Kúpa stavebného pozemku je rozhodnutie, ktoré zmení život. Stavebný pozemok v dobrej lokalite môže byť aj výhodná investícia.

Nízke úrokové sadzby a následne stále lacné pôžičky upriamujú našu pozornosť na nehnuteľnosti. Stavebný pozemok v dobrej lokalite, na ktorom postavíme dom (alebo ho možno len so ziskom predáme), sa javí ako volská. Otázka: Ako na to mám ísť?

V tomto článku sme okrem rád, ktorý pozemok kúpiť, zahrnuli aj históriu neúspešnej kúpy ako varovný príbeh.

Stavebný pozemok - lepšie, keď je ďaleko od vody

Rafał sa pred rokom potešil pozemku na okraji Rzeszówa, ktorý predajca pochválil slovami: „Nikto vám ho nepostaví pod nos, veď je to nárazníková zóna krajinného parku.“ Keď sa na ňu počas májového predĺženého víkendu pozrel, zdala sa mu krásna. Bociany sa brodili vo vysokej tráve a zapadajúce slnko na ňu vrhalo medenú žiaru. Na kraji pozemku stál malý domček a neďaleko zurčal potok. Hoci bola chata vhodná na zbúranie, na začiatku by mohla byť užitočná ako stavenisko pre stavebný tím. Rafał skontroloval záležitosti, ktoré sa mu zdali najdôležitejšie: dobrý prístup do mesta (asi 10-15 minút, plus autobusová zastávka 200 m od budovy) a žiadne hlučné alebo jedovaté priemyselné podniky v blízkosti. To je presne to, o čom sníval. Rýchlo uzavrel dohodu (pre prípad, že by ho niekto iný neupozornil, pretože predávajúci spomenul, že práve dal pozemok na predaj a Rafał bol prvým divákom).

O mesiac neskôr sa potok tečúci v blízkosti veľmi rozdúchal a Rafał sa od svojich susedov dozvedel, že pozemok je v „záplavovej zóne“. Bežal na geodetické oddelenie, kde sa táto informácia potvrdila. Úradníčku prekvapilo, že predávajúci na to nič nepovedal. Ukázalo sa, že na tomto mieste sa vôbec nedá postaviť dom. A nepomáha ani to, že v susedstve nedávno vyrástol nový rodinný dom, pretože povolenie na jeho výstavbu bolo vydané ešte pred účinnosťou nových predpisov. A tie umožňujú len renováciu domu stojaceho na takejto nehnuteľnosti. Od 1. januára 2018 - nadobudnutím účinnosti vodoprávneho zákona - sa výstavba na záplavových územiach stala úplne nemožnou. Za takéto oblasti sa považujú oblasti okolo riek a potokov. "Ale ja som kúpil stavebný pozemok" - hneval sa Rafał. „Nie, ide o pozemok pri vodnom toku, na ktorom bol už podľa starého zákona postavený dom,“ vysvetlil bez emócií úradník. A to Rafał nemal na mysli, keď hľadal pozemok „v malebnej oblasti“.Akú chybu urobil? Pred kúpou si chcel skontrolovať miestny územný plán, uspokojil sa však s informáciou, že takýto plán neexistuje. V takejto situácii by mal skontrolovať, či neexistujú náznaky, že rozhodnutie o podmienkach rozvoja nebude v jeho prospech. Jednoducho bral nedostatok plánu ako nominálnu hodnotu, myslel si, že mu to dáva viac slobody. Medzitým by „wuzetka“ (rozhodnutie o podmienkach rozvoja) dala jasnú odpoveď na hranice tejto slobody. Okrem toho až príliš ľahko uveril slovám predávajúceho o výhodách výstavby v „parku lagging“ (čo sa ukázalo ako prázdny výraz, ktorý predávajúci použil na zvýšenie záujmu kupujúceho).

Aké ďalšie hrozby čakajú na kupujúcich a ako sa im vyhnúť?

Pred kúpou stavebného pozemku si overte územný plán

Každá obec môže prijať plány rozvoja pre konkrétne oblasti. Môže a nemusí (povinnosť vypracovať plán sa vzťahuje len na územia osobitného charakteru, napr.ťažba). Plány územného rozvoja sú akty miestneho práva prijaté vo forme uznesenia zastupiteľstva obce, ktoré špecifikujú účel, podmienky rozvoja a rozvoja daného územia, ako aj umiestnenie verejnoprospešných investícií.

Ak teda existuje územný plán územia, na ktorom sa vybraný pozemok nachádza, môžeme sa z neho poučiť:

  • čo je jeho účelom, t.j. či je možné na tomto mieste postaviť rodinný dom;
  • akú veľkosť musí byť pozemok, aby sa na ňom dal postaviť dom (keby bol menší, nedostali by sme stavebné povolenie);
  • aké sú maximálne rozmery novostavieb domov (výška, objem a počet podlaží);
  • akú časť plochy pozemku je možné zastavať a akú časť ponechať na zeleň;
  • ako sú stavebné čiary označujúce umiestnenie prednej steny budovy (záleží na tom, či bude možné zariadiť záhradu chránenú pred ulicou);
  • aké sú požiadavky na tvar (vrátane uhla sklonu) a farbu strechy a farbu fasády budovy (niekedy je v plánoch uvedený aj požadovaný druh stavebných materiálov);
  • je možné na pozemku postaviť okrem domu aj ďalšie zariadenia ako prístavbu, samostatne stojacu garáž alebo prístrešok;
  • aké sú povolené spôsoby zásobovania inžinierskymi sieťami a likvidácie odpadových vôd;
  • aké sú pravidlá prístupu k pozemku a parkovania áut.
  • čo je účelom bližších a vzdialenejších susedných oblastí - plánuje sa na nich postaviť cesta alebo náročný priemyselný rozvoj.

Ak máte záujem o stavebný pozemok, toto všetko si pred podpisom kúpnej zmluvy preverte. Nie je to zložité, pretože miestne plány územného rozvoja sú otvorené a široko dostupné (podľa § 30 ods. 1 zákona o územnom plánovaní a rozvoji).Zoznámiť sa s nimi môžete priamo na obecnom úrade alebo na jeho webovej stránke. K danej evidenčnej parcele môžete podať aj žiadosť o výpis a výpis z miestneho plánu - je to však za kolok (30 PLN za výpis do 5 strán a 20 PLN za každú stranu A4 výpisu. ). Ak sa ukáže, že takýto plán sa na danú oblasť nevzťahuje, úrad oznámi dotknutej osobe, že výpis a osnovu vydať nemôže. V tomto prípade môžete požiadať o vrátenie kolkov.

alebo požiadajte o podmienky územného rozvoja

Ak obec neprijala územný plán územia, o ktoré máme záujem (alebo momentálne nie je platný), mali by sme požiadať o rozhodnutie o stavebných podmienkach. A to ešte pred kúpou pozemku. Bez toho nebudeme mať istotu, či je možné na pozemku postaviť dom – aj keď sú v blízkosti ďalšie rodinné domy. Navyše v tejto situácii bude potrebné rozhodnutie o podmienkach zástavby priložiť k žiadosti o stavebné povolenie alebo ohláseniu stavby rodinného domu.

V rozhodnutí o podmienkach zástavby obec určí pre daný pozemok - na základe urbanistického rozboru okolia - stavebnú čiaru, maximálnu zastavanú plochu, šírku priečelia a výšku. budovy a geometrie strechy.

Dôležité je, že o toto rozhodnutie môže požiadať ktokoľvek - vlastník aj potenciálny kupec pozemku. Taktiež je možné previesť už vydané rozhodnutie na inú osobu (napr. z vlastníka pozemku na jeho kupujúceho). Treba však pripomenúť, že podmienky rozvoja sa vzťahujú na investíciu popísanú v žiadosti o ich vydanie. Ak sú naše plány iné (dom má byť vyšší, s inou strechou a pod.), musíme požiadať o novú „wuzetku“. Ak plánujeme postaviť len obytný dom, rozhodnutie bude bezplatné (inak zaplatíme 107 PLN).

Získanie územného rozhodnutia bude potrebné aj vtedy, ak chceme kúpiť pozemok so stavbou a máme v úmysle ho rozširovať alebo meniť jeho využitie (aspoň jeho časť) alebo na ňom vykonávať iné práce, ktoré vyžadujú stavebné povolenie.

Žiadosť o stanovenie podmienok na zastavanie pozemku sa podáva na mestskom alebo obecnom úrade príslušnom pre umiestnenie investície. Ak sa pozemok nachádza v dvoch obciach, žiadosť treba podať obci, kde sa nachádza väčšia časť pozemku.

Stavebné pozemky mimo mesta, ale na sídlisku

V blízkosti veľkých aglomerácií vznikajú na poľnohospodárskej pôde rodinné sídliská. Veľa ľudí hľadá priestor a dych, preto sa chcú odsťahovať z mesta, no nie príliš ďaleko. Dostatočne blízko na to, aby ste sa vždy ľahko dostali do mesta (možno aj každý deň, pretože ich pôsobisko je stále tam). Tento trend naznačujú prognózy Ústredného štatistického úradu. Zároveň sa už nehľadajú pozemky pre veľké, generačné domy. Pozemky preto nemusia byť veľké. Aktuálne sú najpredávanejšie pozemky 1000-1500 m2

NEPREHLIADNITE:

Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: ako vyplniť formulár IN-1>

Výskum spoločnosti Kantar TNS Polska ukazuje, že 80 % opýtaných by si za miesto na stavbu vysnívaného domu vybralo okraj mesta alebo vidiek. Len jeden z desiatich respondentov by chcel bývať mimo mestských centier, mimo hlavných ciest, v lese (častejšie ide o starších ľudí ako o tých, ktorí sú stále profesionálne aktívni). 45 % opýtaných chce bývať na okraji mesta a len 6 % chce bývať ďaleko od mesta. A najviac, pretože 35% opýtaných by si vybralo dom s rozlohou 100-120 m2

Aký pozemok kúpiť - výhody dobrého stavebného pozemku

  • Veľkosť stavebného pozemku

Veľkosť kupovaného stavebného pozemku závisí najmä od našich finančných možností. Je však na zváženie, aký povrch bude pre nás optimálny. Závisí to od polohy pozemku a jeho tvaru ako aj od plánovanej veľkosti domu (stavebná plocha, ktorá je pri jednopodlažných domoch oveľa väčšia).Ak sa na ňom má postaviť rodinný dom s garážou, nemal by mať menej ako 600 m2(inak nebude priestor na záhradu). Menšie pozemky sú vhodné len pre radové a dvojdomy (v meste môžu mať len 300 m2). Avšak v prímestských oblastiach, kde je zástavba voľnejšie, bude lepší väčší pozemok - cca 1000 m2

  • Tvar stavebného pozemku

Tvar stavebného pozemku by mal byť pokiaľ možno pravidelný – štvorcový alebo obdĺžnikový – a proporcionálny. Týka sa to najmä malých pozemkov, pretože plocha so zárezom alebo klinom sa nedá zapracovať inak ako na zeleň. Dôležitý je aj terén. Dom by nemal byť umiestnený v priehlbine v zemi, pretože dažďová voda bude stekať jej smerom. Mierny sklon povrchu pozemku nepôsobí rušivo, najmä ak je orientovaný na juh. Výstavba vo svahu bude komplikovaná, a teda aj drahá, najmä keď je zem nestabilná a hrozí zosuv pôdy.

  • Stavebný pozemok - orientácia na svetové strany

Najlepšie je, ak má pozemok prístup (cestu) zo severu alebo východu, pretože vtedy sa dá jeho najslnečnejšia časť využiť na záhradu. Jednoduchšie je naň vybrať aj hotový projekt, aby okná obývačky a terasy smerovali na juh alebo juhozápad. V prípade pozemkov s prístupom z juhu a západu je lepšie voliť tie s väčšou rozlohou, čo uľahčí plánovanie oddychových zón mimo ulice.

  • Pozemné podmienky na stavebnom pozemku

Je potrebné sa vyhnúť organickým pôdam (rašelina, bahno) a starým skládkam. Na stavbu domu sú najlepšie piesočnaté pôdy. Typ pôdy je ťažké posúdiť sami. Náznakom môže byť vegetácia na pozemku - napríklad borovice ochotne rastú na piesčitom substráte s hlbokou hladinou podzemnej vody a jelše a vŕby s vysokou hladinou vody.Najlepšie je však objednať si geotechnickú štúdiu zeminy, ktorá sa bude hodiť neskôr pri návrhu základov.

  • Získajte prístup k pozemku

Stavebný pozemok musí byť prístupný z verejnej komunikácie - buď priamo alebo cez súkromnú prístupovú cestu alebo vecné bremeno zriadené na inej nehnuteľnosti. V opačnom prípade nezískame stavebné podmienky ani stavebné povolenia. Ak pozemok susedí s verejnou komunikáciou, miesto zjazdu je potrebné dohodnúť so správcom komunikácie. Je dôležité, aby to bola spevnená cesta, ktorá vám umožní dostať sa k domu aj počas topenia snehu alebo sneženia.

  • Zariadenie stavebného pozemku

Prístup k elektrickej sieti je najdôležitejšia vec. Ak na pozemku nie je vodovod a kanalizácia, môžete použiť studňu a septik alebo domácu čističku odpadových vôd, ak to povoľujú miestne predpisy.Pred kúpou pozemku by sme si mali u miestnych sieťových spoločností overiť možnosť pripojenia na jednotlivé siete.

  • Susedský stavebný pozemok

Nejde len o nedostatok zaťažujúcich objektov, ako sú cesty s hustou premávkou a obchody či servisné dielne, ale aj o rozvoj susedných nehnuteľností.

Oplatí sa pozrieť, či ich majitelia dbajú o poriadok a nechovajú psíkov vonku. Tiež by bolo dobré vedieť, čím vykurujú domy. Ak používame uhlie, nevyhneme sa smogu.

Aké doklady je potrebné požadovať od predajcu stavebného pozemku

Majiteľ predávaného pozemku by nám mal ukázať doklad o jeho kúpe (n. notárska zápisnica o kúpe alebo darovaní, rozhodnutie súdu o nadobudnutí dedičstva) a kópiu pozemkového a hypotekárneho registra. Môže nám poskytnúť aj jeho plné číslo a my si ho potom sami skontrolujeme v online vyhľadávači kníh (https://ekw.ms.gov.pl), či je skutočne jeho vlastníkom, či nie je zaťažený hypotékou alebo vecným bremenom a či sú tam zmienky o podaných žiadostiach.

Predbežná kúpna zmluva na pozemok: kedy a prečo treba>

Ďalším dôležitým dokumentom je výpis z katastra nehnuteľností. Dozvieme sa z nej okrem iného, aká je rozloha pozemku a ako prebiehajú jeho hranice. Predajca by nám mal ukázať aj hraničné značky umiestnené autorizovaným geodetom a ak také nie sú - objednať obnovu hraníc pozemku (aby nedošlo k prípadnému sporu so susedmi).

Čo znamenajú symboly v územnom pláne av katastri nehnuteľností?>

Ak vlastník alebo potenciálny kupujúci pozemku už predtým požiadal o stavebné povolenie, vyžiadajte si kópiu tohto rozhodnutia. Aj keď uvažujeme o ďalšej investícii, zistíme, či je pozemok v stave stavby.

Kategórie:

Stavebníctvo