Realitní makléri veria, že správna príprava domu na predaj, tzv. home staging, zvyšuje svoju hodnotu o 10 %. Taktiež zrýchľuje proces predaja v priemere o pol roka.

Pod pojmom home staging sa rozumie profesionálna príprava nehnuteľnosti na predaj alebo prenájom. V USA patrí dlhodobo medzi marketingové nástroje podporujúce obchod s nehnuteľnosťami, pretože – ako ukázal výskum Americkej asociácie realitných kancelárií – 80 % kupujúcich zdôrazňovalo, že prázdne nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti so zreteľnými stopami pobytu (užívania) spôsobiť im problémy s predstavou budúceho života v nich, a to sa striktne premieta do rozhodnutia o kúpe.Na druhej strane sú schopní urobiť rozhodnutie o kúpe správne pripravenej nehnuteľnosti za pol minúty!

Správna príprava nehnuteľnosti mu pomôže predstaviť si atraktívnu budúcnosť v tomto interiéri. To zase zvyšuje šancu na transakciu, ktorá u predajcu prebehne dobre. Funguje to tak, no niektorí predajcovia na to zabúdajú kvôli zásade: ak vynaložím všetko úsilie na stavbu domu a vidím v ňom potenciál, prečo by ho nemali vidieť kupujúci? Odpoveď je jednoduchá – pretože každý má svoje vlastné výpočty a sny. Objektívne ocenenie nehnuteľnosti je jedna vec. V takomto procese pomôže realitný maklér (ktorý však považuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti za prioritu), ako aj audítor vykonávajúci znalecký posudok. Druhá vec – vady, ktoré môžu potenciálnych kupcov odradiť alebo zvýhodniť pri vyjednávaní o cene. Tie, o ktorých majiteľ nevie alebo ich podceňuje. Neporiadok, nedostatok konzistencie vo výzdobe, hromadenie predmetov (ktoré niekto iný bude vnímať ako neporiadok) - to všetko odvádza pozornosť potenciálnych kupcov.

Predaj dom - čo robia predajcovia zle

Predávajúci vo všeobecnosti používajú dve stratégie. Niektorí dali do prípravy veľa peňazí, dúfajúc, že kupujúci množstvo práce ocení. Iní sa obmedzujú na základnú kozmetiku, veria, že stačí vysvetlenie: „Nič neskrývam, nemaskujem, aby mal kupujúci úplne jasno, čo berie“. V prípade nehnuteľností majú obaja tendenciu zlyhať. Príkladom je príbeh Andrzeja, ktorý pred piatimi rokmi využil nákupnú príležitosť. Kúpil veľký dom na okraji Poznane. Postavený v 80-tych rokoch farmárskou metódou. Ale úhľadne. Z vonkajšej strany chýbala len omietka (čo ho potešilo, lebo ako kupujúci mohol posúdiť kvalitu tehál a muriva). Vnútri nehnuteľnosť zostala na želaní: zastarané kúpeľne, obloženie sololitom, zaseknuté okná, nedokončená paluba. Posudok ukázal, že aj v tomto stave má dom o 200 000 dolárov vyššiu hodnotu.viac ako suma transakcie. Myslel si, že ho zrekonštruuje a predá ako luxus. Týchto 200 000 PLN investovalo do zateplenia, omietky, elegantnej terasy z kompozitných dosiek, nového plynového kotla, vybavenia kuchyne a kúpeľne. efekt? Už dva roky sa mu nedarí nájsť kupca, ktorý by mu zaplatil to, čo predpokladal. Áno, teraz mohol predať dom za pôvodnú kúpnu cenu plus náklady na veľkú rekonštrukciu. Ale to nebol jeho zámer. Bohužiaľ si nemyslel, že to, čo ho neobťažuje (hluk prichádzajúci z diaľnice vzdialenej 4 km), za sumu, ktorú očakáva, bude neprijateľné.

Po stretnutí s odborníkom na home staging priznal chybu. Ľudia sa pozerali na jeho dom, áno - všimli si elegantnú, modernú výzdobu, počúvali jeho romány o tom, koľko práce si dal so súčasným stavom vecí a všetci venovali pozornosť hluku, ktorý prenikol aj do interiéru - teraz sterilnejšieho , zbavené akýchkoľvek „ozdôb“ a teda akustickejšie.Dom bol navyše taký uprataný, že to vyzeralo, akoby v ňom predtým nikto nebýval, čo vyvolávalo dojem, že sa hostiteľovi z nejakého dôvodu veľmi nepáči. Ukázalo sa, že som mohol urobiť inak. Vzdajte sa omietky, osviežte interiér, nerenovujte ho, vytvorte enklávy útulnosti v kuchyni a obývačke. Veľká sedačka, stôl, správne zvolené osvetlenie a oheň v krbe Namiesto moderných okien by sa viac hodili plyšové závesy, ktoré miestnosť stíšia a dodajú intímnu atmosféru. Všetko by stálo maximálne pätinu toho, čo som minul. A dnes by som nemal problém ho predať za cenu, ktorú očakávam – vysvetľuje Andrzej.

Prečítajte si tiež:

  • Daň z predaja nehnuteľnosti - kedy musíte zaplatiť a koľko?
  • Kto môže kúpiť pozemok?

Iný prípad: Mariusz vlastnil krásny pozemok v nárazníkovej zóne lesnej rezervácie so starým tehlovým domom.Predtým tam bývali jeho starí rodičia. Okolie sa predáva samo, povedal prvý realitný maklér. Druhý podobne. Mariusz sa rozhodol, že v takejto situácii s predávanou nehnuteľnosťou nepohne ani prstom. Zanechal po sebe zatekajúce odkvapy, rozpadávajúcu sa búdu, hrdzavú studňu a starý nábytok. Bol presvedčený, že niekto ocení potenciál tohto miesta aj v rekreačnom kontexte. Neupravené pozemky okolo jeho pozemku sa predávali senzačne, za 100 PLN, dokonca 120 PLN za m2Ten svoj predáva už tretí rok. To, že si účtoval 150 PLN za m2, ale s domom, obytným! Kupujúci vloží asi desaťtisíc a môže sa nasťahovať – argumentuje Mariusz. - Môžete to vidieť na prvý pohľad! Áno, nevidíš. Dom páchne zatuchnutím, nábytok pripomína len náklady na smetné koše. K tomu všadeprítomná hrdza, olupujúci sa plot, zaprášené závesy v oknách a sadze v ohnisku kozuba. Mariusz sa pohoršuje nad nerozumnými a vrtošivými kupcami, ktorí môžu za jeho majetok zaplatiť toľko, koľko za pozemok.Z chudoby, lebo budú mať problémy s týmto domom. - Aký problém, veď pred 10 rokmi bola vymenená celá strecha a kúrenie! Marius nechápe. "Dobre," ozval sa ďalší maklér. "Ak je táto chata taká fantastická a taká pekná na bývanie, prečo ju neukážeš ľuďom!" Prečo je to opustená, zatuchnutá chatrč? Aspoň tie pavučiny, ktoré ste mohli pozametať. Možno by potom ľudia najskôr neuvažovali o nákladoch na zbúranie domu. - Pretože páni od začiatku hovorili, že sa to predá samo - odsekne Mariusz.

Na to má odpoveď Łukasz Gilis z realitnej kancelárie RE/MAX Family Milanówek. - Existuje jeden zákon, ktorý vlastníci nehnuteľností nedodržiavajú: dom musí byť prezentovaný tak, aby si to klient želal. Aj keď je nehnuteľnosť v surovom stave alebo potrebuje veľkú rekonštrukciu. Musí mať pozitívne konotácie. A mŕtvy hmyz a pavučiny v oknách a dojem, že tento dom už roky nikto nenavštívil, sa jednoznačne spája s tým, že ho niekto opustil a nikto toto miesto nechce.

Správny home staging - čo to znamená

Správny home staging prináša dve výhody: možnosť získania lepšej ceny, ale aj komfort rýchleho obchodu. Mariusz k nákladom na predaj nepripočítava čas, ktorý musel stráviť dochádzaním za následnými neúspešnými prezentáciami. Stále žije v presvedčení, že parcela s domom je pre fajnšmekra vzácnosť, a tak na takého stále čaká. Zároveň stráca nervy, hnevá sa na ďalších „frivolných“ záujemcov a na „nešikovných“ sprostredkovateľov. Ale presne – čo znamená správny home staging? - Rozumné, pretože prílišné snahy o skrášlenie nehnuteľnosti ponúkanej na predaj vyvolávajú aj nedôveru voči klientovi - hovorí Łukasz Gilis. - Ak je upratané, vyvetrané, upratané a kupujúci sa tam cíti ako hosť, je to lepšie, ako keď vstúpi do čerstvo zrekonštruovaných interiérov voňajúcich farbou. Lebo potom sa začne zaujímať, či sa takto neskrývajú nejaké praskliny, netesnosti – najmä v podkroví.Platí to najmä o starších domoch, čo v nomenklatúre maklérov znamená pred rokom 2000. Premaľovaný, navoňaný, s lesklou podlahou, môže pripomínať starého Forda, ktorý ako v posmešných meme - "Nemec chodil len do kostola" , no v skutočnosti skrýva skorodované prahy dverí a narýchlo odstránenú hubu. Nehovoriac o tom, že takáto investícia sa jednoducho nemusí vyplatiť.

Ako dobre kúpiť stavebný pozemok: radí realitný expert>

Takže omietanie - nie. Ale umývanie strechy a fasády určite áno. Výmena podlahy - č. Cyklistika - áno. Maľovanie plotu? Áno, ak sa na ňom lúpe farba. Spevnenie príjazdovej cesty - č. Kosenie trávy a orezávanie kríkov - absolútne. K tomu umývanie terasy, upevnenie dverí, ktoré sa nezatvárajú. Ide o jednoduché farmárske činnosti, pri ktorých nespadáme do výrazných nákladov, ale ukazujú majetok ako udržiavaný a obľúbený. Taký, kde sa môžete usadiť.Menšie rekonštrukcie? Prečo nie. Najmä v citlivých oblastiach. Ak sanitárne zariadenia zožltli od vodného kameňa a kúpeľňové skrinky napuchli od striekajúcej vody, oplatí sa ich vymeniť. Čistá, svetlá, priestranná, hygienická kúpeľňa je vždy výhodou.

Pravidlá, ktoré treba dodržiavať, aby ste dobre predávali svoj domov

Treba si uvedomiť jednu vec – home staging neslúži na zakrytie a zakrytie fyzických nedostatkov nehnuteľnosti. Máloktorý predajca si uvedomuje, že kupujúci po zistení takejto vady môže žalovať na náhradu škody v rámci záruky. Zákon uvádza, že to platí len pre fyzické vady, ktoré „existovali v čase prechodu nebezpečenstva na kupujúceho alebo vyplynuli z príčiny spočívajúcej v súčasne predávanej veci“. Takzvaný stav nehnuteľnosti v čase jej odovzdania kupujúcemu je iluzórnou útechou pre nepoctivého predávajúceho (lebo tak treba v tejto situácii nazvať jeho zámery).Môže byť braný na zodpovednosť v rámci záruky, ak sa fyzická chyba zistí pred uplynutím 5 rokov. Nejde o krivé podlahy, nerovné steny či citeľnú vlhkosť. Tieto veci je možné vidieť na prvý pohľad. Iné je to s defektmi, ktoré sa prejavia až vplyvom určitých okolností, napríklad ročného obdobia. V lete nemusí byť problém so zatekajúcou strechou alebo vlhkosťou ukrytou pod tapetou. Objavujú sa iba na jeseň alebo v zime. Podobne škáry v stenách či stropoch zamaskovali čerstvou omietkou. Ak má niekto v úmysle takto zakryť nesprávne založenie stavby, musí neskôr počítať s následkami. Samozrejme, že sa to dá obísť tak, že do zmluvy vstúpi formulácia, že kupujúci pozná technický stav bytu a nebude si uplatňovať nároky z jeho vád. Takéto praktiky sú však hlboko nečestné. Navyše, informovaný kupujúci im môže ľahko odpovedať s návrhom, že znalosť technického stavu priestorov sa nevzťahuje na skryté vady.Alebo prerušiť rokovania.

7 pravidiel home stagingu

Podľa Barb Schwarz, svetovo uznávanej špecialistky na home staging a autorky kníh na túto tému, existuje kánon, ktorým by sme sa mali riadiť pri príprave domu či bytu na predaj. "Spôsob, akým bývate v dome a ako ho predávate, sú dve rozdielne veci," píše Barb.

  1. Objednajte si. Na prvý dojem zákazníka nemajú rozhodujúci vplyv dekorácie v byte či elegantný nábytok, ale poriadok. Aj plný odpadkový kôš či odtlačky prstov na oknách môžu odradiť. Takýto priestor vyplnený osobnými vecami dáva klientovi jasne najavo, že tento byt mu nepatrí.
  2. Bright - znamená priestranný. To je recepcia. Ak je málo okien, je lepšie sa zbaviť záclon. Prípadne ich vymeňte za jemné a priesvitné.
  3. Príliš veľa nábytku. Ponechať by sa mal len vybraný nábytok, aby sa priestor čo najviac otvoril. Ich prebytok to výrazne zníži. Rovnako je to aj s kobercami. Najmä tmavé, ktoré pohlcujú svetlo. Je lepšie sa ich zbaviť, aby sa interiéry zdali väčšie ako v skutočnosti sú.
  4. Čo najmenej rodinných pamiatok. To isté platí pre topánky a oblečenie. Ide o vytvorenie dojmu neutrality, aby klient nemal pocit, že vstupuje do života niekoho iného.
  5. Čím menej farieb, tým lepšie. Tlmený interiér poskytne kupujúcemu väčší priestor pre fantáziu ako pestrý. Nechajte farbu navodiť čerstvo narezanými kvetmi v obývačke a ovocím v kuchyni. Nech to vyzerá zdravo a sviežo.
  6. Útulnosť. Svetlé plédy, biele alebo sivé vankúše, monochromatické sviečky. Takéto prvky by mali byť umiestnené na kľúčových miestach, ktoré sú spojené s relaxom (obývacia izba a spálne). V kúpeľni sú tiež svetlé, tlmené uteráky. Ak je v dome krb, potom by v ňom mal byť oheň.
  7. Prírodné vône. Ako napríklad čerstvo upečený koláč a uvarená káva. Samozrejme aj kvety.

Kategórie:

Stavebníctvo