Ak ste sa rozhodli zveriť stavbu domu náhradnému investorovi, musíte s ním podpísať zmluvu. Existujú dva typy zmlúv o zastupovaní investícií – zverenec a splnomocnenec. Vysvetľujeme rozdiel medzi nimi.

Kto môže byť náhradným investorom? Aké sú práva a povinnosti náhradného investora? Za čo je zodpovedný náhradný investor? Čo mu treba zaplatiť?

Obsah

  1. Rozsah zmluvy o investičnom zastúpení
  2. Čo je dohoda o výmene investície?
  3. Dva typy zmlúv o zastupovaní investícií
  4. Investičná proxy zmluva typu dôvery
  5. Zmluva o investičnom zastúpení typu zástupcu
  6. Dohoda o náhrade investície v širokom rozsahu
  7. Zmluva o zámene investície s výberom generálneho dodávateľa vo výberovom konaní
  8. Dvojstupňová dohoda o výmene investície (v systéme výberového konania alebo mimo výberového konania)
  9. Ukončenie zmluvy o investičnom zastúpení
  10. Ako prebieha financovanie investície náhradným investorom
  11. POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

Rozsah zmluvy o investičnom zastúpení

Občiansky zákonník (ďalej len Občiansky zákonník) neupravuje problematiku zmlúv o náhrade investícií. Neexistujú ani vzory takýchto zmlúv alebo všeobecné obchodné podmienky na ich uzatváranie. Takéto zmluvy sa klasifikujú ako mandátne zmluvy alebo zmluvy o poskytovaní služieb, na ktoré sa primerane vzťahujú ustanovenia o mandáte (čl.750 Občianskeho zákonníka) alebo za nepriameho zástupcu sa považuje náhradný investor (napr. komisionár, § 765 Občianskeho zákonníka).

Dôležité! Investičné zastupovanie sa zvyčajne vykonáva na základe zmlúv známych ako zmluvy o zastupovaní investícií alebo zverenecké listiny na realizáciu investícií.

Proxy investormi môžu byť fyzické aj právnické osoby a dokonca aj organizačné zložky bez právnej subjektivity, ktoré sa profesionálne venujú výkonu činností spadajúcich do rozsahu investičného zastupovania. Investičné zastupovanie v praxi spravidla vykonávajú projekčné kancelárie a zložky s právnou subjektivitou: architekti, inšpektori investorského dozoru a rôzne typy podnikateľov so špecializáciou na činnosti spočívajúce v nahrádzaní priameho investora pri uzatváraní zmlúv s architektmi a stavebnými firmami, organizovanie stavebného konania, organizovanie stavebného konania, zastupovanie investorov, realizácia stavebného dozoru. vedenie výstavby, kolaudácia a spustenie dokončenej stavby ako aj dozor investora.

Dôležité! Zmluva o investičnej zámene nie je zmluvou o vykonaní stavebného objektu v nej špecifikovaného, ale zmluvou o vykonaní všetkých tých činností, ktoré má na základe ustanovení stavebného zákona vykonať sám investor - objednávateľ pri realizácii konkrétnej investičnej úlohy.

Ak v dôsledku nesplnenia týchto povinností nebudú dodržané lehoty na plnenie plnenia uvedené v zmluve o zverení, náhradný investor je povinný uhradiť zmluvnú náhradu škody z omeškania, ibaže dôjde k omeškaniu vykonanie alebo neuskutočnenie tohto predstavenia bolo dôsledkom okolností, na ktoré povstanie nemal vplyv a nemohol im zabrániť.

Dodatočné náklady na stavebné a montážne práce vzniknuté pri realizácii investície z dôvodov na strane zhotoviteľa nie sú investorovi účtované, a to ani v prípade, že náhradný investor súhlasí s tým, že tieto náklady bude znášať.

Čo je dohoda o výmene investície?

Predpokladá sa, že náhradnou investičnou zmluvou sa náhradný investor zaväzuje priamemu investorovi vykonať právne úkony alebo služby, ktoré nie sú predmetom zmluvy o konkrétnom diele alebo inej typickej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, pri príprave a organizácii procesnej investície, zabezpečení jej riadneho priebehu a vykonaní vysporiadania investície.

Zmluva o náhrade investícií je teda zmluvou o poskytovaní služieb, klasifikovanou ako zmluva o náležitej starostlivosti. Predmetom tejto zmluvy je vykonávanie právnych úkonov alebo výkon služieb nevyhnutných pre riadnu realizáciu stavebného objektu (stavebných prác) vo všetkých štádiách stavebného konania a vysporiadanie dokončenej investičnej akcie. Zmluvou o investičnom zastúpení sa projektový manažér zaväzuje konať svedomito a svoj záväzok by mal plniť tak, aby bol zabezpečený dosiahnutie cieľa, ktorým je realizácia stavebného objektu (stavebných prác).

Počas plnenia svojej povinnosti môže stavebný dozor uzatvoriť sériu zmlúv s konečným cieľom dosiahnuť výsledok hotového diela (diela).

Dôležité! Predmetom záväzku náhradného investora nie je konečný efekt v podobe konkrétnej stavby alebo stavebných prác, ale povinnosť vykonať právne úkony (uzatvoriť zmluvy) alebo poskytnúť služby, ktoré v konečnom dôsledku zabezpečia realizáciu danej konkrétnej úlohy alebo investičného zámeru. .

Dva typy zmlúv o zastupovaní investícií

V praxi sa stretávame s dvomi typmi zmlúv o výmene investícií. Prvá sa nazýva zmluva zvereneckého typu, druhá sa nazýva plná moc alebo zmluva o zastúpení.

Je na priamom investorovi, aký konkrétny typ zmluvy si vyberie. Ak si zmluvné strany nezvolia formu takejto dohody, potom v zmysle čl. 734 § 2 v spojení svtip. 740 Občianskeho zákonníka sa predpokladá, že náhradný investor môže konať tak v mene priameho investora, ako aj vo svojom mene.

Výber si treba premyslieť, a ak sa rozhodneme pre zverenecký akt, treba ho dôkladne pripraviť, pretože sa vyznačuje vysokou mierou nezávislosti náhradného investora. Môže však obsahovať ustanovenia vyžadujúce získanie súhlasu priameho investora, napríklad na uzatváranie zmlúv špecifického obsahu alebo na výber protistrany.

Je v záujme oboch zmluvných strán jasne definovať právnu štruktúru zmluvy a podrobne stanoviť svoje práva a povinnosti. Vyhnete sa tak možným sporom.

Dôležité! Je v záujme oboch strán zmluvy o investičnom zastúpení jasne definovať právnu štruktúru tejto zmluvy a podrobne definovať práva a povinnosti strán.

Investičná proxy zmluva typu dôvery

Zmluva o substitúcii zverenej investície znamená, že náhradný investor koná vo svojom mene, ale v mene priameho investora, ktorý dáva príkaz.Náhradný investor priamo uzatvára všetky zmluvy potrebné na realizáciu stavebného konania, t.j. zmluvy s dodávateľmi prác, projekčných prác, dodávateľmi strojov a zariadení a pod. Priamy investor nie je účastníkom týchto zmluvných vzťahov. Preto je to náhradný investor, kto uplatňuje akékoľvek nároky vyplývajúce zo záruky, záruky alebo nesprávneho plnenia týchto zmlúv. Tiež platí všetky platby dodávateľom.

Zmluva o povahe dôvery:

  • splnomocnený investor koná v mene hlavného priameho investora, ale vo svojom vlastnom mene;
  • projektový manažér uzatvára zmluvy potrebné na realizáciu procesu výstavby (je zmluvnou stranou týchto zmlúv);
  • priamy investor je viazaný dohodou iba s náhradným investorom a platby vykonáva len jemu (prevádza prostriedky na realizáciu investície alebo právo s nimi disponovať);
  • platby dodávateľom vykonáva náhradný investor (hoci v praxi sa uzatvárajú aj dohody o úhrade faktúr vystavených náhradnému investorovi priamo priamym investorom);
  • priamy investor neručí dodávateľom za včasné platby. Taktiež nezodpovedá priamo dodávateľom za včasné plnenie ostatných služieb, ako je poskytnutie projektovej dokumentácie, vyhotovenie prebierok, dodávky investora a pod.;
  • náhradný investor uplatňuje nároky vyplývajúce zo záruk, garancií, nesprávneho plnenia záväzkov a pod.;
  • náhradný investor prevádza práva vyplývajúce z uzatvorených zmlúv na priameho investora, aby si v budúcnosti mohol uplatniť nároky na náhradu škody, najmä v rámci záruky za vady.

V praxi sa však čoraz častejšie uzatvárajú zmluvy, na základe ktorých faktúry vystavené dodávateľmi náhradnému investorovi hradí priamo priamy investor. Dôvodom je zvyčajne nedôvera dodávateľov v solventnosť náhradných investorov, ako aj túžba skrátiť čas cash flow.Takéto platby sa uskutočňujú formou prevodu. Náhradný investor súhlasí alebo dáva pokyn, aby časť pohľadávok, ktoré má voči priamemu investorovi, bola vyplatená ním určeným osobám a jeho odmena sa primerane zníži.

Dôležité! Pri zmluvách zvereneckého typu je priamy investor zaviazaný iba náhradnému investorovi - platí mu platby a neručí dodávateľom za nezaplatenie alebo omeškanie s platbou.

Priamy investor neručí priamo zhotoviteľom za včasné plnenie služieb potrebných na včasné vykonanie prác, napr. investorské dodávky. Okrem toho priamy investor uplatňuje nároky na náhradu škody iba voči náhradnému investorovi.

Prejednávaná forma zmluvy sa vyznačuje vysokou nezávislosťou náhradného investora, preto by si ju mal priamy investor pred jej použitím dôkladne premyslieť a zabezpečiť, aby bola zmluva správne zostavená.Do zmluvných podmienok sa oplatí zahrnúť doložky obmedzujúce zmluvnú slobodu náhradného investora, napríklad ustanovenia vyžadujúce súhlas priameho investora na uzavretie zmluvy s konkrétnym obsahom, zavádzanie určitých ustanovení do zmlúv uzatvorených náhradným investorom priamym investorom a výber dodávateľa spomedzi záujemcov predstavených náhradným investorom

Dôležité! Ak priamy investor vôbec nie je zmluvnou stranou zmlúv s dodávateľmi, dodávateľmi atď., stavebný dozor je povinný previesť všetky výhody alebo práva z týchto zmlúv na priameho investora.

Priamy investor môže v zásade požadovať náhradu škody voči náhradnému investorovi. Aby však bolo možné uplatniť nároky voči protistranám náhradného investora, je potrebné, aby náhradný investor postúpil (formou prevodu - § 509 Občianskeho zákonníka) pohľadávky a práva vyplývajúce zo strany náhradného investora priamemu investorovi. z týchto zmlúv prevodom.

Zmluva o investičnom zastúpení typu zástupcu

V zmluve o náhrade investície reprezentatívneho typu koná náhradný investor v mene a na účet priameho investora. Náhradný investor sa tak stáva splnomocnencom (§ 96 a nasl. Občianskeho zákonníka) priameho investora. Náhradný investor v mene priameho investora nadväzuje právne vzťahy s inými subjektmi (dodávateľmi) tak, že priamy investor je účastníkom týchto vzťahov. Právne účinky činností vykonávaných náhradným investorom sa teda realizujú v právnej sfére priameho investora. To znamená, že všetky zmluvy uzatvorené stavebným dozorom v skutočnosti uzatvára priamy investor.

V zmluvnom variante pre investičné zastúpenie reprezentatívneho typu - priamy investor:

  • získava práva a povinnosti,
  • preberá možné nároky od svojich (a nie náhradného investora – ako v prípade trustu) dodávateľov,
  • priamo platí dodávateľom,
  • je priamo zodpovedný dodávateľom za včasné platby za poskytnuté služby.

Na druhej strane dodávatelia v zmluvnom variante investičného zastúpenia reprezentatívneho typu zodpovedajú za riadne vykonanie služieb (napr. stavebné práce) priamo priamemu investorovi. Na účinné uzatvorenie zmluvy nie je potrebné samostatné splnomocnenie. V zmysle čl. 734 § 2 Občianskeho zákonníka, ak zmluva nemá osobitné ustanovenia, súčasťou poverenia je oprávnenie na právny úkon v mene mandanta. Osoba, ktorá dáva príkaz, t. j. priamy investor, je potom zároveň príkazcom a osoba prijímajúca príkaz, t. j. náhradný investor, je splnomocnenec. Náhradný investor je teda nielen oprávnený, ale aj povinný konať v mene priameho investora. V takomto prípade sa na vzťahy medzi priamym investorom a náhradným investorom vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o zastupovaní.

Zmluva o investičnom zastúpení reprezentatívneho typu môže mať v závislosti od rozsahu práv a povinností stavebného dozoru a priameho investora nasledujúcu formu:

  • široká škála zmlúv o náhrade investícií, zmluvy o náhrade investícií zabezpečujúce výber generálneho dodávateľa výberovým konaním,
  • zmluvy o náhrade investícií realizované v dvoch etapách (so systémom výberového konania alebo bez neho).

Dohoda o náhrade investície v širokom rozsahu

V tomto variante zmluvy sa priamy investor zaväzuje zabezpečiť finančné prostriedky potrebné na riadne a včasné splnenie investičnej úlohy. Ak tak neurobí, náhradný investor bude mať právo zmeniť stanovený termín dokončenia investičnej úlohy. Môže si tiež vyhradiť právo zmeniť tento dátum za iných okolností, ktoré sú mimo jeho kontroly a závisia od priameho investora.

Dôležité! V zmluve o substitučnej investičnej zmluve náhradný investor koná vo veľkej miere v mene a na účet priameho investora.

Projektový manažér uzatvára zmluvy a preberá záväzky voči všetkým účastníkom stavebného procesu z takých dôvodov a v takých medziach, ktoré sú potrebné pre riadnu prípravu úlohy na realizáciu a jej realizáciu. Zodpovedá priamemu investorovi za spôsobenie škody ako bežný dôsledok nesprávneho výkonu činností, na ktoré sa vzťahuje zmluva, posúdené v rámci limitov stanovených pre zmluvy o povinnej starostlivosti. Nezodpovedá však za neplnenie alebo nesprávne plnenie povinností projektantov, zhotoviteľov alebo poskytovateľov služieb, pokiaľ nejde o dôsledok konania alebo opomenutia projektového manažéra. Náhrada škody pokrýva len straty, ktoré utrpela poškodená strana.

Vo variante zmluvy o zámene investície budú povinnosti náhradného investora vo veľkej miere tieto:

  1. získanie rozhodnutia o územnom plánovaní a podmienkach rozvoja;
  2. Objednávka prác na uzatvorenie zmlúv na vykonávanie geologických, geodetických a geodetických prác;
  3. získanie potrebných údajov a materiálov na navrhnutie úlohy;
  4. objednanie projektu stavby a uzatvorenie zmluvy na jeho realizáciu so špecializovaným subjektom;
  5. príprava pozemkovej a právnej dokumentácie, ktorá je potrebná pre investora na získanie pozemku pre investičné úlohy;
  6. nahlásenie námietok voči projektu zo strany dodávateľa alebo investora projektantovi a príslušné vysvetlenia s ním;
  7. získanie stavebného povolenia;
  8. predloženie objednávky na stavebné práce v rámci verejnej súťaže (ponuka a rokovanie) a uzatváranie zmlúv na ich realizáciu;
  9. odovzdanie staveniska dodávateľom;
  10. zabezpečenie dodávky strojov a technologických zariadení v rozsahu, ktorý bude vyplývať zo zmluvy uzatvorenej so zhotoviteľom v časti týkajúcej sa dodávok investora a v termínoch dohodnutých medzi investorom, náhradným investorom a zhotoviteľom;
  11. vykonávanie funkcií dohľadu nad investormi v súlade s platnými predpismi upravujúcimi túto problematiku;
  12. príprava a poskytnutie potrebných podkladov investorovi na začatie financovania investície;
  13. vykonanie konečného prevzatia investície alebo jej príslušnej časti uvedenej v zmluve s dodávateľom a konečné prevzatie. V rámci týchto činností sa projektový manažér zaväzuje: potvrdiť pripravenosť na prijatie; vykonať čiastočné prevzatie (najmä práce, ktoré sú zakryté alebo miznúce) a konečné prevzatie od dodávateľa); poskytovanie správ o prevzatí investorovi a dokumentácie skutočného vyhotovenia; vykonať konečné prevzatie po uplynutí záručnej doby stanovenej v zmluvách s dodávateľmi;
  14. získanie povolenia na bývanie;
  15. odovzdanie predmetu prevzatia (investície) investorovi alebo ním určenému užívateľovi;
  16. kontrola podrobných kalkulácií alebo odhadov skutočných nákladov predložených dodávateľom (dodávateľmi) prác;
  17. kontrola faktúr dodávateľa a dokumentov priložených k zúčtovaniu prác (investícií);
  18. konečné vyrovnanie po investícii;
  19. poskytovanie geodetických služieb patriacich investorovi v súlade s platnými predpismi alebo dohodami a zabezpečenie porealizačnej geodetickej inventarizácie;
  20. vyšetrovanie a vymáhanie splatných škôd alebo zmluvných pokút od projektanta, dodávateľov a dodávateľov za nesprávne alebo predčasné plnenie zmluvných záväzkov;
  21. poskytovanie zmlúv uzatvorených na verejné obstarávanie so zábezpekou za riadne plnenie týchto zmlúv a určenie rozdelenia tejto zábezpeky a podmienok uvoľnenia.

Povinnosti priameho investora zase zahŕňajú:

  1. zabezpečenie finančných prostriedkov potrebných na riadne a včasné uskutočnenie stavby (stavebné práce);
  2. poskytnutie finančných prostriedkov na pokrytie nákladov na prípravu investície na realizáciu a nákladov na dodávku strojov a zariadení v prípadoch vyžadujúcich výrazný predstih pri zadávaní zákaziek;
  3. platba faktúr skontrolovaných a schválených vedúcim stavby v termínoch uvedených v zmluve s dodávateľom;
  4. účasť na vecných rokovaniach s projektantom (zhotoviteľom) a účasť na rokovaní o cene vo vzťahu k zmluvám s nimi uzatvoreným alebo - v prípade zmlúv - účasť na verejnom obstarávaní na realizáciu investičnej úlohy (funguje);
  5. spolupráca s projektantom a projektantom pri vypracovaní projektu stavby;
  6. poskytnúť projektovému manažérovi potrebné údaje a dokumenty potrebné na to, aby projektový manažér a dodávatelia mohli efektívne vykonávať svoje povinnosti;
  7. účasť v komisiách ohľadom postupu stavby alebo stavebných prác v prípade odstúpenia od zmlúv o realizácii tohto projektu alebo o vykonaní prác;
  8. vyrovnanie záväzkov vyplývajúcich z nákupu strojov a zariadení;
  9. zabezpečenie náhradných bytov v súvislosti s demoláciou budov, na ktoré sa vzťahuje realizačný plán, v termínoch dohodnutých s projektovým manažérom;
  10. vyplatenie odmeny za vystupovanie ako náhradný investor;
  11. poskytovanie finančných prostriedkov na práce potrebné pre riadnu realizáciu stavebných prác (investícií);
  12. pokrytie nákladov: súdneho konania, ktorého primárnym účelom bolo hájiť záujmy investora a začatie konania bolo dohodnuté s investorom; prípadné zmeny alebo aktualizácie projektu, odôvodnené platnými predpismi alebo dohodnuté s investorom; ďalšie nevyhnutné náklady dohodnuté s investorom písomne pred rozhodnutím o ich vynaložení.

Priamy investor má právo získať od vedúceho stavby informácie a údaje o postupe prípravných prác projektu a stavebných prác. Ak v tejto veci predloží akékoľvek pripomienky alebo výhrady, stavebný dozor bude povinný bezodkladne informovať priameho investora o zaujatom stanovisku alebo o vykonaných opatreniach.

Za vykonávanie investičného zastupovania má náhradný investor nárok na odmenu v stanovenej výške. Zvyčajne ide o dohodnuté percento z približnej hodnoty investičnej úlohy. Takáto odmena sa môže zvýšiť o dohodnuté percento, ak sa zmluvná hodnota stavebných prác zachová na úrovni stanovenej v zmluvách o vykonaní stavebných prác a zmluvnom termíne splnenia investičnej úlohy. Projektový dozor má zvyčajne nárok aj na dohodnuté percento výhod, ktoré priamy investor získa zo zmeny spôsobu vykonávania prác iniciovanej projektovým manažérom.

Odmena pre vedúceho stavby môže mať formu:

  • výplaty do 7 dní od uzatvorenia zmluvy so súčasnou zálohovou platbou 10% z odmeny;
  • platby po začatí plnenia zmluvy s vyplatením dohodnutej odmeny za činnosť náhradného investora každý mesiac do 10. dňa po skončení zúčtovacieho mesiaca;
  • konečnej faktúry vystavenej na základe kolaudačnej správy po prevzatí a vysporiadaní investície do 30 dní odo dňa doručenia faktúry;
  • platby za náhradu investícií v oblasti záruk a záruk - po uplynutí ich platnosti.

V prípade prerušenia procesu výstavby z dôvodov, ktoré nemôže ovplyvniť stavebný dozor alebo z dôvodov, ktoré možno pripísať vedúcemu projektu, má priamy projektový manažér nárok na plnú odmenu za začatú etapu alebo časť stavby. Tvorba.

Ak si priamy investor nesplní povinnosť poskytnúť prostriedky na investičné financovanie, náhradný investor bude mať právo (výberu):

  • pozastaviť stavebné práce s požiadavkou priameho investora zaplatiť odmenu za stavebné práce vykonané do dňa pozastavenia investície;
  • odstúpiť od zmluvy z dôvodov na strane priameho investora po uplynutí jedného mesiaca od dátumu žiadosti o zaplatenie odmeny zhotoviteľa. V tomto prípade môže byť od priameho investora požadovaná aj zmluvná pokuta vo výške dohodnutého percenta z celkových investičných nákladov. Ak dohodnuté zmluvné pokuty za odstúpenie od zmluvy nepokryjú škodu, ktorú náhradný investor utrpel, môže si uplatniť doplatok do výšky skutočne utrpenej škody, samozrejme za predpokladu, že zmluva obsahuje príslušné ustanovenie.

V prípade omeškania jednej zo zmluvných strán s plnením svojich zmluvných povinností, má druhá zmluvná strana právo požadovať zmluvné pokuty vo výške dohodnutého percenta odplaty za každý deň omeškania. Zmluvné strany si môžu v zmluve dohodnúť aj právo požadovať dodatočné odškodnenie až do výšky skutočne utrpenej škody.

Zmluva o zámene investície s výberom generálneho dodávateľa vo výberovom konaní

V tomto variante zmluvy vykonáva náhradný investor v mene a na účet príkazcu (priamy investor) činnosti nahradzujúce investície. Zmluvné strany takejto dohody môžu špecifikovať postup výberu dodávateľov geodetických, geologických a projektových prác za predpokladu, že generálny dodávateľ bude vybraný vo výberovom konaní.

Dôležité! Zmluvou o náhrade investície s výberom generálneho dodávateľa vo výberovom konaní uzatvára náhradný investor zmluvy a vznikajú mu záväzky voči všetkým účastníkom stavebného konania v rozsahu, v akom je to potrebné na riadnu prípravu realizácie investičnej úlohy. a na plnenie tejto úlohy.

Projektový manažér je povinný podniknúť kroky na ochranu práce a záujmov príkazcu. Zodpovedá za dodržiavanie náležitej starostlivosti v medziach stanovených Občianskym zákonníkom pre zodpovednosť zhotoviteľa. Nezodpovedá však za škody, ktoré príkazca utrpí, spôsobené neplnením alebo nesprávnym plnením povinností subjektmi vykonávajúcimi prípravné práce a práce súvisiace s realizáciou investičnej úlohy, najmä: projektantmi, zhotoviteľmi a subdodávateľmi prác a dodávatelia.

Náhradný investor môže byť priamym investorom oprávnený poveriť výkonom príslušných činností iný subjekt. Mala by o tom informovať priameho investora. Potom zodpovedá len za nedostatok náležitej starostlivosti pri výbere tejto jednotky (článok 738 Občianskeho zákonníka). V prípade absencie takéhoto povolenia alebo chýbajúceho oznámenia je však náhradný investor zodpovedný za prevádzku subjektu, ktorému zveril vykonávanie určitých činností, ako za svoju vlastnú prevádzku.Okrem toho náhradný investor zodpovedá za náhodnú stratu alebo poškodenie predmetu zmluvy pri jej plnení, pokiaľ nepreukáže, že k náhodnej strate alebo poškodeniu by došlo aj vtedy, ak by sám vykonával činnosti nahrádzania investícií (§ 739 obč. Kód).

Dvojstupňová dohoda o výmene investície (v systéme výberového konania alebo mimo výberového konania)

Náhradný investor v tomto variante zmluvy akceptuje rozsah prác súvisiacich s funkciou vykonávania investičného zastupovania na stavenisku dohodnutý v rámci výberového konania alebo bez uskutočnenia výberového konania.

Zmluva sa realizuje v dvoch etapách:

  • Ja - podieľam sa na príprave investície na realizáciu;
  • II - týkajúce sa doby realizácie stavebných a montážnych prác a ich celkového finančného vysporiadania.

Zmluva sa uzatvára vo výberovom konaní na základe ustanovení zákona o verejnom obstarávaní. Verejné zákazky sa zadávajú v tomto režime:

  • verejná súťaž,
  • limitovaná ponuka,
  • rokovanie s oznámením,
  • súťažný dialóg,
  • vyjednávanie bez oznámenia,
  • certifikáty voľnej ruky,
  • elektronické prihadzovanie.

Tieto zmluvné možnosti sú v podstate založené na štruktúre agentúry. Náhradný investor koná v mene av mene priameho investora. Substitúcia investícií môže zahŕňať aj činnosti dohľadu nad investormi.

Za zmienku stojí, že dohoda o náhrade investície môže byť uzavretá v ktorejkoľvek fáze investičného procesu. V praxi sa často stáva, že takéto zmluvy sa uzatvárajú až po vypracovaní projektovej dokumentácie alebo až po získaní stavebného povolenia.

V niektorých zmluvách o náhrade investícií je náhradný investor povinný vypracovať projekt a dokonca vyhľadať nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky priameho investora a zorganizovať a zrealizovať celý investičný proces (vrátane získania všetkých potrebných povolenia a uzatváranie potrebných dohôd).Preto je možné vytvoriť taký vzor zmluvy o náhrade investície, v ktorom sa úloha priameho investora obmedzí len na definovanie zámerov a požiadaviek (napr. úžitkový program, technické a ekonomické predpoklady) a uzatvorenie zmluvy s náhradným investor.

Ukončenie zmluvy o investičnom zastúpení

Každá zo strán zmluvy o investičnom zastúpení ju môže kedykoľvek vypovedať (článok 746 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka). Ukončenie zmluvy má účinok ex nunc, čo znamená, že všetky činnosti vykonané do dňa ukončenia zmluvy zostávajú v platnosti. Po predložení výpovede druhej strane zmluva zaniká.

Podľa čl. 746 § 3 Občianskeho zákonníka sa priamy investor ani náhradný investor nemôžu zo závažných dôvodov vopred vzdať odstúpenia od zmluvy o náhrade investície.

Dôležitými dôvodmi na strane stavebného dozoru, ktoré oprávňujú priameho investora odstúpiť od zmluvy, sú závažné porušenia povinností vyplývajúcich zo zmluvy (napr.dlhodobá prestávka vo výkone činnosti investičného zastupovania). Za „dôležitý dôvod“ možno považovať aj vonkajšie dôvody ovplyvňujúce kvalitu poskytovaných služieb. Môže to byť napríklad vyhlásenie konkurzu na náhradného investora alebo jeho uvedenie do likvidácie. Pre zmluvné strany bude najlepšie, ak si v zmluve uvedú dôvody výpovede.

Ak zmluva poskytuje možnosť výpovede bez „dobrého dôvodu“, oplatí sa v zmluve zaviesť primeranú lehotu na takúto výpoveď. Vďaka tomu bude zabezpečená kontinuita investičného procesu, čo je vzhľadom na finančný harmonogram mimoriadne dôležité.

Ak zmluvu vypovedal priamy investor, mal by:

  1. preplatí náhradnému investorovi náklady vynaložené na riadne plnenie zmluvy;
  2. zaplatiť náhradnému investorovi časť odmeny za doteraz vykonané činnosti;
  3. napraviť škodu, ktorú náhradný investor utrpel v dôsledku ukončenia zmluvy (ak bola zmluva ukončená bez platného dôvodu).

V prípade, že náhradný investor vypovedal zmluvu o investičnom zastupovaní a k výpovedi nedošlo z „dobrého dôvodu“, náhradný investor zodpovedá za škodu spôsobenú ukončením zmluvy.

Ako prebieha financovanie investície náhradným investorom

Pri náhrade investície je investícia spravidla financovaná z bankového účtu priameho investora, ktorý náhradného investora oprávňuje nakladať s týmto účtom v rámci zmluvnej výšky. Odberateľom faktúr účastníkov investičného procesu je priamy investor. Faktúry účastníkov investičného procesu sa uskutočňujú s peňažnými prostriedkami priameho investora prevedenými na účet náhradného investora. Prevod prostriedkov priamym investorom sa uskutoční na žiadosť náhradného investora vo výške vyplývajúcej z potrieb implementácie.

Po ukončení zmluvy dochádza ku konečnému zúčtovaniu a vráteniu prebytku finančných prostriedkov prevedených náhradnému investorovi na realizáciu úlohy.Za nedostatok financií na realizáciu investície (úroky z omeškania pre dodávateľov, prerušenie stavebných prác a pod.) zodpovedá priamy investor.

Náhradný investor nesmie použiť prostriedky poskytnuté priamym investorom na iný účel, ako je uvedený v zmluve. Náhradný investor je povinný poskytnúť priamemu investorovi výhody, ktoré získal pri plnení zmluvy (§ 740 Občianskeho zákonníka), môže tiež požadovať náhradu nákladov vynaložených na riadne plnenie zmluvy.

Priamy investor je povinný prijať investičnú úlohu a náhradný investor by mu mal poskytnúť všetky potrebné dokumenty.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie používať objekt budovy
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1
  • Ohlásenie prevodu stavby alebo iné ohlásenie stavby
  • Prevod stavebného povolenia

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 - Občiansky zákonník (konsolidované znenie: Zbierka zákonov z roku 2020, položka 1740 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon zo 7. júla 1994 – Stavebný zákon (konsolidované znenie: Vestník zákonov z roku 2020, položka 1333 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon z 11. septembra 2019 o verejnom obstarávaní (konsolidované znenie: Vestník zákonov z roku 2021, položka 1129 v znení neskorších predpisov).

Kategórie:

Prevádzka domu