Pri dani z tovarov a služieb - na rozdiel od daní z príjmov - sa prenájom vždy považuje za ekonomickú činnosť, presnejšie za službu poskytovanú nájomcovi. Väčšina týchto služieb je však oslobodená od DPH.

Prečo sú prenájmy predmetom DPH

Vyplýva to priamo z definície hospodárskej činnosti prijatej v čl. 15 sek. 2 zákona o dani z tovarov a služieb. Patrí sem napr. používanie vecí (vrátane nehnuteľností) nepretržite za účelom dosiahnutia zisku. Platiteľom DPH sa teda stáva každý, kto prenajíma alebo prenajíma nehnuteľnosť. Platí to bez ohľadu na to, či ide o takzvaný súkromný nájom (napr.zdaňovaný paušálnou sadzbou), alebo registrovaná podnikateľská činnosť zdaňovaná paušálnou daňou z príjmov.

Podliehanie DPH je objektívny pojem a nemusí nutne znamenať, že nájom podlieha tejto dani. Predpisy uvádzajú niekoľko výnimiek z DPH, ktoré sa vzťahujú na nájomné zmluvy.

Keď je platca DPH aktívny a keď je platiteľ DPH oslobodený

Rozdelenie na aktívnych a oslobodených daňovníkov je charakteristickým znakom DPH a nevyskytuje sa v daniach z príjmov.

Až na malé výnimky môže subjektívne oslobodenie vyplývajúce z nízkeho obratu využiť každý, kto vykonáva činnosti podliehajúce DPH. V prípade prenájmu je obratom suma dlžného nájomného uvedená v zmluve plus suma dodatočných poplatkov účtovaných nájomcovi (t. j. poplatky vzniknuté v súvislosti so spotrebou energií a služieb správy budov spoločenstvom alebo bytovým družstvom). ).

Ako vysporiadať poplatky za spotrebu médií a DPH pri prenájme nehnuteľností>

Ak celkový obrat nepresiahne 200 000 PLN za rok, PLN, sú oslobodené od dane (samozrejme v pomere k dobe prenájmu, napr. bezplatná suma pre ľudí, ktorí začali prenajímať od júla, je 100 000 PLN). Prenajímatelia s takýmto obratom majú postavenie oslobodeného platiteľa DPH (§ 113 ods. 1 zákona o DPH).

Prekročenie sumy 200 000 PLN za rok znamená stratu vyššie uvedeného oslobodenia, počnúc mesiacom, v ktorom bola táto suma prekročená. Potom je potrebné podať žiadosť o registráciu, t. j. predložiť tlačivo DPH-R daňovému úradu príslušnému podľa miesta vášho bydliska. Treba to urobiť pred dňom straty výnimky, teda pred dňom prekročenia 200-tisíc. obrat PLN. Po prijatí DPH-R vedúci daňového úradu zaregistruje žiadateľa ako aktívneho platcu DPH.

Výnimku pre nízky obrat nemôžu využiť subjekty, ktoré nemajú sídlo v Poľsku.V prípade fyzických osôb súd chápe ako miesto bydliska bydlisko, čo je do istej miery v rozpore s právom EÚ, ale táto prax prevláda.

Ako je to s DPH pri prenájme nebytových priestorov

Okrem subjektívneho oslobodenia (z dôvodu nízkeho obratu) existuje aj objektívne oslobodenie prenájmu bytových priestorov. Podľa čl. 43 sek. 1 bod 36 zákona o DPH sú od dane oslobodené služby v oblasti prenájmu alebo prenájmu nehnuteľností na bývanie alebo časti nehnuteľností na vlastný účet, výlučne na účely bývania.

Ako vidíte, prenájom bytu nájomcovi, ktorý si v ňom uspokojuje svoje potreby bývania, je úplne oslobodený od DPH. V tomto prípade je obrat prenajímateľa irelevantný a môže presiahnuť 200 000 PLN. PLN.

Podmienkou tejto výnimky je prenájom na „bytové účely“. Daňové úrady aj súdy už dlhé roky zhodne tvrdia, že pod pojmom „bytový účel“ treba rozumieť spôsob užívania osoby, ktorá v priestoroch býva, a to aj vtedy, keď nemá uzatvorenú zmluvu priamo s prenajímateľom, ale priestory využíva v podnájme.To znamenalo, že prenájom bytu spoločnosti, ktorá prenajíma priestory tretím osobám (na účely bývania), bol oslobodený od dane. Obdobne boli hodnotené aj situácie, kedy si spoločnosť prenajala priestory pre svojich zamestnancov. V roku 2018 však Najvyšší správny súd zmenil svoj prístup a súdy teraz zastávajú stanovisko, že oslobodenie od DPH sa vzťahuje len na nájomné pre ľudí, ktorí bývajú v prenajatých priestoroch. Na všetky podvarianty sa nevzťahuje subjektívne oslobodenie, ale najviac na subjektívne, t. j. do 200 000 PLN. obrat PLN za rok (pozri rozsudok Najvyššieho správneho súdu z 8. mája 2018, spisová značka I FSK 1182/16 a neskôr).

Ak si nájomca v prenajatých priestoroch prihlási vlastnú živnosť, t.j. v prihláške uvedie adresu našej nehnuteľnosti, nič sa nemení. Ak sa však obchod vykonáva v priestoroch, orgán môže považovať predmetnú výnimku za stratenú.

Ako pridať obrat

Do hranice 200 000PLN okrem iného nezahŕňa dosiahnutý obrat z činností oslobodených od dane, avšak s výnimkou transakcií súvisiacich s nehnuteľnosťami. To znamená, že ak prenajmete viacero nehnuteľností, bytových aj nebytových, obrat sa sčítava.

Poplatky za energie nie sú "realitné transakcie" , takže ak sa na ich prefakturáciu vzťahuje predmetná výnimka popísaná vyššie - nie sú zahrnuté do limitu 200 000,-. PLN.

Aká sadzba DPH pri prenájme po prekročení hranice 200 tis. PLN

Po prekročení celkovej sumy 200 000 prenájom iný ako bývanie by mal byť zdanený sadzbou DPH 23%.

Príklad: Daňovník prenajme 10 bytov a 2 parkovacie miesta. V novembri obrat prenájmu prekročil 200-tisíc. zlotý. To znamená, že už tento mesiac by mal zdaniť prenájom parkovacích miest sadzbou 23 %, aj keď nie je zapísaný v registri aktívnych platiteľov DPH.Strata oslobodenia znamená nutnosť predloženia formulára DPH-R, čo má za následok zápis do takéhoto registra, avšak celý postup zápisu môže trvať až niekoľko mesiacov.

Ako je to s DPH pri prenájme manželského páru

Manželstvo neuvedené v čl. 15 sek. 1 zákona o DPH ako kategória platiteľov dane. Platiteľmi dane teda môžu byť obaja manželia alebo jeden z nich – podľa toho, kto uzatvoril nájomnú zmluvu. To platí aj v prípade, ak sa prenajíma nehnuteľnosť tvoriaca spoločný majetok. Nájomnú zmluvu môže uzavrieť len jeden z manželov so súhlasom druhého.

Ak sú zmluvnými stranami manželia spoločne, každý z nich sa stáva samostatným platcom DPH - z polovice nájomného a príplatkov. Každý potom používa samostatný limit 200 000. PLN obrat bez DPH.

Musí prenajímateľ vystavovať faktúry

Keďže prenájom nehnuteľnosti podlieha DPH, podlieha aj fakturácii. Vo všeobecnosti je každý platiteľ DPH povinný vystavovať faktúry dokladujúce poskytnutie služieb.

V umení. 106b zákona o DPH však zaviedol niekoľko výnimiek. Nepotrebujete napr. vystavovať faktúry:

  • pre subjekty, ktoré nevykonávajú podnikateľskú činnosť;
  • dokumentačné činnosti oslobodené od DPH podľa predmetu a predmetu;
  • služby prenájmu a ďalšieho predaja dokumentačných médií.

Keďže však potrebujete viesť nejaké záznamy o obrate a tržbách, faktúry sú celkom dobré a pohodlné riešenie. Poskytujú základné údaje o zmluvných stranách, názov služby (nájom, príplatky podľa zmluvy), cenu, sadzbu DPH a výšku DPH.

V prípade prenájmu bytu (a dodatočných poplatkov) by vaša faktúra mala obsahovať:

  • dátum vydania;
  • poradové číslo;
  • mená a priezviská alebo mená platiteľa dane a kupujúceho tovaru alebo služby a ich adresy;
  • názov (typ) služby a rozsah (napr. mesiac) poskytovaných služieb;
  • jednotková cena služby (t.j. dohodnuté nájomné a sumy za energie);
  • celková pohľadávka (ako je uvedené vyššie);
  • uvedenie právneho základu pre oslobodenie od DPH (v tomto prípade je to § 43 ods. 1 bod 36 zákona o DPH pri prenájme a § 3 ods. 1 bod 11 nariadenia o oslobodení od dane za poplatky).

Ak prenajímateľ eviduje obrat pomocou registračnej pokladnice a poskytuje služby prenájmu fyzickým osobám, ktoré nepodnikajú, je kópia faktúry, ktorá zostala platiteľovi dane (t.j. prenajímateľovi), priložená aj dokladom o tom. predaj.

Potrebuje prenajímateľ registračnú pokladňu

Poskytovanie služieb fyzickým osobám, ktoré nepodnikajú, je vhodné evidovať pomocou registračnej pokladnice. Táto povinnosť sa vzťahuje na všetkých platiteľov DPH, ktorých obrat pre tieto osoby presiahne 20 000 PLN. PLN ročne.

Prenájom nehnuteľností a prefakturácia energií - aj keď obrat presiahne 20 000. PLN - môže využiť výnimku z registračnej pokladnice uvedenú v nariadení o výnimkách z povinnosti viesť evidenciu pomocou registračných pokladníc. Určuje, že z povinnosti evidencie sú oslobodené činnosti uvedené v prílohe nariadenia, najneskôr však do 31. decembra 2021, vrátane:

  • prenájom a správa vlastných alebo prenajatých nehnuteľností ak:
  1. poskytnutie týchto služieb bolo plne zdokumentované faktúrou alebo
  2. za činnosť vykonávanú cez poštu, banku alebo družstevnú záložnu dostane poskytovateľ služby úhradu v plnej výške (resp. na bankový účet daňovníka alebo na účet daňovníka v družstevnej sporiteľni, ktorej je členom) a z evidencie a dokladov dokladujúcich platbu jednoznačne vyplýva, o akú konkrétnu činnosť išlo (pol25);
  • poskytovanie služieb fyzickým osobám, ktoré nepodnikajú, a farmárom s paušálnym výmerom, ak poskytovateľ služby dostáva úhradu za činnosť vykonávanú v plnej výške prostredníctvom pošty, banky alebo družstevného sporiteľne (resp. na účet daňovníka v banke alebo na účet daňovníka v družstevnom sporiteľni, ktorého je členom) az evidencie a dokladov preukazujúcich platbu jednoznačne vyplýva, o akú konkrétnu činnosť išlo (bod 37);
  • prenájom pôdy a odovzdanie pôdy do trvalého užívania (položka 38).

V položkách 25 a 37 prílohy je jasne uvedené, že prijímanie nájomného a doplatkov od nájomcov v hotovosti neoslobodzuje daňovníka od pokladne, pokiaľ prenajímateľ nebude vždy vystavovať faktúry nájomcom.

Právny základ:

  • Zákon z 11. marca 2004 o dani z pridanej hodnoty (Zbierka zákonov z roku 2018, položka 2174 v znení neskorších predpisov)
  • Nariadenie ministra financií z 20. decembra 2013 o oslobodení od DPH a podmienkach uplatňovania týchto oslobodení (Zbierka zákonov z roku 2018, položka 701 v znení neskorších predpisov)
  • Nariadenie ministra financií z 28. decembra 2018 o výnimkách z povinnosti viesť evidenciu pomocou registračných pokladníc (Z. z. z roku 2018, pol. 2519)

Kategórie:

Prevádzka domu