Zmena v užívaní budovy si vyžaduje oznámenie príslušnému orgánu. Vysvetlíme, ako vyplniť žiadosť o povolenie na zmenu užívania stavby a vybaviť potrebné formality, aby ste sa vyhli obvineniu z neoprávnenej stavby.

V zásade platí, že každá stavebná konštrukcia by mala byť využívaná v súlade s jej účelom, t. j. byt má slúžiť na bývanie a pivnica na skladovanie vecí. Stavebný zákon však pripúšťa možnosť zmeny užívania stavby alebo jej časti. Na jej zavedenie je potrebné získať povolenie od okresného stavebného dozoru príslušného pre umiestnenie nehnuteľnosti.

Žiadosť o vydanie povolenia na zmenu užívania stavby možno vybaviť:

  • počas návštevy kancelárie
  • mailom
  • elektronicky

Ak sa rozhodneme riešiť vec elektronickou formou, mali by sme použiť elektronický podpis (bezplatne).

Čo znamená zmena používania budovy

Podľa čl. článok 71 zákona zo 7. júla 1994 - Stavebný zákon (konsolidované znenie, Vestník zákonov z roku 2019, položka 1186, v znení neskorších predpisov; ďalej: pb) zmenou spôsobu užívania budovy alebo jej časti treba zvážiť nasledovné: najmä: alebo prerušenie činností v budove alebo jej časti, ktoré menia podmienky: požiarnej bezpečnosti, povodňovej bezpečnosti, bezpečnosti práce, zdravotných, hygienických a hygienických podmienok, ochrany životného prostredia alebo veľkosti alebo usporiadania bremien. Slovné spojenie „najmä“ použité v ustanovení naznačuje, že definícia zmeny v užívaní stavby alebo jej časti nie je úplná.To znamená, že uvedené typy „konverzie“ alebo typy činností meniacich určité podmienky sú uvedené len ako príklady. Zmena v užívaní stavby alebo jej časti spočíva najmä v potrebe zistiť, či a do akej miery má začatie alebo upustenie od činnosti súvisiacej s jej užívaním v stavebnej konštrukcii alebo jej časti vplyv na zmenu požiadaviek na konštrukcie, najmä v súvislosti s bezpečnosťou jej ďalšieho, zmeneného použitia.

Vykonávaním činností, ktoré nemajú vplyv na uvedené v čl. 71 bp podmienky, nebudeme potrebovať žiadne povolenia. Ak dôjde k takémuto vplyvu, bude sa vyžadovať oznámenie. Aby sme si boli istí, či nami realizované práce povedú k takejto zmene, a teda či budú vyžadovať získanie povolenia, oplatí sa poveriť osobu s neobmedzenou stavebnou kvalifikáciou alebo stavebného odborníka vypracovaním odborného posudku potrebného na nahlásiť zmenu v užívaní objektu.

Príklad 1

Pán Tomasz je grafický dizajnér. Pracuje vo svojom byte. Objednávky prijíma cez internet a nikoho nezamestnáva. To znamená, že vo svojich priestoroch nemusí zabezpečovať sanitárne a hygienické podmienky pre zamestnancov, jeho klienti využívajú schodisko, a tým sa nezvyšuje záťaž v budove. Preto sa pán Tomasz nemusí snažiť meniť spôsob užívania bytu.

Príklad 2

Pán Tomasz sa rozhodol založiť si internetový obchod. Do jeho bytu má byť doručený tovar, ktorý bude následne predaný objednávajúcim užívateľom internetu. Zvýši sa teda zaťaženie stropu bytu a zvýši sa počet osôb využívajúcich schodisko a tým sa môže znížiť požiarna bezpečnosť. V tomto prípade bude musieť pán Tomasz oznámiť zámer zmeniť užívanie priestorov.

Dôležité! Je neprípustné meniť užívanie rodinného domu alebo jeho časti, ktorá sa nachádza na pozemku (s rozlohou do 1500 m2), ktorý bol predaný alebo odovzdaný. za trvalé užívacie právo Národným zdrojom nehnuteľností.

Kto a kedy má požiadať o zmenu užívania stavby?

Žiadosť môže podať fyzická alebo iná osoba, ktorá má právo nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely, napríklad investor, vlastník alebo správca stavby. Pred zmenou spôsobu užívania budovy alebo jej časti by sme mali pamätať na podanie oznámenia.

Dôležité! Ak urobíme zmenu v užívaní objektu skôr, ako úrad posúdi našu žiadosť, bude sa to považovať za neoprávnenú stavbu. Potom nám budú účtované vysoké finančné sankcie a budeme musieť prejsť procesom legalizácie svojvôle pri stavebnom dozore.

Čo priložiť k žiadosti o zmenu užívania stavby

K žiadosti o povolenie zmeny užívania stavby sa prikladá:

  • popis a výkres upresňujúci umiestnenie stavby vo vzťahu k hraniciam nehnuteľnosti a iných stavieb existujúcich alebo stavaných na tejto a susednej nehnuteľnosti s označením časti stavby, v ktorej dochádza k zmene použitie je určené;
  • stručný technický popis špecifikujúci druh a vlastnosti stavebnej konštrukcie a jej konštrukcie spolu s technickými a prevádzkovými údajmi vrátane veľkosti a rozloženia zaťaženia, prípadne aj technologickými údajmi;
  • vyhlásenie uvedené v čl. 32 sek. 4 bod 2 stavebného zákona (o práve nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely);
  • osvedčenie o súlade zamýšľaného využitia stavby s ustanoveniami platného miestneho plánu územného rozvoja alebo konečným rozhodnutím o podmienkach zástavby a pozemkových úprav, ak neexistuje platný miestny plán územného rozvoja;
  • v prípade zmeny použitia uvedenej v ods 1 bod 2 - odborná znalosť vyhotovená osobou s neobmedzeným stavebným oprávnením v príslušnom odbore;
  • v závislosti od potrieb – povolení, opatrení alebo stanovísk vyžadovaných osobitnými predpismi.
  • splnomocnenie v správnych veciach - ak nás zastupuje splnomocnenec, prikladáme splnomocnenie spolu s dokladom o zaplatení kolku za jeho udelenie;
  • doklad o zaplatení kolkového poplatku za splnomocnenie - kolkový poplatok za splnomocnenie v administratívnych veciach je 17 PLN. Za splnomocnenie udelené manželovi, manželke, deťom, rodičom alebo súrodencom neplatíme. Splnomocnenie nemusíte prikladať, ak žiadosť v mene podnikateľa podáva osoba zapísaná ako splnomocnenec v CEIDG.

Ak máme v úmysle urobiť takú zmenu, akou je napríklad otvorenie obchodu alebo kancelárie v zariadení, budeme potrebovať posudok odborníkov na BOZP a sanitu a hygienu. V prípade väčšieho projektu však bude potrebný posudok odborníka na požiarnu ochranu a vyjadrenie o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely.

Zámer treba nahlásiť pred zmenou spôsobu užívania budovy alebo jej časti.K zmene použitia môže dôjsť, ak do 30 dní odo dňa doručenia oznámenia príslušný orgán nevznesie námietku rozhodnutím a najneskôr do 2 rokov odo dňa doručenia oznámenia.

Žiadosť o zmenu užívania budovy: čo bude úrad kontrolovať?

Najprv úrad skontroluje úplnosť našej žiadosti. Ak na ňom zistí nedostatky, zašle nám objednávku s požiadavkou na jeho odstránenie. Vo výzve na odstránenie nedostatkov nám úrad dá lehotu, do ktorej to máme urobiť. Ak nedostatky v lehote určenej úradom neodstránime, bude nám doručené rozhodnutie o námietkach proti ohláseniu zmeny v užívaní stavby.

Ak nezaplatíme kolok za prípadné splnomocnenie, úrad nám určí lehotu na zaplatenie. Bude to od 7 do 14 dní. Bez kolkovného za udelenú plnú moc nedôjde k vráteniu žiadosti. Príslušný daňový úrad (prednosta obce, primátor alebo prezident mesta) však môže vykonať exekučné konanie.

Vyplnené dokumenty sa predkladajú na ten istý úrad, kde sme podali žiadosť o zmenu používania.

Keď dostaneme námietku na zmenu užívania budovy

Príslušný orgán vznesie námietku, ak zamýšľaná zmena použitia diela alebo jeho časti:

  • vyžaduje vykonanie stavebných prác s povinnosťou získať stavebné povolenie;
  • porušuje ustanovenia platného miestneho plánu územného rozvoja alebo rozhodnutia o podmienkach výstavby a pozemkových úprav pri absencii platného miestneho územného plánu;
  • môže spôsobiť neprijateľné: - ohrozenie bezpečnosti osôb alebo majetku, - zhoršenie životného prostredia alebo stavu pamiatkovej starostlivosti, - zhoršenie zdravotného a hygienického stavu, - zavedenie, upevnenie alebo zvýšenie obmedzení alebo obťažovanie pre susedné oblasti.

POZRITE SA: šablóny a formuláre na stiahnutie

  • Stavebné povolenie: vzor žiadosti
  • Oznámenie stavby: šablóna žiadosti
  • Oznámenie o stavebných prácach
  • Žiadosť o rozšírenie budovy
  • Uplatnenie nadstavby - úprava podkrovia
  • Oznámenie o začatí stavebných prác: žiadosť
  • Žiadosť o územné rozhodnutie
  • Vzor oznámenia o ukončení stavebných prác
  • Povolenie na používanie budovy: aplikácia

Kedy môžeme urobiť zmeny?

Spôsob používania môžeme zmeniť po 30 dňoch odo dňa podania prihlášky. Avšak len v prípade, ak úrad nepodá námietkové rozhodnutie. Lehota 30 dní sa počíta od podania úplnej žiadosti. Ak teda bola žiadosť doplnená, lehota sa počíta odo dňa doplnenia alebo od uplynutia lehoty uvedenej v rozhodnutí o doplnení žiadosti.

Dôležité! Rozhodnutie o námietke nám úrad nemusí poskytnúť do 30 dní. Úradu stačí rozhodnutie poslať poštou alebo ho vložiť do IT systému, prostredníctvom ktorého nám rozhodnutie zašle elektronicky. Preto je najlepšie priamo po uzávierke zavolať na úrad a zistiť, či úrad našu žiadosť akceptoval.

Keď nám záleží na čase, môžete požiadať o potvrdenie, že starosta žiadosť akceptoval a nebude vznášať námietky - tzv. osvedčenie potvrdzujúce, že nie sú dôvody na vznesenie námietky proti podanej žiadosti o zmenu užívania. Na jej vydanie má 7 dní. Po vydaní takéhoto potvrdenia už úrad nemôže vznášať námietky. Preto, keď dostaneme certifikát, môžeme zmeniť využitie budovy alebo jej časti.

Po posúdení našej žiadosti môže starosta rozhodnúť, že zmena využitia si vyžaduje stavebné práce, ktoré si vyžadujú povolenie. Následne vznesie námietku a informuje nás o potrebe získať povolenie na ich vykonávanie.Potom v stavebnom povolení na výkon týchto prác starosta akceptuje oznámenie o zmene v užívaní objektu.

Ohlásenie stavebných prác nevyžadujúcich stavebné povolenie>

Zmenu užívania je potrebné vykonať do 2 rokov od podania žiadosti o zmenu užívania – za predpokladu, že úrad nevznesie námietky. V opačnom prípade budeme musieť zmenu použitia nahlásiť znova. Úrad môže o námietke rozhodnúť do 30 dní od podania úplnej žiadosti. Ak to urobí príliš neskoro, nemôžeme to považovať za námietky.

Ako sa môžeme odvolať?

Odvolať sa môžeme len proti rozhodnutiu o námietke zamýšľanej zmeny v užívaní stavby alebo jej časti. Odvolanie podávame prostredníctvom úradu, ktorý rozhodnutie vydal. Mali by sme tak urobiť do 14 dní – počítajúc odo dňa doručenia rozhodnutia. Úrad, ktorý rozhodnutie vydal, postúpi naše odvolanie na:

  • vojvodského úradu - ak bola žiadosť podaná na krajský úrad alebo mestský úrad s právami obce;
  • Generálny úrad stavebného dozoru – ak bola žiadosť podaná na provinčný úrad.

Z judikatúry

Osoby, ktoré neboli žiadateľom a nie sú s našou žiadosťou spokojní (napr. naši susedia), sa môžu domáhať svojich práv v konaní o oprave na stavebnom dozore.

Porov. rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu z 18. septembra 2007; číslo jednacie II OSK 2023/06; Legalis

Legalizácia svojvoľnej zmeny

Podľa čl. 71 sek. 7 bp, oznámenie o zmene použitia po skutočnej zmene použitia nemá právne účinky. To znamená, že aj napriek oznámeniu, ak okresný stavebný dozor preukáže, že k nej došlo až po skutočnej zmene, okresný stavebný dozor vykoná konanie o nezákonnej zmene užívania.

Avšak v súlade s čl. 71a BLP, v prípade zmeny v užívaní stavby alebo jej časti bez požadovaného ohlásenia okresný stavebný dozor rozhodnutím:

  • pozastavuje užívanie budovy (alebo jej časti);
  • ukladá predloženie dokladov v predpísanej lehote (vo všeobecnosti ide o tie isté doklady, ktoré sa vyžadujú pri oznámení zmeny používania).

Po uplynutí lehoty uvedenej v objednávke alebo na žiadosť povinnej strany orgán dozoru skontroluje úplnosť dokladov a ich súlad s predpismi. Ak dospeje k záveru, že všetky povinnosti uložené investorovi boli splnené a zmena užívania neporušuje predpisy, vydá rozhodnutie o určení poplatku za legalizáciu.

Poplatok za legalizáciu sa vypočíta na základe vzorca uvedeného v pb:

Vklad 500 PLN x 10 x príslušný faktor kategórie objektu a jeho veľkosť (špecifikovaná v prílohe k pb).

Dôležité! Pri výpočte výšky poplatku za legalizáciu zohľadňujeme faktor kategórie objektu, ktorého sa zmena týka a faktor veľkosti objektu pre časť objektu, v ktorej bude zmena užívania legalizovaná. . Skontrolujte kategórie objektov>

V prípade akýchkoľvek pochybností o výške legalizačného poplatku je úrad povinný uplatniť pre legalizujúceho osobu najnižší poplatok.

Príklad

Pán Marián zmenil užívanie svojho rodinného domu bez toho, aby získal príslušné povolenie. Prízemie domu je upravené na predajňu potravín. V dôsledku tejto úpravy však objekt neprestal byť rodinným domom, pretože plocha predajne nepresahuje 30 % plochy celého objektu. V takejto situácii orgán dohľadu pri výpočte poplatku za legalizáciu zohľadní veľkosť koeficientu kategórie pre rodinné domy, ktorá je 2, a koeficient veľkosti budov, ktorý je v tomto prípade 1.Potom orgán vynásobí vklad vo výške 500 PLN 2 a 1 a potom 10, čo dá výsledok 10 000. PLN.

(500 PLN x 2 x 1) x 10=1 000 PLN x 10=10 000 PLN

Príklad

Prízemie rodinného domu upraveného pánom Mariánom na predajňu potravín má 100 m2, ale presahuje 30% plochy celého objektu. Faktor veľkosti pre maloobchodné zariadenia s rozlohou do 2 500 m2 je 1 a faktor kategórie je 15. V tejto situácii úrad vynásobí sadzbu 500 PLN 1 a 15 a potom 10, čo dajte výsledok 75 000. PLN.

(500 PLN x 1 x 15) x 10=7 500 PLN x 10=75 000 PLN

Vzhľadom na taký vysoký poplatok za legalizáciu bude takéto riešenie pre pána Mariána úplne nerentabilné. V tejto situácii bude oveľa lepšie, ak pán Marian odporučí prerušenie činnosti a uvedenie zariadenia do pôvodného stavu (potvrdené obecným stavebným dozorom) a zmenu užívania potom nahlási starostovi.

V skutočnosti je vo vyššie uvedenom príklade ľahké opustiť vykonanú činnosť. Pánovi Mariánovi stačí vyvesiť informáciu „zatvorené“ na dvere predajne. Sú však situácie, v ktorých bude prerušenie činnosti prakticky nemožné alebo úplne nezmyselné. Vezmime si napríklad priestory nelegálne zmenené z obchodných na obytné. Opustenie činnosti tu bude znamenať opustenie bydliska, skrátka nutnosť vysťahovať sa. V takýchto prípadoch bude preto jediným rozumným riešením zaplatiť, aj keď veľmi vysoký, poplatok za legalizáciu.

Ak nepredložíme požadované doklady v lehote určenej orgánom dozoru, alebo stavbu alebo jej časť aj napriek pozastaveniu užívania naďalej užívame, úrad nám nariadi, aby sme stavbu obnovili resp. časť do predchádzajúceho stavu.

Právny základ:

  • Zákon zo 7. júla 1994 – Stavebný zákon (konsolidované znenie, Zbierka zákonov z roku 2019, položka 1186, v platnom znení);
  • Nariadenie ministra infraštruktúry a výstavby z 24.8.2016 o vzoroch žiadosti o stavebné alebo búracie povolenie, ohlásenia výstavby a rekonštrukcie bytového domu, vyhlásenia oprávnenia nakladať s nehnuteľnosťou na stavebné účely a rozhodnutia o stavbe alebo demolačné povolenie (Zbierka zákonov z roku 2016 r. položka 1493);
  • Nariadenie Rady ministrov z 25. novembra 2010 o budovách a stavebných prácach v prípadoch, keď je prvostupňovým orgánom vojvodstvo (Zb. z. č. 235, položka 1539);
  • Zákon z 9. júna 2011 o geologickom a banskom zákone (konsolidované znenie: Zbierka zákonov z roku 2019, položka 868 v znení neskorších predpisov);
  • Zákon z 20. júla 2017 o národnom fonde nehnuteľností (konsolidované znenie: Zbierka zákonov z roku 2018, položka 2363 v znení neskorších predpisov).

Kategórie:

Prevádzka domu