Príležitostná zmluva o prenájme bytu vám umožňuje vyhnúť sa problémom s nájomníkmi. Prenájom bytu podľa pravidiel príležitostného prenájmu však znamená, že to bude potrebné oznámiť daňovému úradu. Napriek tomu príležitostný prenájom najlepšie chráni záujmy toho, kto sa rozhodne byt prenajať. Čo by mala obsahovať dobrá nájomná zmluva? Ako uzavrieť príležitostnú nájomnú zmluvu? Pozrite si zoznam!

Poľské právo stanovuje dva typy prenájmu:

  • bežný prenájom
  • príležitostný prenájom

Obidve sú upravené v ustanoveniach Občianskeho zákonníka a Zákona o ochrane práv nájomníkov.

Aký je rozdiel medzi príležitostným prenájmom a bežným? Bežný prenájom poskytuje väčšiu ochranu nájomcovi, zatiaľ čo príležitostný prenájom lepšie chráni prenajímateľa.

Pozri fotogalériu: Byt na prenájom - inšpirácie

" Tento interiér je na jednej strane pokojný a na druhej strane má veľa charakteru"

Príležitostná nájomná zmluva

Príležitostná nájomná zmluva sa vzťahuje len na súkromné byty a možno ju uzavrieť len na dobu určitú, nie dlhšiu ako 10 rokov. Pod hrozbou neplatnosti musí mať písomnú formu a spĺňať podmienky uvedené v čl. 19a zákona o ochrane práv nájomcov (jedným z nich je oznámenie dohody daňovému úradu). V opačnom prípade prenajímateľ nebude môcť využívať výhody, ktoré poskytujú ustanovenia o príležitostnom prenájme, vrátane skráteného konania o vysťahovaní.V príležitostnej nájomnej zmluve si strany môžu flexibilne upravovať svoje práva a povinnosti.

Bežná nájomná zmluva

Nájom bežného súkromného bytu je možné uzavrieť na dobu určitú alebo neurčitú. Ak má byť nájomná zmluva dlhšia ako jeden rok, zmluva by mala byť uzavretá písomne, inak sa bude považovať za uzavretú na dobu neurčitú. Pri výbere bežného nájmu musí majiteľ bytu dodržať prísne predpisy obmedzujúce možnosť zvýšenia nájomného a ukončenia zmluvy. Tiež môže mať problém zbaviť sa nájomníka po ukončení alebo vypršaní zmluvy.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva na prechodný byt

Okrem tradičných prvkov uvedených nižšie musí príležitostná nájomná zmluva obsahovať niekoľko ďalších príloh.

Čo by malo obsahovať nájomná zmluva - vzor:

  • dátum uzavretia zmluvy;
  • určenie zmluvných strán, t.j. nájomcu a prenajímateľa, s uvedením ich osobných údajov (meno a priezvisko, číslo PESEL, číslo občianskeho preukazu a adresa, kde sú registrovaní alebo zdržiavajú);
  • popis predmetu zmluvy, t.j. prenajímaných priestorov (miesto, úžitková plocha, počet izieb). Ak sa v priestoroch nachádza nábytok, domáce spotrebiče alebo elektronické zariadenia, mali by ste presne popísať zariadenie a jeho technický stav ku dňu uzatvorenia nájomnej zmluvy;
  • zmluvná doba;
  • výška nájomného a iných poplatkov nezávisle od prenajímateľa, ako aj dátum a spôsob platby;
  • dátum odovzdania priestorov nájomcovi do užívania;
  • zabezpečiť nájomcovi, že bude priestor a jeho vybavenie udržiavať v riadnom stave a po skončení nájmu vráti priestory prenajímateľovi v nezhoršenom stave;
  • zabezpečiť nájomcovi, že priestory budú používané len na bývanie;
  • dôvody výpovede a výpovedná lehota;
  • výška kaucie a termín jej zaplatenia - ak prenajímateľ požaduje zálohu na zabezpečenie nárokov na nájomné a za prípadné škody.

Zmluva o príležitostnom prenájme musí obsahovať aj tieto prílohy:

  • prehlásenie nájomcu vo forme notárskej zápisnice, v ktorej sa nájomca podrobí výkonu exekúcie a zaviaže sa vypratať a odovzdať priestory v lehote uvedenej v žiadosti s týmto obsahom, úradne potvrdené podpisom vlastníka;
  • prehlásenie nájomcu s uvedením iných priestorov, v ktorých bude môcť bývať v prípade splnenia povinnosti vypratania priestorov;
  • vyhlásenie vlastníka priestorov označeného nájomcom vo vyššie popísanom vyhlásení, že súhlasí s tým, aby nájomca (a osoby s ním žijúce) bývali v týchto priestoroch. Pozor! Prenajímateľ si môže takéto vyhlásenie vyžiadať notársky overený podpis.

Ak sa preukáže, že nájomca stratil možnosť bývať v priestoroch označených vo vyhlásení (pretože napr. bol predaný inej osobe), je povinný do 21 dní od r. dátum, kedy sa o tejto udalosti dozvedel, kde by mohol bývať v prípade vysťahovania, a poskytne vyhlásenie vlastníka ostatných priestorov, že s tým súhlasí.Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo príležitostnú nájomnú zmluvu písomne vypovedať s najmenej sedemdňovou výpovednou lehotou.

Kedy nahlásiť prenajatý byt na daňovom úrade

Každý, kto sa rozhodol prenajať svoj byt na základe príležitostného prenájmu, musí uzatvorenú zmluvu nahlásiť daňovému úradu v mieste svojho bydliska. Má na to 14 dní od začiatku prenájmu.

V každom prípade – príležitostný aj bežný prenájom – je dôležité pamätať na to, že príjem z prenájmu podlieha zdaneniu. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť vysporiadať daň jednorazovou sumou alebo podľa sadzobníka dane. Nezaplatením splatných daní sa vystavuje trestnoprávnym fiškálnym dôsledkom.

Mám zložiť zálohu za prenájom bytu

Uzatvorenie príležitostnej alebo bežnej nájomnej zmluvy sa oplatí podmieniť zaplatením zálohy nájomcom. Účelom depozitu je zabezpečenie pohľadávok vlastníka za prenájom ku dňu vypratania priestorov a prípadných nákladov na vysťahovanie.Predpokladá sa, že pohľadávkou vlastníka nie je len nájomné po lehote splatnosti, ale aj prípadná náhrada škody spôsobenej na priestoroch nájomcom.

Pri príležitostnom prenájme nesmie depozit presiahnuť šesťnásobok mesačného nájomného a pri bežnom prenájme 12-násobok. V praxi sa zvyčajne vyžaduje depozit vo výške jedného alebo dvoch mesačných nájmov.

Záloha musí byť nájomcovi vrátená do jedného mesiaca od vypratania priestorov, samozrejme po odpočítaní poplatkov majiteľa.

Prenájom bytu - je možné v zmluve zvýšiť nájomné

Po uzatvorení príležitostnej nájomnej zmluvy si zmluvné strany môžu v zmluve slobodne dohodnúť pravidlá každoročného zvyšovania nájomného (napríklad indexácia podľa miery inflácie). Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné len na základe zmluvných podmienok.

Po podpísaní bežnej nájomnej zmluvy je zvyšovanie nájomného prísne regulované zákonom.Vlastník môže vypovedať aktuálne nájomné najneskôr ku koncu kalendárneho mesiaca s výpovednou lehotou najmenej tri mesiace. Malo by byť vyhotovené písomne (pod hrozbou neplatnosti). Zvýšenie, v dôsledku ktorého výška nájomného ročne presiahne 3 % z reprodukčnej hodnoty priestorov alebo je vyššia, možno požadovať len v odôvodnených prípadoch uvedených v zákone (okrem iného zvýšenie o mieru inflácie od r. predchádzajúci rok je povolený). Ak nájomca písomne požiada o dôvod zvýšenia a spôsob jeho výpočtu, prenajímateľ ich musí písomne poskytnúť. Ak by to neurobil, zvýšenie by bolo neplatné.

Ako ukončiť prenájom bytu

Nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, alebo je ukončená uplynutím výpovednej doby.

V prípade príležitostného prenájmu môžu zmluvné strany uviesť v zmluve akékoľvek dôvody predčasného ukončenia.Ak tak neurobí, môže prenajímateľ vypovedať nájom s jednomesačnou výpovednou lehotou s účinnosťou ku koncu kalendárneho mesiaca, ak nájomca:

  • užíva priestory v rozpore so zmluvou alebo v rozpore s účelom, na ktorý je určený, zanedbáva povinnosti, pripúšťa vznik škody, ničí zariadenia určené na spoločné užívanie obyvateľmi alebo hrubo alebo sústavne porušuje domový poriadok, pričom užíva iných priestorov a písomná upomienka nepriniesla zlepšenie;
  • oneskorené platenie nájomného alebo iných poplatkov za užívanie priestorov minimálne počas troch úplných platobných období. Treba však pamätať na to, že v takejto situácii musí vlastník najprv písomne oznámiť nájomcovi úmysel vypovedať zmluvu a stanoviť mu dodatočnú mesačnú lehotu na zaplatenie dlhov po splatnosti a aktuálnych pohľadávok;
  • prenajal, dal do podnájmu alebo dal priestory alebo ich časť do bezplatného užívania bez písomného súhlasu majiteľa.

Zákon počíta s dlhšími výpovednými lehotami aj pre bežné nájomné zmluvy v iných situáciách. Napríklad, ak nájomca nebýva v nehnuteľnosti dlhšie ako 12 mesiacov, výpovedná lehota je šesť mesiacov a ak sa prenajímateľ mieni presťahovať do prenajatého bytu sám a pre nájomcu nie je k dispozícii náhradné ubytovanie , výpovedná lehota je tri roky.

Prenájom bytu - ako sa zbaviť nechceného nájomníka

Ukončenie zmluvy neznamená, že sa nájomca odsťahuje. Prenajímateľ sa však nemôže vysťahovať, aj keď nájomca nezaplatí a včas neopustí priestory. Násilné vysťahovanie by bolo porušením držby a podľa našich zákonov je chránené bez ohľadu na to, či má držiteľ právny nárok na nehnuteľnosť alebo nie. Prečítajte si: Ako sa zbaviť nájomníka po ukončení nájmu? Čo mám robiť, ak sa nechcem odsťahovať a vrátiť kľúče?

Prenajímateľ musí preto začať príslušný postup vysťahovania:

  • pri príležitostnom prenájme by mala byť nájomcovi doručená (najlepšie s potvrdením) písomná výzva na vypratanie priestorov s úradne osvedčeným podpisom (môže to byť aj notárske osvedčenie) a následne - ak nájomca sa v stanovenej lehote nevysťahuje - podať na súd návrh na vydanie exekučnej doložky do notárskej zápisnice obsahujúcej vyhlásenie nájomcu o predložení exekúcie. Po získaní exekučnej doložky sa súdnemu exekútorovi predloží exekučný titul (t. j. notárska zápisnica s doložkou exekúcie) spolu so žiadosťou o exekúciu na vypratanie priestorov a uvedením miesta, kam sa má nájomca presťahovať;
  • Pri bežnom prenájme musíte podať návrh na vysťahovanie na okresný súd príslušný podľa miesta bydliska a počkať na verdikt súdu. Ak súd v rozsudku o vysťahovaní rozhodne, že nájomca má právo na sociálne bývanie (tehotné ženy, nezamestnaní, maloletí, zdravotne postihnutí, ľudia pripútaní na lôžko, dôchodcovia a dôchodcovia), bude môcť v prenajatom byte bývať dovtedy, kým obec poskytuje mu takéto bývanie .

Kategórie:

Prevádzka domu