Stavebný zákon neobsahuje predpisy týkajúce sa zúčtovania stavebných prác. Predpokladá sa, že odmena za stavebné práce by mala byť uvedená v dohode medzi investorom a zhotoviteľom. Rozoberáme typy odmien za stavebné práce, ich výhody a nevýhody a vysvetľujeme, ako ich realizovať.

V zmluvách o stavebných prácach má odmena zvyčajne formu jednorazovej sumy, t.j. vopred stanovenej sumy, ktorú v zásade nie je možné meniť, alebo odhadu nákladov, t. j. vysporiadania podľa stavu stavby. odhad nákladov, v ktorom sú všetky vykonané práce.Prípustné je aj určenie odmeny za uskutočnenie stavebných prác na základe kombinácie vyššie uvedených dvoch spôsobov - vtedy ide o tzv. paušálna odmena, pri ktorej sa časť prác vysporiada vo forme paušálnej sumy a časť vo forme odhadu nákladov.

Druhy odmien za stavebné práce

Potom vzniká otázka, ktorá z týchto foriem bude najvhodnejšia a ako ju využiť, aby sme sa vyhli zbytočným problémom. Na túto otázku sa nedá jednoznačne odpovedať. Všetko závisí od okolností, ktoré konkrétne stavebné práce sprevádzajú, predovšetkým od toho, či vystupujeme ako zhotoviteľ alebo investor, ako aj od charakteru vykonávaných prác a ich rozsahu. Pre správny výber druhu odmeny v nami uzatvorenej zmluve o stavebných prácach sa oplatí poznať výhody a nevýhody každej z nich a až potom sa rozhodnúť.

Správna aplikácia ustanovení o zmluve o dielo

Keďže Občiansky zákonník v ustanoveniach o zmluve o vykonaní stavebných prác podrobne neupravuje model odmeňovania, predpokladá sa, že v tomto smere platí úprava zmluvy o konkrétne dielo.

Prečítajte si tiež:

Stavebné zmluvy: zmluva s dodávateľom ŠABLONA

Z judikatúry

Um. 629 a čl. 632 Občianskeho zákonníka (upravujúci problematiku odhadovanej odmeny, resp. paušálnej odmeny - pozn. red.) možno použiť obdobne aj na zmluvu o stavebných prácach.

Uznesenie Najvyššieho súdu(7) z 29. septembra 2009; III CZP 41/09, OSNC 2010, č. 3, bod 33

Um. 632 § 2 Občianskeho zákonníka sa môže aplikovať obdobne na zmluvu o stavebných prácach a je základom pre úpravu odmeny zhotoviteľa.

Rozsudok Najvyššieho súdu z 21. februára 2013; IV CSK 354/12, Legalis

Paušálna odmena za stavebné práce

Pri rozhodovaní o paušálnej forme odmeny za stavebné práce je vhodné mať na pamäti jej dve základné vlastnosti - nemennosť a praktickosť.

Paušálna odmena je nemenná, čo znamená, že po stanovení hodnoty takejto odmeny spravidla vylučuje jej zmenu. Zvýšenie aj zníženie paušálnej odmeny za stavebné práce možno vykonať len výnimočne. Takáto vlastnosť odmeňovania formou jednorazovej sumy môže byť podľa okolností jej nevýhodou alebo výhodou. Bezpochyby je výhodné, že dodávateľ už od uzatvorenia zmluvy o stavebných prácach vie, koľko na danej zákazke zarobí a investor si je vedomý odmeny, ktorú bude musieť zaplatiť. Takáto odmena však prináša určité riziká, najmä pre zhotoviteľa.

Zhotoviteľ znáša riziko dodatočných nákladov vzniknutých v budúcnosti v dôsledku nepredvídateľného zväčšenia rozsahu prác, prípadne zvýšenia nákladov na dohodnuté práce.Ak teda zhotoviteľ spočiatku nesprávne vyhodnotí svoju prácu a pri realizácii prác sa ukáže, že investícia si vyžaduje viac práce alebo vyššie náklady, nebude môcť od investora požadovať zvýšenie svojej odmeny. Na druhej strane je pre zhotoviteľa výhodné, že investor nemôže požadovať zníženie paušálnej odmeny ani v situácii, keď zhotoviteľ dosiahne vyššie príjmy, ako sa na začiatku predpokladalo (napr. v dôsledku nižších cien stavebných materiálov). alebo iné náklady na stavebné práce). Je však potrebné zdôrazniť, že v praxi sa posledná situácia vyskytuje neporovnateľne menej často ako prvá.

Stavebné zmluvy: ako vyzerá zmluva s dodávateľom>

Upozorňujeme, že podmienkou nezmenenia paušálnej odmeny je, aby prijímajúca strana pri odhade rozsahu potrebných činností, nevyhnutných nákladov na ich realizáciu a následne aj hodnoty práce dohodnuté stranami v rámci paušálnej odmeny, má spoľahlivé informácie o rozsahu a povahe roboty.Preto sa v judikatúre vychádza z toho, že princíp konštantnej paušálnej odmeny sa nevzťahuje na prípady nedôveryhodného konania obstarávateľa, ktoré uvádza obstarávateľa do omylu, bráni mu správne odhadnúť rozsah a nevyhnutné náklady prác.

Dodávateľ nedokončil práce načas alebo ich vykonal zle: čo robiť?

Z judikatúry

Nemožnosť zmeniť dohodnutú paušálnu odmenu je obmedzená na situácie, kedy zhotoviteľ disponujúci spoľahlivými informáciami o rozsahu a povahe prác nesprávne odhadol rozsah potrebných činností, nevyhnutné náklady na ich realizáciu a následne hodnota prác dohodnutá stranami ako súčasť paušálnej odmeny. Teda spomínaná prísnosť z čl. 632 § 1 Občianskeho zákonníka sa nevzťahuje na nedôveryhodné konanie obstarávateľa, ktorý uviedol zhotoviteľa do omylu a zabránil mu správne odhadnúť rozsah a nevyhnutné náklady prác.

Rozsudok SA v Gdansku z 27. augusta 2014; V ACa 181/14; Legalis

V prípade, že zmluvná strana preberajúca zákazku nevykoná všetky práce, za ktoré bola paušálna odmena určená v zmluve, podlieha jej pomernému zníženiu podľa rozsahu nevykonanej časti, ktorá vylučujú paušálny charakter tejto odmeny.

Rozsudok Najvyššieho súdu z 25. marca 2015, II CSK 389/14, Legalis

Obstarávateľ nemôže požadovať zníženie paušálnej odmeny len preto, že vykonanie dohodnutých prác vyšlo lacnejšie, napríklad z dôvodu použitia lacnejších materiálov alebo surovín. V prípade paušálnej odmeny nie je zmena materiálov alebo spôsobu výkonu práce za lacnejšie dôvodom na to, aby sa požadovalo jej zníženie. Predovšetkým ho nemožno považovať za základ pre tvrdenie, že dodávateľ ušetril. Nakoľko prípadné zníženie nákladov na vykonanie dohodnutých prác neodôvodňuje zníženie paušálnej odmeny zhotoviteľovi, nemožno povedať, že získal od obstarávateľa výhodu bez právneho základu.

Rozsudok SA v Gdansku z 8. januára 2015, I ACa 582/14, Legalis

Výnimka z pevnej paušálnej odmeny za stavebné práce

Výnimku zo zásady fixnej odmeny upravuje čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka. V zmysle tohto ustanovenia môže osoba prijímajúca objednávku požiadať o zvýšenie odmeny alebo o ukončenie zmluvy, ak:

  • po uzavretí zmluvy došlo k zmene vzťahov, ktorú nebolo možné pri uzatváraní zmluvy predvídať;
  • výkon diela by pri zachovaní paušálnej odmeny na dohodnutej úrovni hrozil zhotoviteľovi hrubou stratou a,
  • medzi zmenou vzťahov a hrozbou hrubej straty na strane objednávateľa existuje príčinná súvislosť.

Zmenou vzťahu uvedeného v čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka treba chápať ako vonkajšiu udalosť nezávislú od strán, ktorú strany nemohli presne predvídať ku dňu uzavretia zmluvy.

Z judikatúry

Nepredstavuje zmenu vzťahov v zmysle čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka vady projektovej dokumentácie, pre ktoré je pre prijímateľa zákazky nevyhnutné vykonať dodatočné práce.

Rozsudok Najvyššieho súdu zo dňa 21.02.2013, IV CSK 354/12, Legalis

Závažné a prekvapivé zmeny colných alebo daňových sadzieb možno kvalifikovať ako zmenu vzťahov v zmysle čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka, keďže ide o udalosti, na ktoré sa nevzťahuje typické zmluvné riziko, sú objektívne a nezávislé od strán.

Uznesenie Najvyššieho súdu z 21. júla 2006, III CZP 54/06, Legalis

Aby ste mohli využívať výhody čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka pri zachovaní paušálnej odmeny v dohodnutej výške musí zhotoviteľovi pri vykonaní diela vzniknúť hrubá škoda. Ide o riziko vzniku hrubej škody z konkrétneho právneho vzťahu vyplývajúceho z uzatvorenia zmluvy o konkrétnom diele (viď.napr.rozsudok Najvyššieho súdu z 18. septembra 1998, III CKN 621/97; OSP 1999, č. 1, bod 9). To znamená, že strata uvedená v čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka, nemusí ísť o stratu, ktorá by podkopala finančnú situáciu zhotoviteľa, ale stačí obyčajná hrubá transakčná strata bez ohľadu na finančný výsledok celej činnosti zhotoviteľa (viď napr. rozsudok Najvyššieho súdu zo dňa 5. decembra 2013, V CSK 2/ 13).

Ďalšia podmienka pre použitie čl. 632 § 2 Občianskeho zákonníka je príčinná súvislosť medzi zmenou pomerov a rizikom hrubej škody na strane zhotoviteľa.

Dôležité! Článok 632 ods. 1 Občianskeho zákonníka chráni iba stranu, ktorá objednávku prijíma. Investor teda nemôže na tomto základe žiadať zníženie odmeny.

Paušálna odmena za stavebné práce: výhody

Paušálna odmena za stavebné práce sa vyznačuje aj praktickosťou. Vopred stanovená hodnota odmeny eliminuje potrebu preverovania rozsahu vykonaných prác, ich hodnoty, ako aj materiálov použitých na ich vykonanie v budúcnosti.Pri výbere tejto formy odmeňovania nie je potrebné vypracovávať odhady skutočných nákladov ani vykonávať iné činnosti súvisiace s ich prípravou.

Pre menej skúseného investora, ktorý nedisponuje odbornými znalosťami súvisiacimi s realizáciou stavebných prác, je to praktické riešenie, pretože si nevyžaduje viacnásobné overovanie stavebných prác. Pri uzatváraní zmluvy na stavebné práce s paušálnou odmenou má investor možnosť poradiť sa s odborníkom, ktorý mu poradí, či odmena navrhnutá zhotoviteľom vychádza z trhových cien, a potom nemusí overovať hodnotu túto odmenu, aj keď sa ceny zvýšia.

  • Prehľad výhod a nevýhod paušálnej odmeny za stavebné práce

Paušálna odmena za stavebné práce je pre investora veľmi výhodná. Malo by sa však pamätať na to, že záruka pevnej paušálnej sumy závisí od toho, ako je zmluva štruktúrovaná.Investor by preto mal predovšetkým presne označiť rozsah zmluvy a zaviesť do zmluvy postup prijímania a vysporiadania prác naviac. Vo výnimočných prípadoch môže zhotoviteľ požadovať vyššiu odmenu, avšak dodržaním základných pravidiel týkajúcich sa paušálnej sumy v zmluve môže investor toto riziko minimalizovať.

Odhadovaná odmena za stavebné práce

Druhým typom odmeny za stavebné práce je odhadovaná odmena. Tento spôsob vyrovnania sa zvyčajne používa pri prácach s komplikovanejšími výpočtami. Odhad nákladov je zoznam (zvyčajne písomný) materiálov a práce potrebných na dokončenie práce s ich jednotkovými cenami. Spravidla ho vypracúva pred uzavretím zmluvy zhotoviteľ a je dôležitým prvkom jeho ponuky. Uzavretím zmluvy sa jej neoddeliteľnou súčasťou stáva odhad nákladov.

Na rozdiel od paušálneho vyrovnania nie je odhad nákladov na stavebné práce konečný a pre zmluvné strany záväzný.Ide len o akúsi prognózu, v ktorej sú orientačne uvedené predpokladané náklady. Pokiaľ ide o výšku odmeny, len tzv odhad ceny skutočného vyhotovenia, ktorý zhotoviteľ vypracuje po ukončení diela. Odhad nákladov na zhotovenie stavby môže určiť odmenu nižšiu alebo vyššiu, ako je odmena určená zmluvnými stranami. Preto sa môže stať, že investor bude musieť zaplatiť vyššiu alebo nižšiu odmenu, ako bola uvedená v pôvodnom odhade nákladov.

Rozdiel medzi zmluvným odhadom a konečným odhadom

V praxi môže nastať problém s rozsahom prijateľných nezrovnalostí medzi zmluvným odhadom nákladov a konečným odhadom nákladov. Podľa čl. 629 Občianskeho zákonníka, ak pri výkone diela dôjde k úradnej zmene doteraz platných cien alebo sadzieb v kalkuláciách odhadu nákladov, má každá strana právo požadovať zmenu odhadu nákladov.

Dôležité! Možnosť zmluvných strán požiadať o zmenu odhadovanej odmeny v prípade oficiálnej zmeny cien alebo sadzieb sa však nevzťahuje na platby za materiál alebo prácu už zaplatené pred zmenou cien alebo sadzieb.

Ak však zvýšenie odmeny nie je výrazné, potom aj napriek splneniu podmienok uvedených v čl. 629 a 630 Občianskeho zákonníka sa investor nemôže vyhnúť povinnosti zaplatiť vyššiu odmenu. Preto hranica prijateľných nezrovnalostí medzi odhadom zmluvných nákladov a konečným odhadom nákladov výrazne prevyšuje odhad zmluvných nákladov.

Možnosť požiadať o zvýšenie odmeny za stavebné práce

Upozorňujeme, že nemôžete žiadať zvýšenie odmeny za stavebné práce, ak zmena cien alebo sadzieb nastala po dokončení diela, ale pred jeho dodaním.

Z judikatúry

Podľa čl. 629 Občianskeho zákonníka môže byť splnenie záväzku dotknuté len takou zmenou vzťahu medzi jeho vznikom a plnením, ktorá nie je ani nepriamo závislá od zmluvných strán.

Rozsudok Najvyššieho súdu z 23. mája 1990, IV CR 139/90, Legalis

Žiadosť o zmenu výšky odmeny v diskutovanom režime nie je prípustná, keď sa prijímateľ zákazky dostal v čase zmeny cien alebo sadzieb do omeškania s realizáciou diela. Omeškanie dlžníka nesmie mať nepriaznivé účinky na veriteľa.

Uznesenie Najvyššieho súdu z 10. decembra 1982, III CZP 45/82, OSNC 1983, č. 5-6, bod. 71

Výhody a nevýhody zúčtovania odhadu nákladov na stavebné práce

Nepochybnou výhodou zúčtovania odhadu nákladov na stavebné práce je, že investor platí za množstvo stavebných prác, ktoré boli skutočne vykonané. Navyše, ak odhad ceny ponuky zahŕňal niektoré práce, ktoré nakoniec neboli vykonané, investor nebude znášať ich náklady.

Môže sa však stať, že zmluvný odhad nákladov na konkrétne stavebné dielo pôvodne predpokladal menej materiálu a neskôr sa ukázalo, že realizácia tohto prvku si vyžaduje viac materiálu. Potom v situácii, keď odhad ponukových nákladov pripravil investor, väčšia hodnota bude zahrnutá do odhadu skutočných nákladov. Pri platbe odhadu nákladov je potrebné pamätať aj na potrebu pripraviť a overiť dodatočné dokumenty, najmä odhady skutočných nákladov.Pre menej skúsených investorov to môže byť dosť problematické, pretože analýza odhadov skutočných nákladov vyžaduje odborné znalosti alebo predpoklad, že to, čo je zahrnuté v takomto odhade nákladov, skutočne zodpovedá tomu, čo sa urobilo.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie používať objekt budovy
  • Zmena stavebného povolenia na dom. Prihláška a postup
  • Povolenie na demoláciu
  • Nahlásenie kúpy nehnuteľnosti: formulár IN-1
  • Ohlásenie prevodu stavby alebo iné ohlásenie stavby
  • Možnosť napojenia na vodovodnú a kanalizačnú sieť: aplikácia
  • Ako získať dočasnú prípojku elektrickej energie na stavbu
  • Pripojenie k plynárenskej sieti: žiadosť o podmienky pripojenia

Odmena za zmiešanú prácu

Zákon umožňuje použiť v zmluve o stavebných prácach model zmiešaného vysporiadania, teda paušálnu odmenu. Tento model odmeňovania zvyčajne pozostáva z paušálnej odmeny za základné práce, na ktoré sa vzťahuje zmluva, a odhadovanej odmeny za akékoľvek ďalšie práce, ktoré nie sú uvedené v zmluve.

Pri takomto modeli zúčtovania je mimoriadne dôležité presne určiť, na ktoré stavebné práce sa vzťahuje paušálna odmena a ktoré sú založené na odhade. V praxi sa často stáva, že zmluvné strany zmluvy o stavebných prácach zahrnú do zmluvy ustanovenia o paušálnej aj odhadovanej odmene.V takejto situácii môže medzi zmluvnými stranami vzniknúť spor o skutočnej povahe odmeny uvedenej v zmluve.

Právny základ:

  • Zákon z 23. apríla 1964 - Občiansky zákonník (konsolidované znenie: Zbierka zákonov z roku 2020, položka 1740 v znení neskorších predpisov)
  • Zákon zo 7. júla 1994 – Stavebný zákon (konsolidované znenie: Vestník zákonov z roku 2020, položka 1333 v znení neskorších predpisov)

Kategórie:

Prevádzka domu