Inštitucionálny prenájom funguje v poľskom právnom systéme už takmer 3 roky. Napriek tomu nie všetci vlastníci a nájomcovia nehnuteľností poznajú riešenia, ktoré sa tam prijali. Čo je to inštitucionálna nájomná zmluva?

Ako dozrieva trh s prenájmom v Poľsku, rastie aj situácia dodávateľov v zmysle právnych predpisov. Žiaľ, nájomné predpisy boli dlho nielen nepresné, ale aj anachronické a diskriminačné voči vlastníkom bytov.

Úskalia prenájmu

Ide o zákon o ochrane práv nájomníkov a bytových zdrojov obce.Otázku nájmu upravoval roky len on a Občiansky zákonník. Zákon bol napísaný v roku 2001 tak, aby čo najviac chránil nájomníkov pred zneužitím ich silnejšej pozície a zmenou „pravidiel hry“ zo strany prenajímateľa. V praxi bola jeho pozícia extrémne oslabená do takej miery, že samotné vypovedanie nájomnej zmluvy v situácii, keď sa ukáže, že nájomca porušuje pravidlá spoločenského spolunažívania alebo je jednoducho nepoctivý, sa ukazuje byť predmetom mnohých výhrad. čo predlžuje čas konania a môže len zvýšiť finančné straty.

Podľa čl. 11 sek. 2 vyššie uvedeného zákona, najneskôr jeden mesiac vopred, ku koncu kalendárneho mesiaca, môže vlastník ukončiť právny vzťah, ak nájomca:

  • aj napriek písomnému upozorneniu pokračuje v užívaní priestorov v rozpore so zmluvou alebo v rozpore s jej účelom, alebo zanedbáva svoje povinnosti a tým pripúšťa škodu, alebo ničí zariadenia určené na bežné užívanie obyvateľmi, alebo hrubo alebo sústavne porušuje domový poriadok, čím obťažuje používanie iných priestorov, alebo
  • je v omeškaní s platením nájomného, iných poplatkov za užívanie priestorov alebo poplatkov nezávislých od prenajímateľa, ktoré si účtuje prenajímateľ len v prípadoch, keď nájomca nemá uzatvorenú zmluvu priamo s dodávateľom energií alebo služieb. , najmenej po dobu troch úplných platobných období napriek písomnému upozorneniu na úmysel ukončiť právny vzťah a stanoveniu dodatočnej jednomesačnej lehoty na úhradu nesplatených a aktuálnych pohľadávok, alebo
  • prenajal, dal do podnájmu alebo dal priestor alebo ich časť do bezplatného užívania bez požadovaného písomného súhlasu vlastníka, alebo
  • využíva priestory, ktoré je potrebné uvoľniť z dôvodu potreby zbúrania alebo rekonštrukcie budovy v súlade s čl. 10 sek. 4.

Ako vidíme, ak nepoctivý nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ je povinný čakať až 4 mesiace, aby mu dal mesačnú výpoveď. Tak to dopadne tak, že dlžníka "rastieme" 5 mesiacov.

A čo je horšie, samotné ukončenie v praxi nič nerobí. Ak sa nájomca nebude chcieť vysťahovať, nemáme právo ho z nášho bytu odstrániť. V žiadnom prípade nemôžeme použiť násilie a nepomôže ani privolanie polície, pretože polícia nebude rozoberať ustanovenia zmluvy a platby na účet. Nemáme právo meniť zámky alebo odpojiť inžinierske siete. Ostáva nám už len súdna žaloba a verdikt, čiže aj roky čakania, kým nepoctivý nájomca opustí byt. Aj po vynesení rozsudku sa prípad môže naťahovať. V Poľsku neexistuje takzvané vysťahovanie na ulicu. Ak nájomca nemá kam ísť a nemá pridelené sociálne bývanie, musí mu obec určiť náhradné bývanie. Keď taký nebude, súdny exekútor exekúciu zastaví.

Je ľahké si predstaviť, čo to znamená pre prenajímateľa. Ak navyše zreguloval napríklad splátky úveru na byt s príjmom z prenájmu, môže preňho nezaplatenie a zároveň nemožnosť predať nehnuteľnosť (vo vnútri divoký nájomník) v praxi znamenať finančnú katastrofu.Z času na čas sa v médiách objavia články a správy o nepoctivých nájomníkoch, ktorí sú nepotrestaní.

Pre koho je príležitostný prenájom a pre koho ústavný prenájom

V roku 2010 prebehla tzv príležitostná nájomná zmluva. Najprv sa to týkalo len fyzických osôb, po novele v roku 2013 mohli takéto zmluvy podpisovať aj firmy, no ďalšia novela v roku 2017 vrátila predchádzajúci stav. Pre požičovne, t.j. ústavný prenájom, je pripravený osobitný predpis.

Čo je príležitostný prenájom? Prečo je to najbezpečnejší vzorec transakcie pre fyzickú osobu, ktorá vlastní nehnuteľnosť? Pretože nájomca hneď na začiatku uvedie byt, do ktorého sa dobrovoľne vysťahuje, ak dostane výpoveď napríklad z dôvodu neplatenia. Príležitostná nájomná zmluva je spravidla na dobu určitú, maximálne na 10 rokov.

Kľúčové k celému prípadu je vyhlásenie nájomcu podpísané vo forme notárskej zápisnice o dobrovoľnom podrobení sa výkonu rozhodnutia a vyprataní priestorov v uvedenej lehote v prípade predčasného ukončenia zmluvy.Nájomník navyše vyhlasuje, že má kam ísť. Označí byt, do ktorého sa presťahuje, a navyše poskytne vyhlásenie vlastníka tejto nehnuteľnosti, že si ho vezme pod svoju strechu. Príslušné ustanovenia možno nájsť v čl. 19a bod 2 zákona o ochrane práv nájomníkov a bytových prostriedkov obce.

Ako uzavrieť príležitostnú nájomnú zmluvu - vzor zmluvy>

Čo znamenajú tieto nariadenia v praxi? No a to je asi tak všetko, že ak nájomca nedodrží zmluvu a nebude chcieť byt vypratať, vlastník automaticky žiada súd o vydanie notárskej zápisnice s doložkou vykonateľnosti. Ak bude vyhovené, súdny exekútor môže podať žalobu. Nie je potrebný súdny príkaz. Ďalšia dôležitá vec - vysťahovanie v tomto prípade nie je obmedzené ani zimnými mesiacmi, ani vysťahovaním maloletých či tehotných žien.

Toto všetko výrazne skracuje cestu cez agóniu domáhania sa svojich práv pri podpise „obyčajnej“ nájomnej zmluvy.Je pravda, že príležitostný prenájom znamená viac formalít a nákladov (notársky poplatok za vyhotovenie listiny a hrubý výpis z nej je cca 342 PLN), ale v konečnom dôsledku prípad stojí za sviečku. Nájomca - ak má čestné úmysly - by sa takémuto prenájmu nemal vyhýbať.

Čo je to inštitucionálny prenájom? Kým príležitostný prenájom je určený fyzickým osobám prenajímajúcim svoj byt, inštitucionálny prenájom môžu využiť podnikatelia, ktorí vykonávajú podnikateľskú činnosť spočívajúcu v prenájme bytov a majú ho zapísaný pod príslušným kódom PKD.

Regulácia v tejto oblasti je reakciou na ďalší vývoj trhu s prenájmom, ktorý za pár rokov prekonal vzdialenosť, ktorú západné trhy prekonali za desaťročia. Prenájmom sa profesionálne zaoberá čoraz viac firiem. Budujú sa zariadenia ako súkromné internáty, bytové hotely, aparthotely, domovy dôchodcov atď.. Všetky tieto projekty sú emanáciou rozvíjajúceho sa trhu inštitucionálnych prenájmov.K tomu treba prirátať výstavbu v rámci štátnych programov, akými sú Mieszkanie Plus či Fond bytov na prenájom. Vzorec inštitucionálneho prenájmu bol vyvinutý s ohľadom na takéto investície.

Čo je to inštitucionálny prenájom

Inštitucionálny prenájom je riešenie podobné príležitostnému prenájmu. Zmluva o ústavnom nájme sa podpisuje na dobu určitú (tu maximálne 30 rokov), nájomca podpisuje aj notársku zápisnicu, v ktorej sa dobrovoľne podriaďuje exekúcii a zaväzuje sa uvoľniť priestory v prípade skoršieho ukončenia nájmu. dohoda. Čo je však mimoriadne dôležité: rozdiel oproti príležitostnému prenájmu je v tom, že vlastníkom bytu nemusí byť prenajímateľ, teda firma, a výrazne sa zjednodušili formality na zaručenie urýchleného vysťahovania v prípade potreby.

V prípade ústavnej nájomnej zmluvy nájomca nie je povinný uviesť byt, do ktorého sa vysťahuje, ak dostane výpoveď.Taktiež nemusí doložiť vyhlásenie o prijatí pod svoju strechu od vlastníka toho bytu. Namiesto toho by v zmluve o inštitucionálnom prenájme malo byť uvedené, že nájomca si je vedomý toho, že nemá nárok na sociálne bývanie alebo prechodné ubytovanie a vzdáva sa akýchkoľvek nárokov voči obci v tejto súvislosti.

Daň z nehnuteľnosti: sadzby. Koľko zaplatíme, keď budeme mať byt alebo dom?

Vďaka tomu sa formality zjednodušili na minimum a ochrana prenajímateľa je ešte väčšia, pretože nájomca sa zaviazal opustiť byt bez ohľadu na to, či má kam ísť alebo nie. Pri príležitostných prenájmoch vždy hrozí, že ten, kto deklaroval, že si nájomníka vezme pod strechu, si to rozmyslí alebo byt predá. Samozrejme – prenajímateľ sa o tom nedozvie. V tomto prípade musí počítať s poctivosťou a spoľahlivosťou nájomcu. Ten by mal v prvom rade o veci informovať prenajímateľa a v druhom rade – nájsť si iné miesto pre prípad, že by sa musel odsťahovať.V ústavnom prenájme je to už jedno.

V zmluve o inštitucionálnom prenájme sú uvedené aj finančné podmienky. Uzavretie zmluvy môže byť podmienené zaplatením zálohy nájomcom. Je určená jeho horná hranica – nemôže byť vyššia ako šesťnásobok mesačného nájomného uvedeného v zmluve. Po skončení inštitucionálnej nájomnej zmluvy má prenajímateľ jeden mesiac na vrátenie zálohy zníženej o zrážky vyplývajúce napríklad z nedoplatkov na nájomnom alebo nákladov spojených s vymáhaním, ktoré vznikli prenajímateľovi.

V inštitucionálnej nájomnej zmluve zase musia byť presne popísané pravidlá pre zvyšovanie nájomného (napríklad percentuálne zvýšenie), ak sa sadzba mení.

Inštitucionálna daň z prenájmu

Od 1. januára 2021 si podnikatelia prenajímajúci nehnuteľnosti môžu zvoliť zvýhodnenú formu zdanenia príjmu z inštitucionálneho prenájmu, ktorým je paušálna suma za evidované príjmy (pred týmto dátumom si mohli zvoliť zdaňovanie prenájmu len základ sadzby dane alebo rovnej dane).Paušálnou sumou bolo doteraz možné vysporiadať len súkromný prenájom, vykonávaný mimo podnikateľskej činnosti.

Paušálna suma, rovnako ako po minulé roky, je:

  • 8,5 % z tržieb vo výške 100 000 PLN a
  • 12,5 % príjmov z prebytku nad 100 000 PLN.

Nadobudnutím platnosti uvedenej zmeny by sa mali ukončiť spory medzi prenajímateľmi a daňovým úradom, ktoré sa ťahajú dlhé roky a často končili na súdoch. Obyčajne sa scvrkávali na to, či daný prenájom (napr. viacerých bytov) je už podnikateľskou činnosťou alebo či ide ešte o súkromný prenájom, teda činnosť spadajúcu do bežného hospodárenia so súkromným majetkom.

Právny základ:

  • Zákon z 21. júna 2001 o ochrane práv nájomníkov a bytových zdrojov obce (t. j. Vestník zákonov z roku 2020, položka 611)
  • Zákon z 5. júna 2020, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dani z príjmov fyzických osôb, zákon o dani z príjmov právnických osôb, zákon o paušálnej dani z príjmov z niektorých príjmov fyzických osôb a niektoré ďalšie zákony (zbierka zákonov z roku 2020 r.poz. 1065)

Kategórie:

Prevádzka domu