Dobre organizovaná konštrukcia eliminuje riziko chýb. Najdôležitejšiu úlohu má stavbyvedúci. Ako najať dobrého stavbyvedúceho a ako by mala fungovať spolupráca.

Nie dodávateľ, nie murár, pokrývač, majster kuchyne, ale stavbyvedúci – stavebný inžinier s licenciou – je najdôležitejším mužom tejto investície. Dá sa predpokladať, že aj keď je to jediný profesionál na stavbe, dom postaví bez chýb.

Správca stavby nesie plnú zodpovednosť za vykonávanie prác a udalostí, ktoré môžu nastať pri výstavbe domu. Stavebný zákon konkrétne vymenúva základné povinnosti stavbyvedúceho. Sú však veci, ktoré od neho nemôžete požadovať.

Správca stavby - náš špecialista

Dôležitý je samozrejme zhotoviteľ, mal by byť profesionál, ale v ustanoveniach stavebného zákona sú len štyria účastníci stavebného konania:

  • investor,
  • dizajnér,
  • stavebný manažér,
  • inšpektor dohľadu nad investormi.

V tomto zozname nie je žiadny umelec! Stavebnú firmu si môže založiť každý - majiteľ záložne, lekárnik alebo záhradník - zákon neukladá žiadne obmedzenia! Niečo iné je stavbyvedúci, je to inžinier splnomocnený zákonom. Ak v práci neuspeje, nesie profesionálnu zodpovednosť. Prípad možno oznámiť disciplinárnemu súdu Komory stavebných inžinierov. Každý inžinier má povinné poistenie zodpovednosti za škodu vo výške 50 000 PLN. eur. Je za čo dostať kompenzáciu.

- Podľa zákona nesie za stavbu výhradnú a osobnú zodpovednosť stavbyvedúci - zdôrazňuje Waldemar Kuciapski, stavebný inžinier s 30-ročnou praxou na stavbách.- Oficiálne preberá stavbu, zodpovedá za zabezpečenie staveniska, za vykonávanie prác v súlade s projektovými a BOZP a zodpovedá aj za kvalitu zabudovaných materiálov.

Zodpovednosť stavbyvedúceho je taká veľká, že kolegom často radím, aby si rozmysleli, či sa oplatí podstúpiť takúto riskantnú úlohu na všetkých stavbách. Prebehol veľký súdny spor, v ktorom bol stavbyvedúci 25 rokov po dokončení investície uznaný vinným. Prípad sa dostal pred súd, keď sa strecha zrútila pod ťarchou snehu. Poisťovňa odmietla vyplatiť odškodné, keď sa ukázalo, že krokvy majú iný rozmer ako v návrhu. Aj keď bol pôvodcom zmien investor alebo pochybil tesár, zodpovedný bol stavbyvedúci. Okrem toho súd rozhodol, že premlčacia doba začína plynúť dňom zistenia skrytej vady a naúčtoval inžinierovi náklady na opravu strechy.

Výrazný bod? Uvedomelý stavbyvedúci, ktorého si najmete, vie, aká je na ňom zodpovednosť.Ak mu ponúknete úzku spoluprácu, inžinier bude mať potrebný pocit istoty a vaša stavba získa špecialistu. To, že to nemôže byť figúrka, je už známe zo záznamov v build logu.

Ako randiť so stavbyvedúcim

Stavebného manažéra sa oplatí najať dlho pred začatím prác. Podieľať sa na príprave stavby. Pri výbere si musíme overiť, či má stavebnú kvalifikáciu a v akej špecializácii. Musíme určiť rozsah spolupráce. Dá sa ambiciózne predpokladať, že správca je na stavbe každý deň, ale samozrejme to tak nebude, pokiaľ investor nebude ochotný zaplatiť do 10-tisíc. PLN za mesiac. Väčšinou sa mu nechce, a tak sa väčšinou dohodne so stavbyvedúcim, aby si prišiel vyzdvihnúť práce, ktoré majú byť zastrešené. Osvedčeným zvykom je dodatočne zaslať fotografie zo stavby pre rýchlu konzultáciu pochybností investora.

Dobrý stavbyvedúci dbá na to, aby dodávatelia aj investor zabezpečili realizáciu stavby v súlade s projektom a stavebnou praxou. Nemusí to byť každý deň, no stavbu má pod kontrolou. Prichádza na telefonáty a z vlastnej iniciatívy je v kontakte s vedúcim realizačného tímu.

Je to manažér, kto určuje tempo na stavbe. Musí zaškoliť dodávateľov v otázkach BOZP, prediskutovať novú etapu prác, prijať ukončené etapy. Dobrý stavbyvedúci zbiera podpisy potvrdzujúce svoju prácu a priebežne dopĺňa stavebný denník. Stará sa tak o bezpečnosť investícií aj o svoju.

Vedúci stavby podielu

- Rozumní stavební inžinieri sa vyhýbajú úlohám, ako je vedenie stavby, ktorá trvá 2-3 roky, ich prítomnosť je sporadická a plat 2000. PLN - hovorí Waldemar Kuciapski. - Sadzby sa pohybujú od 1 600 do 4 000. PLN za mesiac výstavby. Takýto výdavok na stavbyvedúceho mobilizuje investorov k rýchlej realizácii investície.

Zabezpečiť vyzdvihnutie? Zvyčajne sú dve návštevy správcu stavby týždenne, odmena od 200 PLN do 500 PLN za návštevu.

Mám zamestnať inšpektora dohľadu nad investormi? Je to veľká absencia na stavbách, pretože rodinný dom nie je taká zložitá úloha, aby mal stavbyvedúceho aj dozorného inšpektora.Len v jednom prípade sa to oplatí – ak sa šéf stavebnej firmy stane stavbyvedúcim. Platí pravidlo, že na stavbu musí vždy niekto dohliadať za investora.

Čo by mala obsahovať zmluva o výstavbe?>

A môže byť alfou a omegou samotný investor? História „Murator“, obsah fóra Muratora je skvelým príbehom o odvážnych investoroch, ktorí dokážu postaviť dom pomocou zmluvného systému. Dokážu sa postarať aj o kvalitu, ale nie je jednoduchšie a menej riskantné vyčleniť 2-3 % z investičného rozpočtu na odborný dozor? Naozaj sa to oplatí a vždy sa to oplatí - žiadne výdavky na nákladné opravy a rýchle opravy.

Všetky dojednania s vedúcim stavby týkajúce sa rozsahu povinností a splatnej odmeny by mali byť zaznamenané a potvrdené podpismi zmluvných strán.

A ešte jedna rada: známy odborník alebo príbuzný v úlohe stavbyvedúceho je takmer vždy sklamaním, komunikačnými ťažkosťami a v konečnom dôsledku aj stratami na stavbe. A prázdne miesto v telefónnom zozname.

Povinnosti stavbyvedúceho podľa stavebného zákona

Základné povinnosti stavbyvedúceho uvedené v stavebnom zákone sú:

  • predloženie vyhlásenia o prevzatí povinností vedenia stavby a protokolárne prevzatie staveniska od investora;
  • zabezpečenie správnej ochrany a oplotenia staveniska a umiestnenie informačnej tabule stavby;
  • vypracovať alebo zabezpečiť vypracovanie plánu bezpečnosti a ochrany zdravia pred výstavbou (za jeho obsah je zodpovedný správca a podpisuje ho);
  • zabezpečenie geodetického zamerania objektu (po vytýčení vykoná geodet záznam do stavebného denníka);
  • riadenie stavby spôsobom v súlade s projektom a stavebným povolením, ako aj predpismi vrátane technických a stavebných predpisov a predpisov BOZP;
  • vedenie dokumentácie (vrátane stavebného denníka) a príprava dokumentácie skutočného stavu po ukončení prác;
  • pozastavenie prác pri možnom ohrození staveniska a okamžité upovedomenie investora;
  • realizácia odporúčaní zapísaných (inšpektorom, projektantom) do stavebného denníka;
  • podávanie správ investorovi (inšpektorovi dozoru investora) na kontrolu alebo prevzatie dokončených prác, ktoré sú zakryté alebo miznúce, pričom zabezpečí, aby boli vykonané skúšky a kontroly inštalácií, technických zariadení a komínových prieduchov vyžadované predpismi alebo špecifikované v zmluve realizované pred odovzdaním stavebného objektu na kolaudáciu - stavbyvedúci musí pamätať na potrebu kontroly tesnosti plynoinštalácie, merania elektroinštalácie, ochrany pred bleskom, kolaudácie prípojok;
  • po ukončení prác nahlásenie vybudovaného objektu investorovi na kolaudáciu (so zápisom do stavebného denníka), účasť na preberacej činnosti a zabezpečenie odstránenia zistených nedostatkov;
  • poskytnutie vyhlásenia investorovi o súlade stavebného diela s projektom stavby a podmienkami stavebného povolenia a predpisov;
  • poskytnúť investorovi vyhlásenie o uvedení staveniska do riadneho stavu a poriadku, ako aj cesty, ulice, susedného pozemku, budovy alebo areálu, ak sa používa.

Správca stavby môže požiadať investora aj o zmeny v projektových riešeniach, ak usúdi, že sú potrebné na zvýšenie bezpečnosti prác alebo na zlepšenie stavby domu. Dá sa povedať, že je to aj jeho povinnosť, keďže je zodpovedný za bezpečnosť na stavbe.

S čím pomôže správca stránky

  • Správca stavby technicky posúdi návrh a posúdi, či je dostatočne podrobný, aby ho zvládol bežný dodávateľ.

Ak je projekt príliš nejasný, môžete si objednať podrobné projekty vo fáze adaptácie projektu. Táto fáza je zároveň príležitosťou na overenie, či je projekt podľa názoru odborníka racionálny.

  • Správca stavby vyjadrí svoj názor na výber zhotoviteľa, prípadne odporučí tím, ktorého dôveryhodnosť je potrebné následne preveriť rozhovorom s predchádzajúcimi klientmi.
  • Správca stavby pripraví harmonogram výstavby, plán BOZP, plán rozvoja pozemku na dobu výstavby.
  • Správca stavby sa postará o bezpečnosť

Od stavbyvedúceho dostanete odporúčanie na oplotenie pozemku a zavesenie informačnej tabule. Ide o vážnu vec, pretože ak niekto spadne do výkopu a zlomí si nohu, je zo zákona zodpovedný stavbyvedúci. Pokiaľ nie je v denníku záznam, že stavbu plota objednal investorovi.

  • Správca stavby bude kontrolovať kvalitu vykonaných prác, akceptovať práce na zakrytie a dohliadať na stavbu v súlade s projektom.

- Nejde len o kolaudáciu stavby - radí Radosław Sekunda, inžinier, predseda Okresného disciplinárneho súdu Okresnej komory stavebných inžinierov Mazovska - ale aj o montáž, okenné rámy, potery, garážové brány, izolácia, omietka, spevnenie príjazdovej cesty, oplotenie a široko chápané dokončovacie práce.

  • Vecnou osobou na kontaktovanie dodávateľa bude stavbyvedúci.

Investor si vypočuje množstvo rád a návrhov od skúseného dodávateľa, ale je to stavbyvedúci, kto je kompetentný zvážiť pre a proti (a vysvetliť, aké zmeny si vyžadujú úradné formality).

Čo nemusí robiť stavbyvedúci

Úlohou stavbyvedúceho je organizovať stavbu a zabezpečiť jej riadny priebeh z hľadiska dodržiavania zákona, bezpečnosti a technickej správnosti. To posledné však nemusí vždy znamenať investorom očakávanú vysokú kvalitu.

Tiež treba pripomenúť, že stavbyvedúci nie je povinný zastupovať záujmy investora pri jednaní so zhotoviteľom, najmä ak je u zhotoviteľa zamestnaný. O kvalitu prác by sa mal v takejto situácii postarať sám investor alebo jeho zástupca na stavbe, teda inšpektor investorského dozoru.

Užitočné stavebné dokumenty

Keď má stavenisko skvelého stavbyvedúceho, treba sa snažiť nič nepokaziť. K realizácii investície budete potrebovať - okrem projektu stavby - ešte 3 dokumenty:

  • odhad

Podrobne špecifikuje náklady na prácu a materiál. Je ľahké objednať si odhad nákladov zakúpením projektu Murator. Bez odhadu nákladov rýchlo prekročíme nejasne definovaný rozpočet;

Kupujúci a slepý odhad: ako ich použiť pred a počas výstavby>

  • rozpis prác

Sú to písané, graficky znázornené prepojenia medzi jednotlivými stavebnými prácami a časom ich realizácie. Postupnosť prác, a teda aj termín dojednania zhotoviteľov. A aj poradie prác, teda vylúštená krížovka, alebo najskôr inštalácia kúrenia či vody, omietky či podlahy? Je to tiež špecifický čas na technologické prestávky: steny základov sa môžu stavať po 2 dňoch od zaliatia pätiek, steny domu musia schnúť 2 mesiace, železobetónový strop potrebuje 2 týždne na odstránenie debnenia, resp. betónový poter 5 týždňov na sušenie.Stavbyvedúci, pretože je to on, kto by mal pripraviť harmonogram výstavby, ho rozdelí na etapy: plášť, otvorenie, zastrešenie, inštalácie, dokončovacie práce. Počítajte so zlým počasím a náhodnými meškaniami;

  • plán rozvoja staveniska

Toto je ďalšia hádanka, ktorú rieši stavbyvedúci. Kde by mal byť umiestnený príves a kde by mala byť betonáreň, nebudú krokvy blokovať vstup na stavenisko, ako blízko k základom umiestniť duté tehly a koľko miesta je potrebné vyčleniť na stavbu?

Ako zmeniť správcu stránky

Ak pri výstavbe domu zmeníme správcu, inšpektora investorského dozoru alebo projektanta vykonávajúceho autorský dozor, sme povinní (podľa § 44 stavebného zákona) bezodkladne oznámiť miestne príslušnému okresnému stavebnému dozoru, uvedenie dátumu zmeny pri osobných údajoch .

K oznámeniu by mali byť priložené vyhlásenia nových osôb o prevzatí povinností.V stavebnom denníku vykoná odovzdávajúci správca zápis spresňujúci postup stavebných prác, potvrdený podpismi preberajúcej a odovzdávajúcej osoby. Spolu s odovzdaním povinností musíte novému správcovi odovzdať aj všetku dokumentáciu stavby domu.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Vyhlásenie o prevzatí povinností správcu stavby
  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie používať objekt budovy
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1
  • Ohlásenie prevodu stavby alebo iné ohlásenie stavby
  • Prevod stavebného povolenia

Kategórie:

Prevádzka domu