôsobnosti prijatých riešení nielen na rozostavané byty, ale aj na tie, ktorých výstavba sa práve začína. Takéto zmluvy nezaručujú prevod vlastníctva na kupujúceho, aj keď kupujúci musí zaplatiť finančné prostriedky. Rovnaké pravidlá budú teraz platiť pre nehnuteľnosti, ktoré sú v pláne, ale sú už v predaji (účet úschovy atď.). To však neplatí pre byty a domy, ktoré už developer postavil.

Právny základ:

  • Zákon zo 16. septembra 2011 o ochrane práv kupujúcich bytu alebo rodinného domu (Z. z. z roku 2019, položka 1805 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon z 20. mája 2021 o ochrane práv kupujúcich bytu alebo rodinného domu a Garančnom fonde rozvoja (Zbierka zákonov z roku 2021, položka 1177)

Kategórie:

Prevádzka domu