Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Stavebný zákon obsahuje zásadu rešpektovania oprávnených záujmov tretích osôb, ktorá platí pri výstavbe. Ako ho dodržať, aby ste sa nevystavili poplatkom od susedov a zároveň neobmedzovali svoje práva pri výstavbe?

Princíp rešpektovania oprávnených záujmov tretích osôb je dôležitý v procese žiadosti o stavebné povolenie, pretože jeho porušenie môže viesť k zamietnutiu kolaudácie. Je to jedna zo základných zbraní v boji za svoje práva aj pre ostatných účastníkov konania. Práve na základe toho vlastníci susedných nehnuteľností najčastejšie podávajú odvolania proti rozhodnutiu o udelení stavebného povolenia investorovi.

Ochrana záujmov tretích strán v stavebnom práve

Podľa čl. 5 sek. 1 bod 9 zákona - stavebný zákon stavebná konštrukcia spolu so súvisiacim zariadením stavby sa má s prihliadnutím na predpokladanú dobu užívania navrhovať a stavať spôsobom určeným v predpisoch vrátane technických a stavebných predpisov a v súlade s ust. so zásadami technického poznania, zabezpečujúce okrem iného aj iné rešpektovanie oprávnených záujmov tretích osôb v oblasti vplyvu zariadenia vrátane zabezpečenia prístupu na verejnú komunikáciu.

Napriek tomu, že toto nariadenie má taký dôležitý praktický význam, zákonodarca ho formuloval mimoriadne vágne a nepresne. Predovšetkým nie je objasnený pojem oprávneného záujmu tretích osôb, zostáva len jedna požiadavka na prístup na verejnú komunikáciu. Okrem toho sa v tomto ustanovení hovorí len o štádiu výstavby budovy (fáza projektovania a výstavby), čo môže naznačovať, že povinnosť rešpektovať záujmy tretích osôb máme až v tejto fáze procesu výstavby.To všetko v praxi vyvoláva mnohé pochybnosti o tom, ako by sme mali príslušné ustanovenie chápať a uplatňovať.

Aké záujmy tretích strán sú chránené

Ochrana prístupu na verejnú komunikáciu uvedená v zákone je len príkladná, čo znamená, že pri projektovaní a realizácii stavby budú chránené aj oprávnené záujmy tretích osôb súvisiace s inými okolnosťami. Svedčia o tom početné rozsudky Najvyššieho správneho súdu a Najvyššieho súdu, z ktorých vyplýva, že podľa diskutovanej zásady sú investori povinní počas výstavby nielen zabezpečiť prístup na verejnú komunikáciu tretím osobám, ale sa aj takýmto prípadom vyhýbať. projekčné a stavebné činnosti, ktoré by mohli zasahovať do užívania susedných nehnuteľností tretími stranami.

Ide o tzv. imisie, teda také konania vlastníka nehnuteľnosti na vlastnom pozemku, ktorých účinky sa prejavia na susednom pozemku.Môžu byť nepriame (zvuk, tieň) alebo priame (napr. opustenie nečistôt), hmatateľné (vôňa, zvuk) alebo nehmotné (ovplyvňujúce duševné cítenie suseda, napr. zbieranie výbušnín).

Záujmy tretích strán, ktoré môžu byť potenciálne ovplyvnené v dôsledku projektovania a výstavby stavebnej konštrukcie a súvisiacich stavebných zariadení, a preto sú chránené stavebným zákonom, zahŕňajú:

  • možnosť využitia vody, kanalizácie, elektriny a tepla;
  • prístup ku komunikačným prostriedkom;
  • voľný prístup denného svetla do miestností určených pre ľudí;
  • ochrana proti obťažovaniu hlukom;
  • ochrana pred vibráciami;
  • žiadne elektrické rušenie;
  • ochrana pred žiarením;
  • zabezpečenie čistého vzduchu, vody alebo pôdy;
  • ochrana pred prachom a štipľavým zápachom;
  • ochrana pred zhoršením hygienických podmienok.

Rešpektovať tieto záujmy znamená navrhovať a stavať tak, aby sa nenarušili alebo neobmedzili existujúce podmienky existencie v danej oblasti bez nevyhnutnej potreby.

Keď sú porušované záujmy tretích strán

Záujmy tretích osôb sú porušované len vtedy, keď porušíme špecifické predpisy používané v stavebníctve, t.j. ustanovenia stavebného zákona a jeho vykonávacích predpisov spolu s technickými a stavebnými normami, normami v oblasti pamiatkového a ochrana životného prostredia, zdravie a požiarna ochrana a územné plánovanie a rozvoj.

Správne orgány sú povinné v rámci konania o vydanie stavebného povolenia preveriť, či realizáciou investície nebudú porušené záujmy tretích osôb.Tieto záujmy sú chránené špeciálnou kombináciou správneho práva a občianskeho práva, známeho ako susedské právo. Tieto predpisy sú kľúčové pri rozhodovaní o udelení stavebného povolenia. Podľa nich je úrad povinný skúmať, či daná investícia nebude mať negatívny vplyv na susedné nehnuteľnosti. Spomedzi ustanovení susedského práva sú najdôležitejšie čl. 144-154 a čl. 222 Občianskeho zákonníka o vlastníctve a jeho ochrane. Podľa čl. 144 k.c. vlastník nehnuteľnosti by sa mal zdržať konania, ktoré by zasahovalo do užívania susednej nehnuteľnosti nad rámec priemernej miery vyplývajúcej zo sociálno-ekonomického účelu nehnuteľnosti a miestnych pomerov.

Dôležité je, že „susedný majetok“ znamená nielen pozemok, ktorý fyzicky hraničí s oblasťou, kde sa nachádza zdroj rušenia, ale akýkoľvek iný majetok v oblasti, ktorý bude ovplyvnený.

Aké ochrany majú tretie strany

Poškodený vlastník susednej nehnuteľnosti môže založiť svoje obvinenia na dvoch základoch: čl. 5 sek. 1 bod 9 stavebného zákona a čl. 222 § 2 k.c. v spojení s čl. 144 k.c.

Základným prostriedkom ochrany záujmov vlastníkov nehnuteľností v susedských vzťahoch je tzv. negatívny nárok vyplývajúci z čl. 222 § 2 k.c. Na jeho základe môže od nás poškodený sused požadovať:

  • zastavenie ďalších porušení, t.j. zastavenie tých stavebných prác, ktoré spôsobujú rušenie;
  • uvedenie stavu v súlade so zákonom, t.j. kroky investora smerujúce k odstráneniu negatívnych vplyvov stavby tak, aby ju vlastník susednej nehnuteľnosti mohol nerušene užívať (napríklad uvedenie do stavu zodpovedajúceho ustanovenia územného rozhodnutia).

Pozor! Obnovenie právneho stavu sa nerovná obnoveniu predchádzajúceho stavu, ktorý existoval pred porušením. Môže ísť o iný stav, pokiaľ je to v súlade so zákonom, a teda neporušuje kogentné ustanovenia upravujúce užívanie nehnuteľnosti. V určitých situáciách je však pre obnovenie úplne nerušenej kontroly nad majetkom potrebné vykonať úkony, ktoré sa budú čiastočne zhodovať s úkonmi zameranými na uvedenie do predošlého stavu, napr. materiály a pod.

Aby bol nárok vlastníka susednej nehnuteľnosti súdom uznaný za opodstatnený, musí byť rušenie v užívaní nehnuteľnosti objektívne. Subjektívne pocity našich susedov o škodlivosti nášho konania sú pre posúdenie oprávnenosti nároku irelevantné. Zároveň imisie súvisiace s našou výstavbou musia presahovať priemernú mieru vyplývajúcu zo sociálno-ekonomického účelu nehnuteľnosti a miestnych pomerov.

Vezmime si aj tento príklad: na jednom z pozemkov prebiehajú stavebné práce s použitím horúceho dechtu, čo má za následok vypúšťanie veľkého množstva dymu do susedných nehnuteľností a sťažuje to ich vlastníkom. V tomto prípade máme do činenia s nadpriemernou mierou imisií. Vlastníci susedných nehnuteľností majú preto právo požadovať, aby investor zodpovedný za stavbu eliminoval alebo znížil imisie na priemernú úroveň. Ak v takejto situácii investor použije špeciálne filtre, v dôsledku čoho sa emisia dymu zníži na priemernú úroveň, malo by to byť posúdené ako kompenzácia nároku vlastníkov susedných nehnuteľností.

Keď si susedia môžu nárokovať odškodné

Môže sa stať, že vyššie popísaná zamietavá žaloba nepostačuje na uspokojenie všetkých nárokov poškodeného vlastníka susednej nehnuteľnosti.

Ak je škoda spôsobená v dôsledku našej stavby takého charakteru, že samotné upustenie od porušovania a obnovenie zákonného stavu problém nevyrieši, môže si poškodený sused od nás uplatniť náhradu škody na základe všeobecného zásady občianskeho práva.Základom pre uplatnenie nároku na náhradu škody je potom ustanovenie čl. 415 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že kto inému svojím zavinením spôsobí škodu, je povinný ju odstrániť.

V rámci konania o zaplatenie náhrady škody bude súd skúmať, či nie sú splnené podmienky pre tzv. zodpovednosť za delikty:

  • poškodenému susedovi v skutočnosti vznikla škoda, t.j. škoda na tovare, ktorý mu patrí, spravidla finančného charakteru;
  • škoda bola spôsobená naším (t.j. investorom) protiprávnym konaním;
  • medzi škodou a konaním páchateľa existuje primeraný príčinný vzťah.

Tieto tri podmienky musia byť splnené spoločne. Škodou v prípade imisnej žaloby môže byť nielen skutočne vzniknutá škoda (napr. nutnosť odvodnenia pôdy, keď investor spôsobil nadmerný odtok dažďovej vody na susedovu nehnuteľnosť), ale aj zníženie hodnoty nehnuteľnosti.Podľa čl. 361 § 2 k.c. náhrada škody pokrýva straty, ktoré poškodená strana utrpela, a výhody, ktoré by mohla získať, keby škoda nebola spôsobená.

Ďalším príkladom by bolo zrútenie konštrukcie počas výstavby z dôvodu nedostatočnej ochrany. Ak v takejto situácii spadnú úlomky stavby na susedov majetok a poškodia jeho majetok, má právo požadovať od investora náhradu podľa ust. 415 k.c.

Je možné žiadať od obce náhradu škody, ak je stavba v súlade s povolením

Najpochybnejšia situácia nastáva vtedy, keď je príčinou porušenia vlastníckeho práva k susednej nehnuteľnosti (narušenie nad priemernú mieru jej užívania) zriadenie stavby na pozemku v súlade s právoplatným stavebným povolením. Potom vyvstáva otázka, čo môže poškodený sused požadovať a na koho má smerovať svoje nároky? Oslobodzuje investora od zodpovednosti voči poškodenému susedovi skutočnosť, že koná na základe právoplatného správneho rozhodnutia? Táto otázka je problematická, pretože aj v judikatúre Najvyššieho súdu možno v tomto smere nájsť rôzne postoje.

Špecialisti v oblasti stavebného práva považujú za najpresnejší rozsudok Najvyššieho súdu z 21. marca 1984 (číslo spisu III CZP 4/84). Konštatovalo, že „v prípade zásahu do prenikania elektromagnetických vĺn na susednú nehnuteľnosť, spôsobeného postavením – na základe stavebného povolenia – stavby alebo iného zariadenia, ktoré znemožňovalo príjem televízneho vysielania, platia ustanovenia ust. stavebný zákon nie sú špecifickými ustanoveniami vo vzťahu k čl. 144 Občianskeho zákonníka a na jeho základe vydané rozhodnutia a samotný súlad stavby s týmito rozhodnutiami nebránia vlastníkovi susednej nehnuteľnosti domáhať sa nárokov podľa ust. 144 Občianskeho zákonníka v spojení s čl. 222 § 2 k.c.“. V odôvodnení súd dodal, že „uvedenie do predošlého stavu by malo smerovať k odstráneniu účinkov zásahu do vlastníckych práv, a tým aj účinkov imisie tak, aby ju vlastník susednej nehnuteľnosti mohol užívať v rovnakým spôsobom ako pred rušivým zásahom (prikázanie rušivej osobe, aby na svoje náklady pripojila televízne zariadenie k inštalácii umiestnenej na pozemku, kde rušenie vzniká, aby sa umožnil príjem programu).Len tak môžu byť občianskoprávne sankcie účinné.“

Ak je porušenie majetku dôsledkom imisie, tak ochranné opatrenia by mali smerovať k jeho eliminácii alebo zníženiu na „priemernú mieru“. Uznanie negatívnej pohľadávky však nemôže spočívať v nariadení zbúrania stavby postavenej v súlade so stavebným povolením, aj keď zasahuje do užívania susednej nehnuteľnosti. Potvrdzuje to napríklad rozsudok Najvyššieho súdu zo 16. decembra 1992 (číslo veci I CRN 188/92).

Je vhodné vedieť, že za zásah do užívania susednej nehnuteľnosti v dôsledku realizovanej investície môže niesť zodpovednosť správny orgán, ktorý vydal územné rozhodnutie (ktoré je podkladom pre vydanie stavebného povolenia). v súlade so stavebným povolením. Poškodený vlastník susednej nehnuteľnosti môže využiť ust. 36 sek. 1 a 3 v spojení s čl. 63 sek. 3 zákona o územnom plánovaní a rozvoji žiadať od obce náhradu škody, ktorá vznikla vydaním rozhodnutia o podmienkach pozemkových úprav (treba ju však preukázať) alebo kúpou nehnuteľnosti alebo jej časti.Obec má tiež možnosť ponúknuť týmto ľuďom náhradný majetok (namiesto vyplatenia náhrady alebo odkúpenia). Poškodený vlastník nehnuteľnosti môže od obce požadovať aj náhradu vo výške zníženia hodnoty nehnuteľnosti. Takúto požiadavku však možno podať len v prípade, že nehnuteľnosť je predaná.

Nároky na náhradu škody sa neuplatňujú na obec, ale na občiansky súd. Malo by sa tak stať do 5 rokov odo dňa právoplatnosti územného rozhodnutia.

Ak si poškodený vlastník nehnuteľnosti zvolí žalobu na kúpu nehnuteľnosti a nedohodne sa s obcou (spravidla na cene), môže ju uplatniť aj na občianskoprávnom súde. V takejto situácii rozhodnutie súdu nahrádza prejav vôle obce.

Ako je chránený prístup na cestu

Povinnosť poskytnúť tretím osobám, ktorých nehnuteľnosti sa nachádzajú v oblasti dopadu zariadenia, prístup na verejnú komunikáciu je výslovne uvedená v čl.5 sek. 1 bod 9 stavebného zákona. Preto nemôže dôjsť k situáciám, že v dôsledku zástavby pozemku susedia stratia prístup na verejnú komunikáciu alebo tento prístup bude nadmerne obmedzený.

To znamená, že tretie osoby, ktoré sú účastníkmi konania o stavebnom povolení, môžu na základe uvedeného ustanovenia požadovať taký tvar stavebnej investície, ktorý im zabezpečí prístup na verejnú komunikáciu.

Na druhej strane ostatní vlastníci susedných nehnuteľností, ktorí nie sú účastníkmi kolaudačného konania (pretože ich nehnuteľnosti sa nenachádzajú v dopadovom území rozostavanej stavby), nemôžu požadovať prístup na verejnú komunikáciu v v súvislosti s prebiehajúcou výstavbou. V takejto situácii je pre nich jediným riešením zriadenie vecného bremena cesty potrebného podľa ust. 145 – 146 k.c.

Často sa tiež stáva, že na pozemku, kde je plánovaná stavebná investícia, už majú tretie osoby nárok na vecné bremeno.Vzniká teda otázka, či existencia takýchto vecných bremien vylučuje možnosť rozvoja tejto nehnuteľnosti. Podľa judikatúry nie. Najvyšší správny súd v rozsudku zo dňa 17.06.2015 (Č.p. II OSK 2766/13) rozhodol, že zriadenie vecného bremena v zásade nebráni investorom v rozvoji zaťaženej nehnuteľnosti, ale len v plánovaní investície do takýchto nehnuteľností. spôsobom, ktorý nebude v rozpore so zákonom, napríklad iným spôsobom pozemkovej úpravy (na okraji cesty).

Dôležité je, že ochrana tretích strán pri prístupe na verejnú cestu sa týka iba prístupu, ktorý je formálne zaručený v súlade so zákonom, a nie skutočného prístupu, ktorý by bol z právneho hľadiska nejakým spôsobom neformálny (keď neexistuje zákonný nárok na použiť prístup).

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 Občiansky zákonník (t. j. Zbierka zákonov z roku 2020, položka 1740 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon zo 7. júla 1994 Stavebný zákon (t. j. vestník zákonov z roku 2020, položka 1333 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon z 27. marca 2003 o územnom plánovaní a rozvoji (t.j. Vestník zákonov z roku 2020, bod 293 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon z 21. marca 1985 o verejných komunikáciách (t. j. Vestník zákonov z roku 2020, bod 470 v znení neskorších predpisov)

Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Kategórie:

Prevádzka domu