Odmena notára je odmena, ktorú notár dostáva za zdokumentovanie daného právneho úkonu. Kontrolujeme maximálne sadzby odmeny notára. Aké poplatky sú spojené s kúpou nehnuteľnosti.

Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti si musíme uvedomiť, že náklady, ktoré nám vzniknú, nie sú len cenou pozemku uvedenou v oznámení. S transakciou kúpy nehnuteľnosti je spojený celý rad nevyhnutných poplatkov a bohužiaľ nejde o žiadne halierové záležitosti. Niektoré z týchto poplatkov sú pevné sumy, zatiaľ čo iné sú nepriamo pod našou kontrolou. Poďme zistiť, čo a koľko zaplatíme pri kúpe nehnuteľnosti v roku 2020.? Aké sú notárske poplatky?

Sazby notárskych poplatkov

Pri kalkulácii rozpočtu pri kúpe nehnuteľnosti sa oplatí brať do úvahy tzv. notárske náklady, ktoré zahŕňajú výdavky ako notárske poplatky, notárske kópie alebo zápis do pozemkového a hypotekárneho registra. Musíte tiež pamätať na dane. Kým napríklad súdne poplatky majú pevné hodnoty, dane závisia od ceny pozemku a odmena závisí od našej individuálnej dohody s notárom.

Odmena notára je odmena, ktorú notár dostáva za zdokumentovanie daného právneho úkonu. Maximálne sadzby tejto odmeny sú uvedené v nariadení ministra spravodlivosti z 28. júna 2004 o maximálnych sadzbách notárskych odmien (konsolidované znenie Z. z. z roku 2020, položka 1473 v znení neskorších predpisov; ďalej len vyhláška).

Ako vypočítať notársky poplatok

Maximálne notárske poplatky

hodnota nehnuteľnosti

maximálna cena notárskeho poplatku

do 3 tis PLN

100 PLN

nad 3 tis PLN do 10 tisíc PLN PLN

100 PLN + 3 % z prebytku nad 3 000 PLN PLN

nad 10 tis PLN do 30 tisíc PLN PLN

310 PLN + 2 % z prebytku nad 10 000 PLN PLN

viac ako 30 tis PLN do 60 tisíc PLN PLN

710 PLN + 1 % z prebytku nad 30 000 PLN PLN

viac ako 60 tis PLN až do 1 milióna PLN

1 010 PLN + 0,4 % z prebytku nad 60 000 PLN PLN

nad 1 milión PLN až 2 milióny PLN

4770 PLN + 0,2 % z prebytku nad 1 milión PLN

viac ako 2 milióny PLN

6770 PLN + 0,25 % z prebytku nad 2 000 000 PLN (ale nie viac ako 10 000 PLN)

Pamätaj! Sadzby odmeny notára uvedené v tabuľke vyššie sú maximálne sumy, čo znamená, že v závislosti od individuálnych okolností nám notár môže stanoviť inú (napr. atraktívnejšiu) sadzbu. Navyše skutočnú výšku notárskeho poplatku dostaneme až po pripočítaní DPH.

Ostatné notárske poplatky

To však nie je koniec nákladov, ktoré nám na notárskom úrade vzniknú. Ostatné notárske poplatky sú:

  • Kópia notárskej zápisnice

Toto je kópia pôvodného dokumentu s rovnakou právnou silou a obsahom ako originál.Pri kúpe nehnuteľnosti budete potrebovať jednu kópiu pre nás a podľa potreby ďalšiu kópiu (napr. pre banku). Náklady na kópiu notárskej zápisnice určuje notár individuálne a vypočítava sa pre každú stranu listiny. Náklady na vyhotovenie kópie notárskej zápisnice sa pohybujú medzi 6 a 20 PLN za stranu. K tejto sume je potrebné pripočítať DPH;

  • Poplatok za zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a hypoték

Toto je fixný poplatok, ktorý je vždy 200 PLN bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti;

  • Poplatok za zriadenie registra pozemkov a hypoték

V prípade, že nehnuteľnosť, ktorú sme kupovali, ešte nemá evidenciu pozemkov a hypoték, je potrebné ju založiť za účelom zistenia právneho stavu nehnuteľnosti. Môžeme to urobiť sami alebo to dať urobiť notárovi. Súdny poplatok za pozemkový a hypotekárny register je pevne stanovená suma 60 PLN;

  • Poplatok za zápis hypotéky do pozemkového a hypotekárneho registra

Ak je naša nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, musíme túto informáciu uviesť aj v katastri nehnuteľností a hypoték. Toto je ďalší pevný poplatok 200 PLN.

Všetky vyššie uvedené poplatky platíme notárovi. Notár potom zmeny oznámi súdu a ten vykoná zápis o novom vlastníkovi do katastra nehnuteľností a hypoték. Za zaplatenie dane z občianskoprávnych transakcií je zodpovedný aj notár.

Dodatočné poplatky pri kúpe nehnuteľnosti

Bohužiaľ, notárske poplatky nekončia nákladmi, ktoré nám vznikajú pri kúpe nehnuteľnosti. Ak kupujeme našu nehnuteľnosť na sekundárnom trhu, musíme pamätať aj na daň z občianskoprávnych transakcií pri kúpe nehnuteľnosti. Tento poplatok je 2% z hodnoty nehnuteľnosti a vyberá ho notár pri podpise notárskej zápisnice.

Ak kupujeme nehnuteľnosť na hypotéku, platíme aj dodatočný fixný poplatok z dane z občianskoprávnych obchodov za zriadenie hypotéky na zabezpečenie existujúcich pohľadávok. Je to 19 PLN alebo 0,1 % z hodnoty nehnuteľnosti, ak ide o limitovanú hypotéku.

Ďalšou otázkou je prípadná odmena pre realitnú kanceláriu. Ak sme využili služby takejto spoločnosti, k všetkým už prerokovaným nákladom musíme pripočítať províziu pre realitnú kanceláriu. V praxi ide väčšinou o sumu 2-3% z hodnoty transakcie.

Tabuľka nižšie obsahuje súhrn základných nákladov, ktoré nám vzniknú pri kúpe nehnuteľnosti za hotové v roku 2020

Poplatky za nákup nehnuteľnosti

Názov honoráruPoplatok závisí od rôznych faktorovPevný poplatok
Daň z občianskoprávnych transakcií2 % z hodnoty grafu
Notársky poplatokmaximálne sumy: nad 10 000 PLN do 30 tisíc PLN PLN: 310 PLN + 2 % z prebytku nad 10 000 PLN PLN; viac ako 30 000 PLN PLN do 60 tisíc PLN PLN: 710 PLN + 1 % z prebytku nad 30 000 PLN PLN; viac ako 60 000 PLN PLN do 1 000 tisíc PLN PLN: 1 010 PLN + 0,4 % z prebytku nad 60 000 PLN PLN
DPH za notársky poplatok23% notársky poplatok
Kópia notárskej zápisnice6 PLN z každej začatej stránky
Realitná kanceláriadobre. 3-5 % hodnoty pozemku
DPH od realitnej kancelárie23 % z platu realitného makléra
Súdny poplatok za zriadenie registra pozemkov a hypoték60 PLN
Súdny poplatok za zápis do pozemkového a hypotekárneho registra200 PLN
Súdny poplatok za výmaz hypotéky z katastra nehnuteľností a hypotekárneho registra100 PLN

Odmena realitnej kancelárii - aká provízia?

Pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti sa často pýtame, či využiť služby realitnej kancelárie alebo to riešiť osobne a kúpiť priamo od predajcu (developera). Vo väčšine prípadov sa ukazuje ako rozhodujúca provízia, ktorú je potrebné zaplatiť za sprostredkovanie agentúre. Mnoho kupujúcich nehnuteľností však netuší, kto koľko a za čo platí.

V praxi poľského realitného trhu sa môžeme stretnúť s niekoľkými spôsobmi výpočtu provízie:

  • od predajcu,
  • od kupujúceho
  • z oboch strán transakcie súčasne.

Provízia realitného makléra sa najčastejšie účtuje ako percento z hodnoty transakcie. Oveľa menej často ide o pevnú sumu alebo kombináciu pevnej sumy a percenta z transakcie alebo vyjednávania.

Najpopulárnejším riešením je nastavenie percentuálnej provízie z hodnoty transakcie účtovanej súčasne od oboch strán. Zvyčajne je to 2-3% na každej strane. V tomto prípade realitný maklér uzatvára zmluvu s predávajúcim aj kupujúcim nehnuteľnosti. Treba však pripomenúť, že pri takomto riešení je maklér povinný zastupovať obe strany, čo z pochopiteľných dôvodov nebude pre kupujúceho vždy výhodné. Ide tu o špecifický konflikt záujmov a vzniká legitímna otázka, ako je možné vyjednať čo najlepšie podmienky transakcie, keďže obe strany majú extrémne odlišné záujmy.Je predsa logické, že predávajúci chce nehnuteľnosť predať za čo najvyššiu cenu, pričom je v záujme kupujúceho, aby ju kúpil čo najvýhodnejšie. V tomto prípade môže čestný sprostredkovateľ pomôcť stranám dosiahnuť dohodu o podmienkach, ktoré obe akceptujú. To neznamená, že tieto podmienky budú výhodné pre obe strany.

V poslednej dobe je čoraz populárnejším riešením variant založený na agentúre zastupujúcej len predajcu. Samozrejme v tomto prípade odmenu realitnej kancelárie hradí predávajúci. Tieto ponuky majú zvyčajne slogan „0% provízia od kupujúceho“ alebo „Kupujúci neplatí žiadnu províziu“.

Oplatí sa však vedieť, že tento variant nemusí byť pre kupujúceho najlacnejší. V tomto prípade províziu sprostredkovateľa (zvyčajne vo výške približne 5 % z hodnoty transakcie) hradí v plnej miere predávajúci. Málokto však vie, že táto suma je potom skrytá v cene nehnuteľnosti, takže v skutočnosti je aj tak účtovaná kupujúcemu.Navyše tým, že sa vzdá zastupovania realitnej kancelárie, musí si pri rokovaniach dbať na svoje záujmy.

V praxi je najlepším modelom spolupráce pre kupujúceho variant, v ktorom agentúra zastupuje len svoje záujmy. Aj keď v tomto prípade je to kupujúci, kto musí zaplatiť sprostredkovateľovi províziu (zvyčajne okolo 2-3% z ceny transakcie), treba pamätať na to, že práve kupujúci riskuje počas celého obchodu s nehnuteľnosťou najviac. Pri míňaní státisícov či dokonca miliónov zlotých si musí byť istý, že cena je adekvátna kupovanej nehnuteľnosti a že s nehnuteľnosťou nenadobudne napríklad dlhy predchádzajúceho majiteľa či nechcených nájomníkov. Veď úlohou makléra je preveriť právny stav kupovanej nehnuteľnosti, vyjednať pre kupujúceho najlepšie podmienky transakcie a zabezpečiť jeho záujmy v predbežnej dohode.

Pri rozhodovaní o takomto riešení si teda kupujúci môže byť istý, že ho maklér zastupuje na 100% a bude sa snažiť o čo najlepšie podmienky transakcie pre neho.Tiež je vhodné pripomenúť, že náklady na zastupovanie je možné dohodnúť v zmluve s danou agentúrou, čo znamená, že kupujúci a maklér sa môžu dohodnúť na podmienkach, ktoré sú pre obe strany optimálne.

Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti na úver

Ak si však mienime zobrať úver, musíme počítať s navýšením konečných nákladov na kúpu nehnuteľnosti. V tomto prípade máme ďalšie poplatky. Niektoré z nich sú povinné, iné závisia od politiky danej banky alebo našich individuálnych rozhodnutí. Pôjde teda o nasledovné poplatky:

  • náklady na samotnú pôžičku, t.j. úroky a provízie,
  • daň z občianskoprávnych transakcií za zriadenie hypotéky v prospech banky poskytujúcej úver,
  • súdny poplatok za zápis hypotéky do pozemkového a hypotekárneho registra,
  • produkty súvisiace s bankou (napr. bankový účet, kreditná karta),
  • prípadný znalecký posudok, t. j. ocenenie nehnuteľnosti (tu sa cena líši v závislosti od finančnej inštitúcie, zvyčajne však nie viac ako 1000 PLN; najčastejšie ide o oveľa nižšiu cenu),
  • možné poistenia (napr. životné poistenie, preklenovacie poistenie, poistenie nehnuteľnosti a/alebo poistenie nízkej akontácie. Či budú všetky potrebné, závisí od požiadaviek danej banky, ako aj od toho, či napr. dokázali sme nazhromaždiť primeranú sumu vlastného príspevku).

V tabuľke nižšie sú uvedené dodatočné poplatky, ktoré nám vzniknú, ak v roku 2020 kúpime nehnuteľnosť na úver.

Zoznam dodatočných poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti na úver

Niektoré fixné poplatky
Náklady na samotnú pôžičku, t.j. úrok a províziaPoplatok závisí od výšky úveru
Daň z občianskoprávnych transakcií za zriadenie hypotéky v prospech požičiavajúcej banky0,1 % zo sumy zabezpečenej pohľadávky (v prípade limitovanej hypotéky)19 PLN
Súdny poplatok za zápis hypotéky do pozemkového a hypotekárneho registra200 PLN

Dodatočné poplatky, ak existujú

(v závislosti od politiky banky a vôle investora-dlžníka)
Produkty súvisiace s bankou (napr. bankový účet, kreditná karta)Poplatok závisí od pravidiel banky
HodnoteniePoplatok závisí od politiky banky (zvyčajne nie viac ako 1 000 PLN)
PoisteniePoplatok závisí od pravidiel banky

Poplatky za nákup a predaj: musí vždy zaplatiť kupujúci?

Ustanovenia zákona zo 14. februára 1991Zákon o notároch (konsolidované znenie, Z. z. z roku 2020, položka 1192 v znení neskorších predpisov; ďalej len zákon) jednoznačne neurčuje, kto a v akej výške bude hradiť poplatky spojené s kúpou a predajom nehnuteľností. Zákonodarca len naznačuje (nie je to však príkaz), že notárske poplatky by sa mali rozdeliť medzi kupujúceho a predávajúceho rovným dielom. Podľa čl. 89 § 1 ZDP strany za notársku odmenu zodpovedajú za odmenu notárovi spoločne a nerozdielne. V praxi sa predpokladá, že náklady notára hradí kupujúci, no nemusí to tak byť.

Otázka úhrady nákladov môže byť predmetom rokovaní medzi predávajúcim a kupujúcim, čo znamená, že je na zmluvných stranách, kto za čo zaplatí. Dobrým riešením môže byť napríklad rozdelenie týchto nákladov na polovicu. V rámci rokovaní je možné sa s predávajúcim dohodnúť aj na tom, že daň alebo notársky poplatok zaplatí v čistom alebo v hrubom. Konečné rozhodnutie v tejto veci závisí len od dojednania medzi predávajúcim a kupujúcim.Ak medzi zmluvnými stranami nedôjde k dohode o transakčných nákladoch v zmluve, všetky poplatky hradí kupujúci.

Môžete znížiť náklady na kúpu nehnuteľnosti?

Náklady spojené s kúpou a predajom nehnuteľnosti je samozrejme možné primerane znížiť. Je zrejmé, že čím nižšia cena pozemku, tým nižšie náklady na jeho kúpu.

Podľa mnohých kupujúcich môže kúpa pozemku priamo od vlastníka (developera) bez účasti realitnej kancelárie ušetriť veľa peňazí. Žiaľ, v praxi to nie je celkom tak. Ako už bolo spomenuté vyššie, využitie agentúrnych služieb má pre kupujúceho mnoho výhod a odstúpenie od takéhoto sprostredkovania je spojené so značným rizikom a na rozdiel od zdania často aj so zvýšením konečných transakčných nákladov.

Môžete si tiež skúsiť urobiť poriadny prieskum na trhu notárskych služieb a vybrať si notársky úrad, ktorý ponúka svoje služby za nižšie ceny. Pripomeňme si, že sumy uvedené v nariadení sú maximálne sumy, čo znamená, že notár od nás nemôže žiadať viac, ale neexistujú žiadne prekážky, aby sme si s ním vyjednali nižšiu odmenu.V praxi nájdete na trhu ponuky aj o polovicu nižšie ako je maximálna sadzba za vyhotovenie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti.

Tiež treba pripomenúť, že konečná odmena notára závisí od rozsahu povinností, ktoré sme mu zverili. Ak teda prevezmeme niektoré z týchto povinností, odmena sa primerane zníži. Samozrejme, ide len o činnosti, ktoré si vieme urobiť sami, t.j. zápis práva k nehnuteľnosti a samotnej hypotéky do pozemkového a hypotekárneho registra, prípadne podanie žiadosti o zriadenie pozemkového a hypotekárneho registra.

Bohužiaľ, všetky ostatné náklady uvedené v článku zostávajú rovnaké.

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 Občiansky zákonník (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2019, položka 1145, v znení neskorších predpisov);
  • Zákon zo 14. februára 1991 Zákon o notároch (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2020, položka 1192 v znení neskorších predpisov);
  • Nariadenie ministra spravodlivosti z 28. júna 2004 o maximálnych sadzbách notárskych poplatkov (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2020, položka 1473, v znení neskorších predpisov)

Kategórie:

Prevádzka domu