Protokol o prevzatí stavebných prác: vzor. Takýto dokument uľahčuje a niekedy dokonca podmieňuje možnosť urovnania strán. Vysvetlíme, ako vypracovať protokol o prevzatí diela od dodávateľa.

Občiansky zákonník stanovuje, že investor je povinný „prevziať objekt“ vybudovaný zhotoviteľom. Požadovanú formu tohto prevzatia však predpisy neurčujú. Zavedená prax a obsah zmlúv najčastejšie stanovuje písomnú formu vo forme tzv prijímací protokol.

Prevzatie stavebných prác

Prevzatie stavebných prác je kľúčovou etapou investičného procesu a prelomovým momentom vo vzťahoch medzi investorom a zhotoviteľom.Pri prevzatí prác sa má zistiť, či boli práce vykonané v súlade s ustanoveniami zmluvy. V tejto fáze spolupráce často vznikajú spory medzi investorom a zhotoviteľom, preto sa oplatí zorganizovať postup preberania stavebných prác tak, aby bola zabezpečená maximálna právna istota.

V predpisoch nie je žiadna definícia „prijímania stavebných prác“. Nešpecifikujú ani rozdiel medzi tzv konečné prevzatie a čiastočné prevzatie, alebo otázky ako predloženie predmetu na prevzatie, účasť na tomto postupe alebo jeho trvanie a spôsob ukončenia. Preto by mala byť táto etapa stavebného konania veľmi presne definovaná v zmluve o vykonaní stavebných prác.

Dôležité! Preberacie konanie by malo byť podrobne upravené v zmluve o výstavbe.

Ak sa po kolaudácii ukáže, že zhotoviteľ vykonal práce riadne, bude mať právo požadovať od investora odmenu. V prípade zistenia akýchkoľvek závad bude zhotoviteľ zodpovedný za tzv chyby odhalené pri prevzatí.

Konečné prevzatie diel vs čiastočné prevzatie

Konečné preberanie prác má zásadný význam v procese výstavby. Na tom nič nemení ani fakt, že zmluva upravuje tzv čiastkové prebierky, pretože spolu s konečnou prebierkou prijímame aj tie fragmenty diel, ktoré boli predtým prijaté pri čiastkových prebierkach.

Dôležité! Uskutočnenie čiastočných prebierok nevylučuje možnosť spochybnenia predtým prijatých fragmentov prác pri záverečnej prebierke.

Môže sa stať, že po čiastočnom preberaní zhotoviteľ v rámci ďalších prác upraví už prevzatú časť stavby, preberané diela budú vinou zhotoviteľa zničené, dôjde k zmenám v projekte vyžadujúcom úpravy prevzatých prác, alebo sa vyskytnú iné okolnosti odôvodňujúce potrebu vykonať konečnú prebierku celého zariadenia.

Z judikatúry

Prijatie v zmluve o vykonaní stavebných prác špecifikovaných v čl.654 Občianskeho zákonníka spôsob čiastočného vysporiadania prác nemení záväzky účastníkov tejto zmluvy. Predmetom záväzku zhotoviteľa je odovzdať celé zariadenie, nie jeho jednotlivé časti a predmetom záväzku investora (generálneho dodávateľa) je prevziať celé zariadenie, vysporiadať ho v celku a zaplatiť celú dohodnutú odmenu.

Rozsudok Najvyššieho súdu z 23. januára 2007, III CSK 275/06, Legalis

Dátum prevzatia stavebných prác

Nakoľko predpisy neurčujú termíny čiastočného prevzatia alebo konečného prevzatia stavebných prác, tieto otázky by mali byť presne definované v zmluve. Zmluvné ustanovenia by tiež mali špecifikovať, kedy a akou formou bude investor informovaný o postupe prác umožňujúcich kolaudáciu.

Môžu byť formulované takto: „Správca stavby hlási záznamom v stavebnom denníku pripravenosť na prevzatie miznúcich alebo zakrývaných prác a ich prevzatie vykonáva dozorný inšpektor za účasti stavbyvedúceho. najneskôr nasledujúci deň - zápisom do stavebného denníka alebo samostatným protokolom (poznámkou), ktorý sa zapíše do stavebného denníka a natrvalo sa pripojí k originálu a kópii denníka.

" Obstarávateľ na základe písomného oznámenia generálneho dodávateľa určí termín definitívneho prevzatia prác, najneskôr však do 14 pracovných dní odo dňa písomného oznámenia generálneho dodávateľa. "

Predpisy tiež nešpecifikujú, ako dlho má trvať preberanie diel. V praxi to pri väčších investíciách môže trvať aj niekoľko dní. Vzniká teda otázka, ktorý moment treba považovať za dátum odberu. Je to dôležité, pretože tento moment je začiatkom mnohých dôležitých termínov a predovšetkým termínov plnenia zo strany dodávateľa.

Ak v protokole o preberaní stavby potvrdíme, že objekt bol dokončený v súlade so zmluvou, dátumom splnenia záväzku zhotoviteľom bude dátum predloženia tohto objektu na kolaudáciu.

Pozor! Za dátum splnenia záväzku zhotoviteľom sa považuje dátum odovzdania predmetu na preberanie, nie dátum podpísania preberacieho protokolu.

Dátum podpisu konečného preberacieho protokolu je však dôležitý ako okamih, od ktorého začína plynúť záručná doba na vady predmetu zmluvy. Premlčacia doba pre naše nároky na náhradu škody za nesprávne plnenie zmluvy zo strany zhotoviteľa sa preto počíta odo dňa podpísania preberacej správy, a nie napríklad odo dňa zistenia investora o existencii vady, ktorá dáva vznik kompenzačnej povinnosti zhotoviteľa. Termín je 2 roky.

Akceptovanie protokolu stavebných prác: musíme sa dostaviť

Ak sú diela pripravené k odberu, je stanovený termín ich odberu a boli sme o tom zhotoviteľom riadne informovaní, je našou povinnosťou dostaviť sa na odber a vykonať preberacie činnosti.

Podľa čl. 18 sek. 1 bod 4 stavebného zákona je povinnosťou investora "zabezpečiť" kolaudáciu. To znamená, že odber nemusíme vykonávať osobne. Na tento účel môžeme určiť splnomocnenca, ktorý bude tieto činnosti vykonávať v našom mene.Splnomocnencom môže byť fyzická aj právnická osoba (napr. firma). Splnomocnenec nemusí mať žiadnu stavebnú kvalifikáciu. Pri výbere proxy máme úplnú slobodu.

Ak sa nedostavíme v deň prevzatia alebo odmietneme podpísať protokol a takéto odmietnutie nie je opodstatnené alebo opodstatnené, bude to znamenať závažné porušenie našich povinností. To isté bude platiť aj pre zhotoviteľa. Taktiež je povinný dostaviť sa na prevzatie stavebných prác, pričom v opačnom prípade ide o hrubé porušenie svojich povinností.

Zmluva o stavebných prácach zvyčajne definuje dôsledky nesplnenia akceptačných povinností zmluvnými stranami. V praxi takéto zmluvy často obsahujú ustanovenia, že nedostavenie sa investora alebo jeho zástupcu v určenom čase a mieste prevzatia oprávňuje zhotoviteľa na vypracovanie protokolu o tzv. jednostranné prevzatie stavebných prác, ktoré je podkladom pre vystavenie faktúry a požadovanie úhrady odmeny zo strany zhotoviteľa.Takáto situácia môže pre nás dopadnúť veľmi nepriaznivo, preto sa oplatí dodržať svoje povinnosti v tomto smere.

Aj keď zmluva neupravuje právo jednej zo strán vyhotoviť jednostrannú správu v prípade nedostavenia sa druhej strany, strana, ktorá sa dostavila na vyzdvihnutie, má právo vyhotoviť jednostranná správa. V takom prípade je vhodné ustanoviť komisiu (najlepšie zloženú z osôb nezávislých od zhotoviteľa, napr. odborníkov) a špecifikovať predmet preberania. Takéto konanie nám pomôže vyhnúť sa právnym následkom akýchkoľvek obvinení zo strany dodávateľa.

ale môžeme odmietnuť prijať stavebné práce

Podľa čl. 647 Občianskeho zákonníka sa investor uzavretím zmluvy o stavebných prácach zaväzuje „prevziať zariadenie“. Vzniká otázka, či je našou povinnosťou predmet prevziať, alebo či ho môžeme odmietnuť po zistení nedostatkov stavebných prác vykonaných pri preberacom procese.

V praxi sa predpokladá, že máme právo odmietnuť prevzatie veci, keď nespĺňa predpokladané podmienky, t.j. keď zhotoviteľ predloží na prevzatie vec s vadami. Právnym základom je tu čl. 354 § 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého má dlžník splniť svoj záväzok v súlade s jeho obsahom.

Je lepšie spísať protokol o konečnom prevzatí stavebných prác

V praxi sa zvyčajne spisuje preberací protokol stavebných prác. Toto je najsprávnejší úkon a odporúča sa, aby príjem vždy skončil spísaním protokolu. Treba však zdôrazniť, že predpisy takúto povinnosť neustanovujú. Hoci stavebný zákon pozná čiastkové a konečné preberacie správy ako súčasť dokumentácie stavby, ich vypracovanie sa nevyžaduje.

Z judikatúry

Um. 647 Občianskeho zákonníka uvádza, že investor je okrem iného povinný: na „preberanie objektu“ vybudovaného zhotoviteľom, nešpecifikuje však požadovanú formu tohto prevzatia.Zavedená prax a obsah zmlúv najčastejšie stanovuje písomnú formu vo forme tzv akceptačný protokol. Takýto dokument uľahčuje a niekedy aj určuje možnosť a správnosť vyrovnania strán. To však neznamená, že ide o jediný a výlučný formálny základ, od ktorého závisí výpočet odmeny a termín jej splatnosti. Osvojenie si takejto tézy nie je opodstatnené v ustanoveniach Občianskeho zákonníka, ktoré aj pre samotnú zmluvu stanovujú písomnú formu len na účely dokazovania (§ 648 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nemožno preto vylúčiť, že za okolností konkrétneho prípadu môže k samotnému prevzatiu predmetu dôjsť aj bez vyhotovenia formálnej správy. Ak by sa v takejto situácii postupovalo podľa kasačného stanoviska, viedlo by to následne k tomu, že investor bude využívať vybudované zariadenie bez zaplatenia odmeny zhotoviteľovi, čo nemožno akceptovať.

Rozsudok Najvyššieho súdu zo 7. novembra 1997, II CKN 446/97, Legalis).

  • Príklad správneho spísania zmluvy

„Všetky preberania bude vykonávať komisia menovaná obstarávateľom za účasti zhotoviteľa, ktorú tvorí stavbyvedúci a zástupca zhotoviteľa a zástupca obstarávateľa. Zmluvné strany sa dohodli, že práca všetkých akceptačných komisií bude zakaždým pripravená v písomnej forme s uvedením všetkých dojednaní uskutočnených pri preberaní, najmä predmetu prevzatia, dátumu prevzatia, charakteru prevzatia a včasnosti vykonania prác."

Ak k samotnému prevzatiu stavby došlo bez vyhotovenia protokolu, právne účinky súvisiace s prevzatím sa počítajú od odovzdania domu, a to aj v prípade, že po určitom čase bude vyhotovený protokol o kolaudácii. bol zostavený.

Zmluva o stavebných prácach stanovuje, že „konečnú preberačku“ vykoná investor. Toto ustanovenie výslovne neustanovuje, že musí byť vyhotovený písomný záznam.Zmluvné strany zahrnuli do zmluvy aj ustanovenie, že investor zaplatí zhotoviteľovi odmenu po kolaudácii. Zhotoviteľ odovzdal vybudované zariadenie investorovi na kolaudáciu. Investor sa dostavil na stavbu a obhliadol vybudované zariadenie, no protokol nebol podpísaný. Investor následne zaplatil zhotoviteľovi celú odmenu stanovenú v zmluve. Po určitom čase požadoval od zhotoviteľa vrátenie odmeny, pretože - ako uviedol investor - odmena zhotoviteľovi neprináleží, pretože nedošlo k "konečnej kolaudácii" (neexistuje záverečná kolaudačná správa). V takomto prípade treba brať do úvahy, že súd bude mať za to, že ku kolaudácii skutočne došlo, pretože investor zaplatením odmeny zhotoviteľovi potvrdil prevzatie vybudovaného objektu.

V praxi je ťažké si predstaviť situáciu, že by bola stavba prijatá bez spísania protokolu. Takýto doklad je potvrdením o vykonaní služby a podkladom na vyúčtovanie medzi stranami.Správa o prijatí by mala obsahovať: o kvalite vykonaných prác, vrátane prípadného súpisu všetkých zistených vád spolu s prípadnými lehotami na ich odstránenie alebo naše vyhlásenie o zvolení iného práva, ku ktorému nám prislúcha zodpovednosť zhotoviteľa za vady zistené pri prevzatí. Nevyhnutným prvkom protokolu sú podpisy ľudí, ktorí sa na ňom podieľali.

Protokol o konečnom preberaní stavebných prác

V správe o kolaudácii stavebných prác uveďte názov investície, t.j. popis investície obsiahnutý v rozhodnutí o stavebnom povolení a v zmluve o vykonaní stavebných prác (tieto podmienky by mali byť totožné) a umiestnenie investície - presná adresa, geodetické čísla parciel, okrsok

Prečítajte si aj prijatie čiastkových prác:

  • Recepcia stropu. Ako sa to robí>
  • Potvrdenie podložky: pozri si to!>
  • Technické preberanie bytu od developera>
  • Využitie letohrádku a technická kolaudácia>

Dôležitým prvkom protokolu je aj dátum jeho vyhotovenia. Dňom podpísania protokolu začína plynúť záručná doba na vady predmetu zmluvy a premlčacia doba pre nároky na náhradu škody z nesprávneho plnenia zmluvy o stavebných prácach. Akceptáciou sa stáva splatným nárok zhotoviteľa na zaplatenie odmeny za vykonanie diela. Navyše prevzatím prechádza zo zhotoviteľa na nás nebezpečenstvo straty alebo zničenia predmetu zmluvy.

Preberací protokol stavebných prác by mal obsahovať nasledujúce prvky:

  • údaje účastníkov vyzdvihnutia,
  • dátum vyzdvihnutia,
  • rozsah prác podliehajúcich akceptácii,
  • technické posúdenie dokončených prác,
  • označenie nezrovnalostí alebo chýb, ak nejaké existujú,
  • ak sa pri preberaní zistí, že je potrebná dodatočná oprava - termín na odstránenie chýb,
  • dodatočné dojednania strán.

POZRITE SA: ďalšie šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie používať objekt budovy
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1
  • Ohlásenie prevodu stavby alebo iné ohlásenie stavby
  • Prevod stavebného povolenia
  • Možnosť napojenia na vodovodnú a kanalizačnú sieť: aplikácia
  • Ako získať dočasnú prípojku elektrickej energie na stavbu

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 Občiansky zákonník (konsolidované znenie: Vestník zákonov z roku 2020, položka 1740 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon zo 7. júla 1994 o stavebnom práve (konsolidované znenie: Vestník zákonov z roku 2020, položka 1333 v znení neskorších predpisov).

Kategórie:

Prevádzka domu