Posudok o ocenení je špeciálna forma ocenenia nehnuteľnosti, ktorú vyhotovuje znalec. Odberový rám je oficiálny dokument.

Ocenenie je štandardným krokom v úverovom procese. Prevádzkové náklady hradí vždy klient. Banky zase najčastejšie uvádzajú odhadcu, s ktorým spolupracujú. Samozrejme, výber takejto osoby zabezpečuje, že náš posudok bude bankou akceptovaný, no odborníci zdôrazňujú, že sa oplatí objednať si znalecký posudok sami, a preto nájsť odhadcu, ktorý ocenenie nehnuteľnosti vykoná svojpomocne. Zoznam akceptovaných odhadcov možno nájsť na webovej stránke Poľskej bankovej asociácie.Môžete sa tiež jednoducho opýtať v banke, kde chcete požiadať o úver.

Prečo sa oplatí mať vlastnú ordináciu? Ak si prieskum zadáme sami, bude patriť nám, nie banke. Je to značná výhoda, pretože ak dostanete zamietavé rozhodnutie ohľadom financovania z jednej banky, nebudete musieť znova platiť za správu pre druhú banku. Keď máme náš znalecký posudok, už ho máme pokrytý a aj keď si iná banka objedná znalecký posudok, môžeme ho porovnať s našou vlastnou. Ak je menej priaznivá ako naša, máme argument, aby sme sa porozprávali s bankou. Ba čo viac – ak máme na mysli nehnuteľnosť, oplatí sa objednať si obhliadku hneď na začiatku. Pre môj vlastný pokoj a pre istotu, že to stojí za to, čo za to predajca chce. Veď ten druhý - keď mu na predaji záleží - sa môže podieľať na nákladoch na vypracovanie prieskumu alebo aspoň znížiť cenu nehnuteľnosti o jej cenu.

Obsah

  1. Koľko stojí znalecký posudok
  2. Odhad, kedy sa to oplatí urobiť
  3. Kto môže pripraviť hodnotenie
  4. Odhadovaný rámcový vzorec
  5. Príprava hodnotenia
  6. Hodnotiaca správa, posúdenie z hľadiska súladu so zákonom
  7. Ako dlho platí správa o ocenení - aktualizácia správy

Koľko stojí znalecký posudok

Takže sa oplatí investovať do vlastnej ordinácie. Náklady na operáciu nie sú vysoké, berúc do úvahy potenciálne výhody. Je to asi 500-800 PLN. Cenu posudku ovplyvňuje lokalita nehnuteľnosti a jej špecifickosť, výber spôsobu, sadzby na miestnom trhu a pod.. Platnosť posudku je jeden rok, pokiaľ nedôjde k výrazným zmenám na nehnuteľnosti, napr. jeho účel v pláne územného rozvoja. Po roku je možné prieskum predĺžiť o ďalší rok za predpokladu, že ho podpíše ten istý hodnotiteľ.

Odhad, kedy sa to oplatí urobiť

Hodnotiaca správa môže byť potrebná v rôznych situáciách, najčastejšie sú:

  • určenie predajnej/kúpnej ceny nehnuteľnosti;
  • delenie bohatstva; určenie hodnoty nehnuteľnosti, dar
  • aktualizácia poplatkov za trvalé užívanie;
  • odškodnenie žiadateľa od obce;
  • zabavenie nehnuteľnosti;
  • záruka hypotéky;

Kto môže pripraviť hodnotenie

Odhadca nehnuteľností je osoba s právomocami udelenými ministrom rozvoja. Zoznam odhadcov nehnuteľností v Poľsku možno nájsť v Centrálnom registri odhadcov majetku, ktorý vedie ministerstvo rozvoja. Register je verejne dostupný a môžete a dokonca by ste mali skontrolovať kvalifikáciu daného odhadcu. Činnosť v oblasti oceňovania majetku osobami, ktoré nie sú odhadcami majetku, je zakázaná a trestá sa pokutou až do výšky 50 000 PLN.PLN.

Výsledkom práce odhadcu bude znalecký posudok, ktorý nie je len ocenením, ale niečím oveľa viac - má štatút úradného dokumentu, čo rozhodne zvyšuje jeho hodnosť. Za informácie v ňom uvedené je právne zodpovedný ten, kto prieskum pripravil a podpísal. V prieskume je ich veľa - nielen podrobný popis a ocenenie bytu, ale aj odhadovaná hodnota nehnuteľnosti v budúcnosti či zamýšľané využitie danej lokality z hľadiska priestorového manažmentu obce.

Odhadovaný rámcový vzorec

Správa o ocenení musí byť vyhotovená v písomnej forme a jej obsah by mal zodpovedať zákonu a odborným štandardom odhadcov nehnuteľností. Jeho obsah a forma by mala byť jednotná, bez ohľadu na miesto/región, v ktorom sa pripravuje a bez ohľadu na odhadcu nehnuteľnosti. Znalecký posudok obsahuje informácie potrebné na ocenenie nehnuteľnosti odhadcom, vrátane uvedenia právneho základu a podmienok vykonávaných činností, vecných riešení, prezentácie postupu výpočtu a konečného výsledku.

Správa o posúdení popisuje, ako sa nehnuteľnosť oceňuje, vrátane:

  1. určenie predmetu a rozsahu ocenenia;
  2. definovanie účelu ocenenia nehnuteľnosti;
  3. formálny základ pre oceňovanie nehnuteľností a zdroje údajov o nehnuteľnostiach;
  4. určenie dátumov relevantných pre určenie hodnoty nehnuteľnosti;
  5. popis stavu nehnuteľnosti;
  6. uvedenie účelu oceňovanej nehnuteľnosti;
  7. analýza a charakteristika realitného trhu z hľadiska účelu a spôsobu ocenenia;
  8. označenie typu stanovenej hodnoty, výber prístupu, metódy a techniky odhadu;
  9. prezentácia výpočtov hodnoty nehnuteľnosti a výsledku ocenenia s odôvodnením.

V znaleckom posudku je hodnota nehnuteľnosti vyjadrená v celých zlotých. Výšku hodnoty nehnuteľnosti možno zaokrúhliť na najbližších tisíc zlotých, ak to neskresľuje výsledok ocenenia.

Hodnotiaca správa obsahuje aj relevantné klauzuly označujúce osobitné okolnosti týkajúce sa oceňovania nehnuteľností. K správe o posúdení musia byť priložené príslušné dokumenty použité pri jej vypracovaní.

Príprava hodnotenia

Oceňovateľ, ktorý vyhotovuje znalecký posudok, ho podpisuje s dátumom a pečiatkou odhadcu. Niekedy dochádza k situáciám, keď znalecký posudok vypracovalo viacero odhadcov nehnuteľností. V tomto prípade musia protokol podpísať všetci odhadcovia, ktorí ho pripravujú, s dátumami a pečiatkami. Zodpovednosť za jednotlivé časti posudku majú v tomto prípade tí znalci, ktorí niektoré jeho časti vypracovali.

Pokrajinský správny súd v Gdansku vo svojom rozsudku z 12. mája 2010, č. Zákon II SA/Gd 44/10 uviedol: „1. Keďže za hodnotenie obsahu správy o hodnotení zodpovedá správny orgán, správa o hodnotení by mala byť vypracovaná tak, aby umožňovala analýzu logiky a správnosti záverov hodnotenia s prístupom znalca k oceňovaniu.2. Závery prieskumu by mali byť overiteľné na základe obsahu prieskumu a všetky použité korekcie a koeficienty by mali byť podrobne vysvetlené.3. Nedostatočné vysvetlenie spôsobu ocenenia znemožňuje posúdiť dôkaznú užitočnosť znaleckého posudku a znalec by mal myslieť na to, že posudok vypracúva pre ľudí, ktorí sa oceneniu nehnuteľností profesionálne nezaoberajú, preto je potrebné podrobne vysvetliť, ako znalec dospel k záverom obsiahnutým v posudku, keďže umožňuje posúdiť správnosť tohto dôkazu.4. Pri príprave správy o hodnotení by sa mal odhadca spoliehať na overiteľné údaje. Pomocou zmlúv na určenie ceny v prípade pochybností strán o vierohodnosti zistení môže znalec uviesť zdroje opatrení prijatých na vykonanie výpočtov – vrátane čísel a dátumov uzatvorených notárskych zápisníc.''

Hodnotiaca správa, posúdenie z hľadiska súladu so zákonom

Môže sa tiež stať, že k jednej nehnuteľnosti sú vypracované dve alebo viac správ o ocenení, medzi ktorými sú značné nezrovnalosti.Následne je možné posúdiť konkrétny prieskum z hľadiska súladu so zákonom a odbornými štandardmi a z hľadiska úplnosti štúdie. Posudok o posúdení možno tiež preskúmať z hľadiska jeho vhodnosti na účel, na ktorý bol vypracovaný alebo na ktorý sa bude používať. Takéto posúdenie správy vykonajú odborné organizácie odhadcov nehnuteľností v lehote nie dlhšej ako dva mesiace odo dňa uzavretia zmluvy o takomto posúdení. V praxi to vyzerá tak, že je ustanovený posudkový tím zložený minimálne z dvoch odhadcov nehnuteľností. Posudku sa nemôžu zúčastniť odhadcovia, ktorí by boli vylúčení z účasti vo veci podľa ustanovení správneho poriadku. Takéto prípady nastanú, keď sa bude znalecký posudok „preverovať“ v prípade: - v ktorom je znalec účastníkom konania alebo je v takom právnom vzťahu s jednou zo strán, že výsledok prípadu môže mať vplyv na jeho práva alebo povinnosti; - jeho manžela a príbuzných a príbuzných do druhého stupňa; - osobu s ním spojenú z titulu osvojenia, opatrovníctva alebo poručníctva; - v ktorej bol svedkom alebo znalcom alebo bol alebo je zástupcom jednej zo strán, alebo v ktorom účastníka konania zastupuje niektorá z osôb uvedených v bodoch 2 a 3;- v ktorom sa podieľal na vydaní napadnutého rozhodnutia; - kvôli ktorému bolo proti nemu začaté úradné vyšetrovanie, disciplinárne alebo trestné stíhanie, - v ktorej je jednou zo strán jemu nadradená osoba, - v ktorej existujú opodstatnené predpoklady, ktoré môžu vzbudzovať pochybnosti o jej nestrannosti.

Ak bol v súvislosti s znaleckým posudkom vydaný negatívny posudok, znalecký posudok stráca odo dňa vydania takého posudku právnu silu, t.j. stráca charakter posudku o hodnote nehnuteľnosti, a stavovská organizácia odhadcov nehnuteľností zverejňuje po dobu 12 mesiacov na svojej webovej stránke o tomto ratingu.

Najvyšší správny súd vo Varšave sa vyjadril vo svojom rozsudku z 27. februára 2008, č. Zákon II OSK 103/07: „1. Pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti posúdenie správnosti prieskumu vykoná odborná organizácia odhadcov nehnuteľností. Postup podľa tohto ustanovenia sa týka len posúdenia správnosti vyhotovenia prieskumu a jeho výsledkom nesmie byť určenie hodnoty predmetu ocenenia.2. Znalcom predkladaný znalecký posudok by mal spĺňať nielen formálne náležitosti takéhoto dokladu, uvedené vo vykonávacom predpise o ocenení nehnuteľností a vyhotovení znaleckého posudku, ale musí vychádzať aj zo správnych údajov o oceňovanej nehnuteľnosti. .''

Ten istý súd vo svojom rozsudku z 8. februára 2008, č. Zákon II OSK 2012/06 hovoril o požiadavkách, ktoré by mal spĺňať plnohodnotný znalecký posudok. "1. Znalecký posudok by mal spĺňať formálne požiadavky stanovené v nariadení z 21. septembra 2004 o oceňovaní nehnuteľností a vypracovaní znaleckého posudku (Zb. z. č. 207, položka 2109 v znení neskorších predpisov) a mal by vychádzať zo správnych údajov týkajúcich sa oceňovaná nehnuteľnosť, správny výber podobných nehnuteľností a správna identifikácia znakov, ktoré odlišujú podobné nehnuteľnosti od oceňovanej nehnuteľnosti a správne určenie korekčných faktorov.2. Základnou otázkou pre možnosť určenia poplatku uvedeného v čl. 36 sek. 4 zákona o územnom plánovaní a rozvoji je, či zmena účelu nehnuteľnosti v pláne územného rozvoja skutočne ovplyvňuje zmenu hodnoty nehnuteľnosti.3. Podobnými a porovnateľnými nehnuteľnosťami sa rozumejú tie, ktorých právny, fyzický a funkčný stav je si navzájom najviac podobný.V prípade rozdielov podlieha ocenenie určujúce hodnotu príslušným úpravám na základe zachytenia podstatných rozdielov, teda takých, ktoré môžu hodnotu ovplyvniť.4. Znalecký posudok vypracovaný odhadcom je dokladom o hodnote nehnuteľnosti pred prijatím alebo zmenou územného plánu a o hodnote odhadovanej nehnuteľnosti po prijatí alebo zmene územného plánu, pričom rozdiel týchto hodnôt je základ pre určenie poplatku.5. Znenie § 56 však neznamená, že vymenovanie spôsobu oceňovania nehnuteľností je taxatívne - katalóg je uzavretý. Hodnotiaca správa by mala obsahovať údaje potrebné na posúdenie jej spoľahlivosti a zároveň poskytnúť okolnosti potrebné na posúdenie primeranosti správy k okolnostiam daného prípadu.''

Ako dlho platí správa o ocenení - aktualizácia správy

Posudok o posúdení možno použiť na účel, na ktorý bol vypracovaný, po dobu 12 mesiacov odo dňa jeho vyhotovenia, pokiaľ nenastali zmeny právnych podmienok alebo významné zmeny faktorov, ako napr. ocenenie, druh a umiestnenie nehnuteľností, účel v pláne miestny plán územného rozvoja (ak chýba miestny plán územného rozvoja - štúdia podmienok a smerov územného rozvoja obce alebo rozhodnutie o územnom pláne a podmienkach rozvoja obce). sa zohľadňujú), stav nehnuteľnosti a dostupné údaje o cenách, príjmoch a vlastnostiach podobných nehnuteľností.Neznamená to však, že po 12 mesiacoch odo dňa vyhotovenia znaleckého posudku je potrebné vyhotoviť nový. Môžete potvrdiť platnosť už vypracovanej správy. Platnosť posudku musí potvrdiť znalec, ktorý ho vypracoval, umiestnením príslušnej doložky do protokolu o posúdení. Právoplatnosť posudku môže potvrdiť len znalec, ktorý vypracoval znalecký posudok, nemôže to byť iná osoba ani iný odhadca nehnuteľnosti.

Tu by som tiež rád upozornil, že v zmysle zákona potvrdenie platnosti nie je novým názorom a môže sa uskutočniť len vtedy, keď sa nezmenia žiadne faktory relevantné pre referenčný rámec. Takáto aktualizácia prieskumu má potvrdiť, že nehnuteľnosť má skutočnú a aktuálnu hodnotu - rovnakú ako ku dňu vyhotovenia prieskumu.

Pokrajinský správny súd vo Varšave v rozsudku z 19. novembra 2010, č. Zákon I SA/Wa 192/10 rozhodol: „Obe ustanovenia zg.n., ako aj nariadenie z 21. septembra 2004 o oceňovaní nehnuteľností a vyhotovení znaleckého posudku (Z. z. z roku 2004 č. 207, pol. 2109) neoprávňujú znalca majetku vypracovať aktualizáciu znaleckého posudku. správa. Takáto štúdia nie je posudkom odhadcu nehnuteľnosti v zmysle ust. 156 sekúnd. 1 u.g.n. a v zmysle § 55-58 vyššie uvedeného nariadenia alebo akejkoľvek inej činnosti uvedenej v čl. 173 oddiel 3a napr. Podľa § 58 vyššie uvedeného Nariadenia, správu o hodnotení môžete potvrdiť len odhadcom, ktorý ho vypracoval. A to tak, že k prieskumu sa pripojí doložka, v ktorej odhadca iba prehlási, že prieskum je aktuálny. Na druhej strane oprava hodnoty oceňovaného majetku by mala vyústiť do vypracovania nového posudku.“

Pokrajinský správny súd vo Wroclawi v rozsudku z 3. novembra 2011, č. Zákon II SA/Wr 658/11 zaujal podobné stanovisko: „Ustanovenia mestskej samosprávy aj ustanovenia nariadenia z 21. septembra 2004o oceňovaní nehnuteľností a vyhotovení znaleckého posudku (Z. z. č. 207, pol. 2109) neoprávňujú odhadcu nehnuteľnosti na vypracovanie prílohy k znaleckému posudku, a teda jeho aktualizáciu. To znamená, že takáto štúdia nemôže predstavovať posudok odhadcu nehnuteľnosti v zmysle ust. 156 sekúnd. 1 u.g.n., a to najmä z toho dôvodu, že predmetný zákon a vyhláška neustanovujú vypracovanie prílohy k prieskumu úpravou hodnoty v nej zistenej nehnuteľnosti."

Ako vidíme, zákonodarca dal jednoznačne možnosť iba potvrdiť platnosť znaleckého posudku, ale nie je dovolené aktualizovať už vypracovaný znalecký posudok novým určením hodnoty nehnuteľnosti. V prípade akejkoľvek zmeny bude potrebné nové hodnotenie.

Potvrdením platnosti posudku sa jeho „platnosť“ predlžuje o ďalších 12 mesiacov. Okrem toho je vo svetle platnej legislatívy prípustné opätovne potvrdiť platnosť správy o posudku.

Právne úkony:

  • Zákon z 21. augusta 1997 o správe nehnuteľností (zbierka zákonov 2016. 2147, konsolidované znenie v znení neskorších predpisov)
  • Zákon z 27. marca 1997 o územnom plánovaní a rozvoji (Úplné znenie Zbierky zákonov 2017.1073)
  • Zákon zo 14. júna 1960 o správnom konaní (zbierka zákonov 2016.23 z 2016.01.07, konsolidované znenie v znení neskorších predpisov)
  • Nariadenie Rady ministrov z 21. septembra 2004 o oceňovaní nehnuteľností a vypracovaní znaleckého posudku (Zbierka zákonov 2004.207.2109 z 22. septembra 2004, konsolidované znenie v znení neskorších predpisov)
  • Zákon z 23. apríla 1964, Občiansky zákonník (úplné znenie Zbierky zákonov 2017.459 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon zo 17. novembra 1964 Občiansky súdny poriadok (zbierka zákonov 2016.1822, konsolidované znenie, v znení neskorších predpisov)

Kategórie:

Prevádzka domu