Vyrovnanie poplatkov s nájomcom v súvislosti so spotrebou energií a službami správy budov bytovým spoločenstvom alebo družstvom podlieha DPH - rovnako ako získané nájomné. Byť platiteľom DPH nevyhnutne neznamená byť zdaňovaný, keďže na nájomné zmluvy sa vzťahuje niekoľko výnimiek z DPH.
Vyrovnanie poplatkov za spotrebu vody, plynu a elektriny s nájomcom ľudovo nazývame refakturácia, t. j. ďalší predaj prenajímateľom zakúpených služieb, ktoré využíva nájomca. Táto refakturácia (opätovný predaj služieb) môže byť súčasťou nájomnej zmluvy alebo môže predstavovať samostatné činnosti vykonávané pre nájomcu.V praxi sa volí druhé riešenie z dôvodu vylúčenia poplatkov za energie z príjmov, ktoré sú základom pre výpočet paušálnej sumy.
Skutočnosť, že prenájom podlieha DPH, vyplýva priamo z definície ekonomickej činnosti prijatej v čl. 15 sek. 2 zákona o dani z tovarov a služieb. Zahŕňa okrem iného aj používanie vecí (vrátane nehnuteľností) nepretržite za účelom dosiahnutia zisku. Platiteľom DPH sa teda stáva každý, kto prenajíma alebo prenajíma nehnuteľnosť. A to bez ohľadu na to, či ide o takzvaný súkromný prenájom (napr. zdaňovaný paušálne) alebo o registrovanú živnosť podliehajúcu paušálnej dani z príjmov.
Prenájom nehnuteľností a sadzba DPH>
Ako sa účtujú energie
Uhradenie dodatočných poplatkov môže mať rôznu formu: paušálne, poplatky podľa meračov alebo faktúr od dodávateľov alebo zahrnuté v nájomnom.
Zahrnutie do nájomného znamená, že nedochádza k ďalšiemu predaju doplnkových služieb.Účastníci zmluvy majú v tomto smere úplnú voľnosť; môžu považovať prenájom priestorov vybavených všetkými inžinierskymi sieťami za jednotnú službu spolu s týmito službami, alebo môžu tieto služby oddeliť a považovať ich od seba úplne oddelené. Vyplýva to priamo z rozsudku Súdneho dvora EÚ zo 6. apríla 2015 vo veci C-42/14 (minister financií proti Agentúre vojenského bývania). Domnieval sa, že prenájom nehnuteľného majetku a súvisiace služby (dodávka vody, elektriny, tepla a likvidácia odpadu) by sa v zásade mali považovať za samostatné a nezávislé plnenia, ktoré by sa mali posudzovať samostatne na účely DPH, pokiaľ nie sú splnené prvky transakcie tak úzko súvisia, že objektívne predstavujú len jeden nedeliteľný ekonomický prínos, ktorý by bolo umelé oddeliť.
Pomocné služby spojené s prenájmom by sa mali považovať za samostatné služby, ak si nájomca môže vybrať spôsob ich využitia rozhodnutím o výške ich spotreby.Takáto situácia nastáva najmä v prípade oddeleného zúčtovania spotreby týchto energií na základe odpočtov meračov alebo čiastkových meračov.
Rovnaký princíp by sa mal použiť aj vtedy, keď zmluva stanovuje samostatné zúčtovanie energií a výška poplatku za to je stanovená v zmluve na základe iných kritérií ako meranie, pričom sa zohľadňuje spotreba tieto služby nájomcom. Takýmito ďalšími kritériami môže byť napríklad počet osôb užívajúcich nehnuteľnosť alebo rozloha nehnuteľnosti.
Navyše, ak z ekonomických dôvodov uzatvorenia zmluvy vyplýva, že skutočné oddelenie a samostatné vysporiadanie inžinierskych sietí objektívne odráža spotrebu energií, potom by sa tieto výhody mali posudzovať oddelene (napríklad rozdelenie nákladov na médiá medzi jednotliví nájomcovia na základe jedného metra podľa dohody o objektívnych distribučných kritériách).
Keď je ďalší predaj médií oslobodený od DPH
Keďže väčšina prenajímateľov jasne oddeľuje ustanovenia o nájomnom od ustanovení o dodatočných poplatkoch vo svojich nájomných zmluvách, stojí za to vedieť, že to má vplyv aj na DPH. Tieto oddelené vysporiadania znamenajú, že prenajímateľ poskytuje nájomcovi niekoľko samostatných služieb: prenájom a ďalší predaj jednotlivých inžinierskych sietí a služby správy budov zo strany spoločenstva alebo družstva.
Ak sa obydlie prenajíma na účely bývania, tento ďalší predaj môže byť oslobodený od dane. V súlade s § 3 ods. 1 bod 11 Nariadenia o oslobodeniach od dane tovarov a služieb a podmienkach uplatňovania týchto oslobodení, činnosti vykonávané vlastníkmi bytových priestorov tvoriacich bytové spoločenstvo v danej nehnuteľnosti pre osoby, ktoré ich užívajú na základe zákona č. iný titul ako vlastníctvo (napr. prenájom) priestorov, za ktoré sa účtujú poplatky nezávisle od vlastníka v zmysle zákona o ochrane práv nájomcov, ak tieto priestory slúžia výlučne na bývanie.Nezávislé poplatky uvedené v tomto ustanovení sú poplatky za dodávku energie, plynu, vody do areálu a odvoz splaškov, odpadu a tekutého odpadu.
Paušálne zdanenie prenájmu nehnuteľností: aké sadzby>
Žiaľ, obdobná výnimka pre priestory v súbore bytových družstiev, nebytové priestory a bytové priestory prenajímané na iné účely ako na bývanie (napríklad na podnájom) neexistuje. Podobne je to aj v prípade prenájmu rodinného domu a prefakturácie energií na nájomcu. Opätovný predaj energií v takýchto prípadoch nie je oslobodený od DPH. Tu sa dá použiť len do 200-tisíc. PLN obrat za rok.
Právny základ:
- Zákon z 11. marca 2004 o dani z pridanej hodnoty (Zbierka zákonov z roku 2018, položka 2174 v znení neskorších predpisov)
- Zákon z 21. júna 2001 o ochrane práv nájomníkov, bytových prostriedkov obce ao zmene a doplnení Občianskeho zákonníka (konsolidované znenie: Zbierka zákonov z roku 2018, položka 1234 v znení neskorších predpisov)
- Nariadenie ministra financií z 20. decembra 2013 o oslobodení od DPH a podmienkach uplatňovania týchto oslobodení (Zbierka zákonov z roku 2018, položka 701 v znení neskorších predpisov)