Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Záruka na nehnuteľnosť chráni záujmy kupujúcich bytov, domov, pozemkov a obchodných priestorov. Skontrolujte, čo hovoria predpisy o záruke na nehnuteľnosť a ako sa uplatňujú.

Zodpovednosť predávajúceho za fyzické a právne vady veci, t.j. záruka, vyplýva z ustanovení Zákona, nie z dohody zmluvných strán obchodu. Ba čo viac – nezávisí od zavinenia predajcu, pretože je absolútna. Aj keď predajca nezavinil predajom vadnej veci, zodpovedá za vadu.

Inštitúcia záruky je upravená v čl. 556-576 Občianskeho zákonníka. Na hnuteľné veci sa vzťahuje záruka dva roky, pričom záruka na nehnuteľnosť je platná päť rokov.

Aké chyby môže mať nehnuteľnosť

Záruka sa vzťahuje na fyzické a právne chyby predávanej položky. Fyzickými chybami sa rozumie nesúlad predávanej veci so zmluvou alebo zamýšľaným použitím. Napríklad hodnota položky, jej užitočnosť, nedostatok určitých funkcií alebo nekompletnosť.

Fyzickou vadou nehnuteľnosti bude teda menšia plocha, povrchová úprava nekvalitnými materiálmi (zníženie hodnoty veci), chýbajúci balkón (nekompletnosť) atď. o chybnej montáži veci, ak tieto činnosti vykonal predávajúci alebo tretia osoba, za ktorú predávajúci zodpovedá, alebo kupujúci podľa pokynov predávajúceho.

Právne vady nehnuteľností súvisia predovšetkým s právami tretích osôb. Môže ísť o vlastnícke právo alebo iné – napríklad záložné právo. Čo je dôležité - ak nemôžeme tovar plne využívať, vyplýva to z rozhodnutia externého orgánu a my sme o tom v čase uzatvárania obchodu nevedeli, bude sa naň tiež vzťahovať záruka.Príkladom tu môže byť zápis nehnuteľnosti do registra pamiatkového fondu.

V prípade vád nehnuteľnosti ručí predávajúci zo záruky za každých okolností - pokiaľ kupujúci o týchto vadách pred obchodom nevedel alebo zmluvné strany v zmluve obmedzili alebo úplne nevylúčili záruku.

Keď môžu byť záruky nehnuteľností vylúčené alebo obmedzené

Táto možnosť existuje, ale závisí od toho, kto je stranou transakcie. Podľa čl. 558 Občianskeho zákonníka, ak vec (v našom prípade nehnuteľnosť) kupuje spotrebiteľ, potom obmedzenie alebo vylúčenie zodpovednosti zo záruky je prípustné len v prípadoch uvedených v osobitných ustanoveniach. Príkladom takéhoto ustanovenia je čl. 568 § 1 veta 2 Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje skrátiť záručnú dobu na jeden rok odo dňa dodania veci v prípade predaja použitej veci spotrebiteľovi.

Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá s podnikateľom uskutočňuje právne úkony, ktoré nesúvisia s jeho obchodnou alebo profesijnou činnosťou (t.j. v súkromnom živote).Spotrebiteľom bude napríklad Jan Kowalski kupujúci byt od developera pre vlastnú potrebu. Spotrebiteľom však nebude ten, kto prenajíma nehnuteľnosť a kúpi byt na prenájom od developera, ani fyzická osoba, ktorá kúpi byt na sekundárnom trhu od inej fyzickej osoby. V takýchto prípadoch, t.j. vo vzťahoch medzi podnikateľmi alebo keď na niektorej zo zmluvných strán nie sú podnikatelia, je možné záruku upraviť, napríklad obmedziť len na skryté vady.

Zmluvné doložky vylučujúce alebo obmedzujúce zodpovednosť predávajúceho v rámci záruky obsiahnuté v kúpnej zmluve uzatvorenej so spotrebiteľom budú preto neplatné. Predpisy tiež neposkytujú zníženú sadzbu pre podvody pri iných transakciách: vylúčenie alebo obmedzenie zodpovednosti v rámci záruky je neúčinné, ak predávajúci kupujúcemu klamlivo zatajil chybu.

Kedy predávajúci zodpovedá za vady veci a kedy nie

Znalosť kupujúceho o vadách zakúpenej veci je kľúčovou podmienkou, ktorá umožňuje zrušiť zodpovednosť predávajúceho. Dôležité - predávajúci zodpovedá za vadu veci, aj keď bola uvedená do omylu, napríklad výrobcom.

Na realitnom trhu možnosť uplatnenia záruky neruší podpis protokolu pri prevzatí bytu. Aj keď sme na ňom vtedy chybu neuviedli a všimli sme si ju až neskôr, záruka stále platí.

Samozrejme - bez záruky, ak naša činnosť (napríklad zásah do stien alebo inštalácie pri dokončovacích prácach) viedla k poškodeniu majetku alebo sa závada vyskytla neskôr - pokiaľ nepreukážeme, že závada vznikla z r. chybné spracovanie veci / nesúlad so zmluvou a pod.

Tu je ďalšie upozornenie. Ak spotrebiteľ objaví na stene hubu alebo inú vadu do jedného roka odo dňa odovzdania nehnuteľnosti, má sa za to, že vada alebo jej príčina existovala už v čase prechodu nebezpečenstva na kupujúceho (čl.5562 CC).

Pozri tiež:

  • Technické prevzatie bytu od developera. 7 vecí, ktoré je potrebné skontrolovať pred prevzatím>

Aké práva dáva kupujúcemu záruka na nehnuteľnosť

Osoba, ktorá uplatňuje svoje práva zo záruky, má v tomto smere niekoľko možností. Možno:

  • požiadajte o výmenu tovaru za nový bez chýb. Pri realitnom trhu však bude problematické požadovať výmenu vecí za nové, pretože v praxi neexistujú dva rovnaké byty. Najvyšší súd preto v roku 2012 rozhodol, že pri nehnuteľnostiach nie je kupujúci oprávnený požadovať výmenu za rovnakú vec bez vád;
  • požiadajte o odstránenie závady. Predávajúci môže odmietnuť len vtedy, ak vadu nemožno odstrániť;
  • chcete znížiť cenu o sumu úmernú zníženej hodnote nehnuteľnosti.V tomto prípade má predávajúci protiprávo na okamžité odstránenie vady. Dôležité však je, že tieto práce majú byť vykonávané spôsobom, ktorý nebude pre kupujúceho nadmerne zaťažovať. Ak by išlo napríklad o nutnosť dočasného vysťahovania sa z bytu, v takejto situácii samozrejme táto podmienka nebude splnená. Oplatí sa vedieť aj to, že keď predajca závadu ihneď odstráni a zákazník ju opäť objaví, predajca už nebude môcť túto možnosť druhýkrát využiť;
  • podajte vyhlásenie o odstúpení od zmluvy. Toto je najradikálnejšia požiadavka. Môžu sa použiť len vtedy, ak je chyba významná. Preto nemôžete odstúpiť od zmluvy len pre malú, opraviteľnú vadu. Ak je však takýchto drobných defektov veľa, potom sa to dá považovať za veľkú chybu ako celok.

Pozri tiež: Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu: vzor. Čo musí obsahovať?>

Na čo má kupujúci nárok v rámci záruky za právne vady nehnuteľnosti

Akákoľvek právna chyba v nehnuteľnosti by sa mala považovať za závažnú. Predávajúci je teda oprávnený odstúpiť od zmluvy alebo znížiť cenu, ale to nie je všetko.

Zákonodarca dal možnosť využiť aj takzvaný negatívny (negatívny) zmluvný úrok, teda skrátka požadovať náhradu nákladov vzniknutých v dôsledku uzatvorenia zmluvy (a jej prípadných následné ukončenie).

Čo to je? Uveďme názorný príklad: kupujúci kúpil byt do prenájmu s právnou vadou, o ktorej nevedel. Ukázalo sa, že v nehnuteľnosti sú už nájomníci. Musel teda odstúpiť od nájomnej zmluvy uzavretej s ďalšími ľuďmi. V takejto situácii musí všetky náklady vzniknuté v súvislosti s pôvodnou zmluvou o predaji nehnuteľnosti s právnou vadou uhradiť predávajúci. Vyplýva to z obsahu čl. 574 Občianskeho zákonníka: ak kupujúci pre právnu vadu predanej veci urobil vyhlásenie o odstúpení od zmluvy alebo o znížení ceny, môže požadovať náhradu škody, ktorá mu vznikla tým, že zmluvu uzavrel bez vedomia. o existencii vady, aj keď škoda bola dôsledkom okolností, za ktoré predávajúci nezodpovedá.Môže požadovať najmä náhradu nákladov na uzavretie zmluvy, nákladov na vyzdvihnutie, prepravu, uskladnenie a poistenie vecí, náhradu vynaložených výdavkov v rozsahu, v akom z nich nemal prospech a ani ich náhradu nedostal od tretej osoby. strany a náhradu nákladov procesu. Tým nie sú dotknuté ustanovenia o povinnosti napraviť škodu za všeobecných podmienok.

Aká dlhá je záruka na nehnuteľnosť

Ako už bolo povedané - na nehnuteľnosť sa vzťahuje päťročná záručná doba od odovzdania veci kupujúcemu. Na realitnom trhu bude takýmto uvoľnením vecí odovzdanie kľúčov od priestorov. Pre účinnosť záruky však kupujúci nemôže donekonečna odkladať okamih, kedy uvedie vec do pohybu.

Od momentu zistenia vady má zákazník jeden rok na to, aby požiadal o odstránenie vady, zníženie ceny alebo odstúpenie od zmluvy. Ak je kupujúcim spotrebiteľ, lehota na uplatnenie práva zo záruky za vady nehnuteľnosti nie je jeden rok, ale päť rokov.Čo je dôležité – v súlade s čl. 568 § 3 k.c. - ak kupujúci požaduje odstránenie vady alebo výmenu veci za novú, vyššie uvedená lehota začne plynúť až vtedy, keď mu predávajúci nevyhovie. Ide o to, aby kupujúci nepremeškal lehotu na uplatnenie zníženia ceny alebo odstúpenia od zmluvy.

Pri právnych vadách nehnuteľnosti začína plynúť päťročná lehota (ak je kupujúcim spotrebiteľ), počas ktorej môže kupujúci uplatniť záruku, až keď sa o chybe dozvie. (článok 576 Občianskeho zákonníka ).

Tu je dôležité upozornenie - ak je kupujúci bytu zažalovaný treťou osobou, ktorá si uplatňuje práva k nehnuteľnosti, je povinný o tom bezodkladne informovať predávajúceho a požiadať ho, aby sa prípadu zúčastnil. Podľa čl. 573 Občianskeho zákonníka, ak tak neurobí a tretia osoba vynesie rozsudok v jeho prospech, predávajúci sa zbaví zodpovednosti zo záruky za právnu vadu v rozsahu, v akom je potrebná jeho účasť na konaní. že nároky tretej strany sú úplne alebo čiastočne neopodstatnené .

Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Kategórie:

Prevádzka domu